供需矛盾抬高热点城市房价
从2003年开始，国内大中城市、特别是京沪等热点城市，新建商品住房价格快速上涨。分析热点城市房价上涨原因，包括住房保障体制、房地产金融体制、土地供应机制、房地产行业经营秩序、国内资本市场、海外热钱流入以及生产资料价格变动等诸多因素。尽管近期的宏观调控措施正是针对上述问题逐条加以解决，但是笔者认为热点城市的房价依然将呈现快速上涨趋势。
原因在于：热点城市在城市化进程加快、经济快速发展、住房需求大幅增长状况下，受限于社会总体住宅保有量和供应量的严重不足，导致目前房价的异常变化。即使前述各种助推因素消失，只要住宅总量无法达到动态平衡，房价依然会上涨。
根据经验，社会人均GDP达到3000美元以上，将步入住房需求大量增加的阶段。北京2005年人均GDP为5457美元，上海则高达6300美元。两个城市的经济发达程度和人均收入水平位居全国前列，城市化程度高、外来人口众多。北京市2005年底常住人口1538万人，其中外来人口357.3万人，城镇居民人均住房面积为25.9平方米。上海至2005年末，全市户籍人口1360.26万人，常住人口达到1778万人，人均住房面积15.5平方米。而全国城镇居民人均住房面积为26.11平方米。
北京、上海都在努力建设国际化大都市，区位效应明显，对于国际与国内人才与资本的吸引力巨大。经济发展速度快，人民收入水平相应提高，已经积聚了相当的改善住房意愿与住房消费能力。但两市原有住宅总量有限，其人均住房面积小于全国城镇平均水平，又受限于土地资源、资金来源与产业发展，无法提供足够的新建住房以满足快速增长的住房需求；而国内游资炒房和外资热钱的涌入，更加剧了供不应求的状况；再加上市场供应结构失当和规范化建设滞后、住宅商用与空置囤积，使供需失衡的情况雪上加霜。因此，笔者认为，严重的供需失衡才是国内热点城市房价上涨的根本动力。
本文刊登于经济参考报2006年7月19日。
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