质疑三：车位该归业主还是开发商？

《物权法》第六章第七十四条规定：“规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定，占用业主共有道路、绿地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这里面没有明确规定社区的车位、车库产权是业主还是开发商。

这样的规定是非常粗疏的。住宅拥有多种形式，单体别墅一般都拥有独立的私人车库，与别墅住宅紧密联成一体；但是普通住宅、公寓和联体别墅就未必有、甚至根本不可能拥有独立的车库，一般是在地上公共空间里划出公共停车位置，以及建地下公共车库，或者建立独立的停车建筑。但无论是哪种形式，不论停车位是紧张还是富余，车位、车库都是房地产物权中不可分割的一个重要组成部分。《物权法》把这部分独立分割出去，由房地产商拿来跟业主再行“约定”或者再次“出售”给业主，应当被视为对业主房地产物权的不当分割。它将会在多个方面造成对业主物权的侵害。

首先就是造成开发商多次售卖同一物权，相当于卖车给你，但座位或发动机得另行收费。车库是附属在社区楼房之上的，作为建筑物的附属设施，本身已经计入了楼盘的开发成本，已经体现在房价之中，地下车库是整个小区的一部分，应该归全体业主所有。

其次，开发商与业主进行约定，但是要优先满足业主的需求，不能随便卖给别人，这个度比较难掌握，一开始小区的车不是很多，住户不是很多，这样的情况下，一半的车位就可以满足小区的车位。另外一半就可以卖给小区外的人，随着大家生活水平的提高，手里的钱越来越多，买车是很简单的事情，原来规划的车位就不一定够，在这种情况下，如果开发商把车位卖给其他业主，是不是属于没有满足业主的需求。如果出现这种情况，买卖行为是无效还是开发商只是承担什么样的赔偿责任也好，这里面没有具体的规定，对以后车位、出库的买卖行为和产权的归属还是有纠纷。

第三，容易造成开发商对车位、车库等物权的垄断，并使之奇货可居，抬高价格，进而造成社区中业主、居民和开发商的车库使用纠纷，加大社区的使用成本，损害整个社区的居住品质。在当前卖方市场条件下，业主在买房时处于弱势，以约定来确认车库的归属，开发商很可能制定霸王条款，开发商在合同中主动附赠给业主、或直接约定给业主的可能性非常小。车库的主动权在开发商手里，业主者是处于被动的“约定”地位。只有随着商品房市场的发展，将来到买方市场阶段，才有可能。所以，应进一步完善住宅小区车位权属问题的法律法规，同时通过更透明、有效的建设成本管理法规来确定车位的归属及租售格价格，使“约定”在更公平的前提下进行。

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