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房地产开发应该以国企为主?
面对控而不止的房价和混乱的市场秩序,建设部和国土资源部一些官员多次在私下场合表示,房地产开发就应该以国企为主。此后,首开集团便获得了北京最为著名的36号地,该地块不以价高为第一要求,却明确将对房价进行限制。北京和其他省市整合国企是个应对房价上涨势头的应急措施,民企跟这些企业不在一个起跑线上,加上央企有资本不愿意退出高利润的房地产业。今后,中小民企的策略只能是向二线转移,避开调控的压力。
北京刚刚结束的几轮限价地的招标,最终的中标者几乎全部是国有企业。在如今日益高度集中化的北京地产业,中小民营企业面临着从未有的窘境。招、拍、挂的土地纷纷落入少数大型企业囊中。招标的土地则多半为政策性用地,只与国有企业结缘。
感受到压力的不仅仅是中小民营企业。不久前,北辰集团以92亿元拿下长沙地块,刷新了中国 “地王”的新记录。要知道,两年前,富力集团为了筹措60亿元争夺北京36号地用了整整两年的时间。但这60亿并未派上用场,却被首开联合体以一个更低的价格抢走。
这并非个案。从2006年起,首创、北辰等北京国有企业接连击败民企和外资地产巨头在全国和北京获得大幅土地。
曾经被计划合并的央企也不甘寂寞,纷纷突破限定大举进军房地产。以至于国资委不得不发出警告。国资委在2004年确定的由中房集团等5家央企整合央企房地产的计划已经陷于停滞,无法推进。中房曾设想,首先通过央企资源整合形成资产总额超过1000亿元的企业,最终形成资产2000亿的大公司,这个规模将接近于香港长江实业的规模水平。
不过,2004年后,国资委陆续批准了15家央企将房地产作为主业之一发展。即使是开始没有获准将房地产列入主业的一些企业,最后也搭上了末班车。
国有企业在房地产的扩张展现出较强的垄断性特征,至少表现在一级土地开发、政策性土地招标和国内资本市场三大方面。
土地一级开发是国有企业垄断程度最高的领域。过去,由于一级和二级土地开发有较强关联性,民营企业被允许参与土地一级开发而且比重很高。但这一情况正在变化。
最先改变的是上海。2003年,上海成立地产集团,全面垄断土地一级开发。其后,北京也传出将土地一级开发全部收归国有企业,但之后却没有了音讯。其中的一个证据是,由北京市政府一手推动的首开集团原计划将土地一级开发纳入上市整体安排。北京两个1000万计划的推出,无疑也是土地一级开发收归国有企业的强力刺激因素。
在资本市场上,能够在国内资本市场上市的基本都是国企,民营企业却在香港股市外排起长龙。北京、上海地产国企上市计划已经迫在眉睫。而且,上海地产集团整体上市计划更为庞大,它试图把土地一级开发和二级开发企业整合在一起整体上市。一旦它顺利上市,我们可以想象一个一级二级联动的房地产“巨无霸”上市公司对市场的影响力能有多大。
事实上,2006年,搅动股市的房地产企业正是国有企业。中国房地产TOP10研究组研究项目负责人汪勇曾分析,进入综合实力TOP10的有三类企业,一是行业龙头企业,二是以北京金融街和北辰实业、上海陆家嘴和中华企业为代表的区域特色企业,它们有难以比拟的土地、资金及地方政府资源优势。
截至2006年末,沪深股市地产企业前十名中,有8个是国有控股企业。
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