个人合作建房夹缝中生存很难

                                   ■作者：曹清为

10月14日，郑州首个致力于个人合作建房机构——郑州中基房地产开发有限公司成立。其运作方式主要拷贝“温州模式”，结合郑州实际情况运作进行了流程再造：先成立公司作为建房主体，再指定银行设立账户并签订资金托管委托协议、委托有资质的房地产公司拍地建房，然后支付房地产公司委托费用、按约定分配房源。

2006年11月15日，温州人实现了全国个人合作建房组织的首次成功拿地。温州260名集资建房者以1.0458亿元拿到温州市政府挂牌出让的30亩地块。从温州案例来看，是否意味着集资合作建房已经探索出一条成功之路，仍有待商榷。因为与其它城市个人合作建房不同的是，温州个案的成功具有很大的特殊性和很多偶然性因素存在。

一是以营销协会名义发起。2005年3月，赵智强以温州营销协会的名义发起成立了温州集资建房联盟，参加者必须是温州营销协会的会员(入会费200元/人)。最初报名的300多名会员里，有1/3是协会会员单位的职工。由于营销协会作为发起主体，使得个人合作建房的主体明确，由此才能促使商业银行和房地产企业与他们合作。银行、开发商与温州集资建房联盟合作，必然要考虑风险，如果发起者是以个人名义，那么银行与开发商不会与个人签订协议。

二是跟发起人能力有关。

温州个人合作建房联盟的成立、拿地以及与银行和开发商合作，都与个人合作建房的发起人赵智强密切相关。他是温州市市场营销协会的秘书长，还是全国十大营销人物之一。并且赵智强还拥有一个有利的条件，他从事房地产开发多年，和部分房地产商关系很好，能够说服他们参与这种低利润甚至零利润的项目。而北京个人合作建房的拿地失败就在于，发起人由于初次面对，不知如何正确评估成本，制作方案，以及把制作出的方案，调整为可以针对普通老百姓，而不是能够正确评估和理解房地产知识的宣传材料。

三是土地获得的偶然性。

温州国土资源局同时提供了三块适合个人合作建房的小地块，使得温州个人合作建房联盟在等待2年后获得土地。温州个人合作建房联盟拿地成功有一定的运气成分，一方面是国土资源部出台了限套型、限房价的土地供应办法，开发商面临宏观调控的压力；一方面是因为地块面积偏小，开发商获利空间不大，首先要交保证金1000万元，一个月后要付70%的土地款，两个月内土地款要全部付清。其他房地产公司即使有这个能力，也要考虑融资成本、项目利润。而其他大城市由于出让土地面积大、总价高，依靠集资竞买方式难以获取。

四是观念开放，政策环境相对宽松。

温州民营经济发达，在民营经济成熟的过程中形了“互助互利”的市场气氛，而这种气氛是能够把分散的个人聚集起来“粘合剂”。因此，温州比其它地方的人更容易在集资合作方面达成共识，在温州这种融资方式和诚信体系早已建立。其他地区民众对‘合作’需要逐渐认识，且没有温州那种民间基础。

温州市政府从头至尾并没有点头或摇头，这一种“无为而治”的管理态度给了合作建房人运作的空间。政府对于市场经济干预较少，对于创新型的经济活动持宽容和认可态度。而在许多地方，政府的行政体制改革还相对滞后，政府服务企业、服务市场的观念尚未从骨子里面确立。大连的个人合作建房行动的失败就源于该市房管局的一份文件《关于我市社会自然人组织住房合作社情况及处理建议》，政府叫停了个人合作建房。

五是资金来源丰富。

高达1.0458亿元的土地出让金全部来源于260位参与者，平均每人拿出了超过40万元的资金来参加合作建房，因为在温州，集资合作建房所需的上亿资金才会相对容易到位。温州民间资本丰富，融资比较方便，温州炒房团和地下钱庄便是温州民间集资行为普遍的证明。并且温州个人合作建房的成员大多数是企业的中高层白领，筹集资金问题容易。土地和建房资金分批交付，也缓解了资金压力。对部分确实存在困难的参与者，温州营销协会还为他们找到一家信托公司提供贷款。

脱离上述社会背景的郑州合作建房组织想要成功，仅仅拷贝温州合作建房组织的运作模式是远远不够的，要知道温州模式是在当地特定的社会环境孕育而生的，是经过长时间实践检验摸索出来的。郑州与温州的各种环境差异较大，而且采用公司运行模式。这种模式中，公司是非赢利机构，这不但有悖于我国公司法的有关条款，而且税费方面应该如何缴纳？公司管理人员报酬标准该怎样计算？资金链的断裂如何防范？虽然能够省去广告销售、利润等费用，但其他的管理、规划等费用必然要比房地产商高得多。因为，个人合作建房模式仅仅运作一个项目，不能像其他大的房地产公司一样，整合各种资源，达到一定的规模效益。在土地的竞拍中，由于资金实力，也无法与房地产商竞争。因此，建成后的成本不一定低。