如何精细计算房产投资收益

中国社会科学院城市发展与环境研究中心发布的2007年《中国房地产发展报告No.4》显示，北京、上海、深圳、杭州等城市中心城区的租售比已经达1比270至1比400左右，房价虚高倾向明显。虽然房价虚高倾向明显的声音不绝于耳，但北京房价仍在租金涨幅基本不变的局面下节节攀升。让本来就为数不多的看空者无话可说，让一直在市场上比较强势的开发商更加强势，让更多的购房人勇往直前不顾一切投入到水深火热的中国楼市中。然而，对于投资者来说，当一套房子30年也不能收回投资成本时，应该静下心来算算账了。

目前，开发商计算出租收益率，较多是用住房年租金/商品房总价，通用的商品房年收益率是8%。这个8%是两年前用的收益率，商品房价格不断上涨，涨幅保持在10%左右，租金基本没有变化。因此，选取8%的房产收益率是不科学的。即使是这个租金选取的真实性没问题，开发商计算投资收益率也存在以下两个问题：一是开发商在计算年租金时，基本都按一年两个月的空置期算，实际出租时，除非租价低，否则一年的平均空置期都会超过两个月，另外，计算租金时基本都不扣除物业费、供暖费等成本；二是算房屋总价时，都按购房的实际总价款算，没有加上相关税费、装修成本，公共维修基金、利息成本等。这样粗略计算出来的租金基本都是虚高的，目前一套房子的真实出租回报率能达到5%就已经相当高了，许多房子也仅仅为3%左右，这就相当于，30年一套房子才能收回投资成本。

投资回报率低主要在于北京市房价在明显上涨的同时，而租金却基本没有变化。与2006年同期相比，普通房屋租赁价格在一年内上涨10%以上，而高端市场房屋租赁价格同比增幅仅仅2%。以CBD区域为例，从2006年初至现在，一居室的租金每平方米下滑了500至1000元，比如现代城从每月5000元下降到了每月4000元。高档公寓大户型的租金下滑更加明显，月租金降幅达到1000至1500元。高档公寓在租金下滑的同时，空置期也在延长。统计显示，现在交通方便或热点区域的中小户型空置期还比较短，高档公寓出租空置期在3至4个月，部分高档公寓比较扎堆的地区空置期更长。目前，北京市住宅的年平均回报率在4%左右，即25年收回成本。

现在许多投资者买房这样计算投资收益:不管出租回报率高低，哪怕房子空着，只要房价涨了，买的房子就值。如果光算房子升值回报，现在买一套房除了房款本身，还要缴1.5%或3%的契税，2%的公共维修金和0.05%的印花税；房屋出售时，5年之内要缴5.5%的营业税，0.05%的印花税，收益部分20%的个税以及1%的土地增值税。加起来，相关税费就要在11%至13%左右，算上中介费、物业费等其他成本，5年内，房产升值13%才不贬值。额外的还要考虑装修费和贷款利率，相对来说，卖房时装修费按一半折价就不错了。贷款利率对于投资客来说是一笔比较大的支出，目前5年期房贷的优惠利率为6.27%，也就是说至少房产升值20%才不亏。

对于房产投资者来说，对出租回报率和出售回报率，不能不去精细计算一下。此外，作为投资型行为，银行利率和其他投资机会成本也应该是必须考虑的因素，这里没有加入这些因素。房产本身是一种保值性较强、变现能力较差的长期型投资产品，不适合短期投资，特别是在目前房地产市场存在一定风险的时候。

    参加了天玑财富博客大赛  支持http://59.42.247.83/www/images/index_button_tp.jpg