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冷看未来小户型中的奥秘
(2006-06-13 17:17:39)| 分类： 本博热门文章 |
小户型的事谈了很多，再多说两句。
- 首先，开发商没必要视小户型如洪水猛兽，小户型还是有得做而且也有得赚；
- 其次，消费者对小户型也要正确认识，小户型能够满足的也只能是部分市场需求。不可能成为解决房地产市场全部问题的灵丹妙药。
小户型简单来说可分为三个层次：
经济型、高档型、组合型
经济型
此类小户型我们见得很多，房改前绝大多数住宅都属此类，而将经济型发挥到极致的项目在各个城市都有很多。这里就不列举了。大体上“70％－90平米”对于此类住宅没有太多影响。但未来此类住宅的供应量会否因宏观调控而大量增加，倒是值得大家期待的一件事。不过本人不太乐观，也许真正上市的经济型小户型有没有宏观调控都一样。天生就该是这样的产品，盖大了、上了档次反而不对。
高档型
90平方米的两居室甚至一居室是此类项目的一个特点，另一个特点可能是精装修，最显著的是此类产品的价格，也许9000－10000元/平方米是此类产品的底价。而分布区位可能是相对稀缺的黄金地段和交通便利、配套齐全的成熟区位。并且产品主要面对高端客户、投资客和投资机构。一般百姓会感到高处不胜寒。
组合型
此类产品很多人认为是开发商钻政策空档的违规产品。其实也不尽然。试举一例，当你想照顾老人而又希望保持相对独立时，你是愿意买一个二加一还是一个标准的三居室？当然，主动的选择和市场定位与应付“70％－90平米”政策的组合型是不一样的。理想中的有实际需求的组合型产品在市场上极少。而今后可能出现的局面反倒是政策应对型小户型大量面市。此类产品中，必将出现两套或多套住宅”合则两利、分则俱损“的局面。在此，也许有人会责骂开发商，可是并不是任何地方都适合经济型小户型的开发。这一点我在小户型适合建在那？中分析过。大家可以提出批评意见。
上述三类小户型，开发商和消费者如果对号入座，我们会发现绝大多数开发商和消费者都能够找到利益交汇点。但真正的低收入消费者的需求是否就此能够得到满足呢？本人持怀疑态度。而高收入阶层对于奢侈生活的需求可能也难以满足。当然，这并不妨碍房地产市场满足大多数人住房需求。只是一个市场需要高中低档产品的搭配，产品档次的缺失也是失衡的表现。
真正受“70％－90平米”影响的是谁呢？
- 远郊区的低密度住宅用地，本可开发独栋或联排，但现在面临无法启动的困境。这也是新政中某些不当之处的影响；
- 近郊区以高价方式取得土地后，原计划通过市场动作拉高房价的企业可能也将受困新政，但这本身就是新政的目的。
综上所述，“70％－90平米”政策下未来市场的小户型能否真如各方所愿成为解决房地产目前供需失衡的灵丹妙药，大家自己分析吧。未来值得期待，但期望值不应过高。否则，期望越高，失望越大。
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