优化土地资源配置与稳定房价的冲突

在房地产宏观调控的措施中，政府一方面实行了土地招拍挂的政策，目的是实现土地资源优化配置。另一方面却提出了要稳定不断上升房价的政策措施。这两者有何冲突呢？先让我举个现实中的例子来说明。

2004年，郑州市土地开始实行“招拍挂”，使房地产土地价格大幅上涨。原来土地实行出让制，每亩土地只有10多万元，而实行“招拍挂”后，每亩地拍到100多万元已经很普遍。资料显示，2005年郑州房地产开发企业购置土地面积415. 2万平方米，比上年下降了18.1％，而房地产开发企业用于买地的费用为33.3亿元，比上年增长了44.8％，购地费用在开发投资中的比重占近1/5。

采取招拍挂的方式，目的是增加土地交易的透明度，增加竞争，使土地以市场价格出让，得到资源的优化配置。采用招拍挂的方式无疑是公平、公正的，也比较符合市场规则。

政府通过招拍挂方式出让土地虽然取得了更多的土地收入，增加了土地的透明度，但这一切的实现是有代价的，这种巨大的代价是让普通的购房者承担了。而政府的利益不但得到了维护，而且还增加了财政收入。

由于土地政策的改变，开发商获取土地的直接成本必然增加，土地取得成本被开发商通过成本传导机制转嫁给了消费者，进一步导致房价大幅度、快速上涨，市场上商品房的供应量减少。政府收入的增加是以老百姓的购房成本增加为代价的，开发商在此过程中利益不但未受到任何损失，反而通过搭便车，获得更多的利益，加重的只是老百姓的购房负担。

在普遍采用协议出让的时代，虽然存在不透明、不公平、甚至腐败的情况，但是，由于土地实际上掌握在国有企事业单位、军队和乡镇政府手里，多种源头供地，形成一种自由竞争的局面，市场力量在其中起到一定的主导作用，地价比较平稳，甚至略有下降。

国家宏观调控11号令出台，推行土地储备制度，中途改变游戏规则，打破了原有的供求关系和事实上的自由竞争机制，形成土地垄断市场，导致地价上涨，再加上不少地方政府有意采取供地“饥渴政策”，人为地限制土地供应量，抬高地价，获取垄断高额收益；有些地方政府更是纵容房地产开发企业在土地拍卖交易中哄抬地价，然后再给企业以其他补偿，使地价急剧上涨。

这种土地出让方式显然造成了土地价格的上涨，这与宏观调控政策中要降低住房成本、稳定房价的目标无疑是冲突的。土地成本在住房建设中占据较大比例，土地成本不降低，住房的整体价格很难稳定。

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