衡量地产泡沫的标准需统一

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       1989年10月Bertnand Renaud在他写的一份研究报告中指出：“在发达国家，房价收入比在1.8~5.5:1之间，……在发展中国家，该数一般在4~6:1之间。当然也有例外，……”。随后，世界银行亚洲区中国局在1992年3月出版的《中国：城镇住房改革的问题与方案》一书中引用了上面的论点。可见，以上仅仅是一位专家的论点，特别是现在看来这一论点是不全面、不准确的。这些年来，中外人士在引用上述论点时逐步走样，一是删去了发达国家1.8~5.5:1的论点，二是删去了发展中国家“也有例外”的论点，单单抽出4~6倍，把它说成是国际惯例。

    其后，Bertnand Renaud在搜集到较多国家的房价收入比资料后，发现一些经济落后的发展中国家和社会主义经济国家的房价收入比，远远高于6倍，从而对他1989年的论断做了一定程度的修正。他在1991年6月发表的研究报告中指出：“发达国家和发展中国家的房价收入比数据形成鲜明对比”；“社会主义经济国家的房价收入比非常的高”。可惜许多人在引用Bertnand Renaud的1989年论点时，没有注意到他其后做的修正。

     1993年和1998年，联合国曾两次发布了较多国家的房价收入比资料，这些丰富而比较全面的资料彻底否定了4~6倍是国际惯例的论点。这些资料使人们认识到，房价收入比的高低，是由每个国家（或城市）的经济实力、住房市场、居民收入水平、消费结构、居住习俗、居住水平以及每年上市住房的构成等诸多因素综合形成的。由于各个国家拥有的上述因素很不一样，因而计算出的房价收入比的差别也很大。例如，联合国公布的1998年对96个国家的统计资料显示，这96个国家房价收入比最高的为30倍，最低的为0.8倍，平均值为8.4倍，中位数为6.4倍。由此说明，各个国家房价收入比最低的和最高的差距达到30多倍，一半以上的国家在6倍以上，还有一部分在4倍以下，列入4~6倍范围内的只有一小部分国家。既然列入4~6倍的国家的比重很小，而且又不居中，既不能把它叫做平均数，更不能称为国际惯例。当然，也不能按照上述几位作者提出的“衡量泡沫标准”，做出一半以上超过6倍的国家都出现了房地产泡沫的结论。

    当前需要解决的一个重要问题，就是西方国家和我国的经济学界对价格离开价值多高才算形成一般性泡沫的“泡沫状态”没有统一定义，使得研究泡沫的人士各言其是。在我国的房地产界，有的专家建议价格年涨幅超过30%就应视为出现了一般性泡沫，有的建议连续3年涨幅超过10%就应视为出现了一般性泡沫或泡沫苗头。以上，仅是提供讨论的个人建议，而不是公认的标淮。为此，希望大家共同努力来研究这个问题，先各抒己见，后逐步统一认识，直至最后通过必要的组织程序，做出统一的界定泡沫状态的标准。

你觉得住房价格三年内会降吗？

1.会           

2.不会        

3.不好说