我国房地产金融亟待创新

土地和金融是房地产业发展的两条腿，房地产业的发展离不开金融业的大力支持和全力配合。从某种意义上可以说，金融业是房地产的奶妈，特别是对于发展时间不长且不成熟的中国房地产来说，离开了奶妈的滋养，身体的发育将会面临严重的营养不良。

金融业对于房地产行业的影响是巨大的，主要原因是在于房地产行业是资金密集型产业。房地产业的开发资金主要来自包括四个方面：自有资本、银行信贷、建筑企业和建材企业垫款、预售款。目前的房地产市场资金链条中，商业银行参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中。从房地产开发方面的资金需求现状来看，我国房地产开发企业除了自有资金外，主要依靠银行贷款维持房地产的简单再生产和扩大再生产。目前，来源于银行资金往往占到房地产资金的80%以上，有些企业甚至达到90%。根据国家经贸公布的房地产投资情况数据，数据显示，从资金来源看，中国房地产开发企业的资金18%来自于自有资金，2%来自于其他渠道，剩下的80%（包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款和建筑企业贷款等），都来自于银行贷款。

目前，我国房地产融资80%直接或者间接来自于银行，房地产业的不规范融资使得房地产融资风险加大，风险使得银行不堪重负，影响了金融业的改革和发展。针对房地产市场不规范经营，“121”号文件、加息、“国八条”、七部委细则等政策相继纷纷出台，来整治房地产信贷管理。这些文件的出台向房地产业敲响了警钟，同时也把房地产金融创新推上了舞台。目前我国房地产金融产品种类少，主要有土地所有权抵押贷款、担保贷款和自有财产抵押贷款三种产品，这根本满足不了房地产融资需求。再加上房地产宏观调控政策，进一步加剧了房地产融资渠道过于单一，银行承担风险过大的问题。银行在房地产融资中的地位是绝对的，但正是由于这种单一的融资现状，在支持房地产发展的同时，也使得整个银行系统存在各种风险。银行业贷款的抵押物多是不动产，国内人民币贷款余额超过17万亿元，其中房地产企业贷款和个人房贷总量超过2.5亿元。在全部贷款余额中，超过50%以上的贷款是以房产作为抵押的。商业银行实际上直接或者间接地承受了房地产金融运行中各个环节的市场风险和信用风险。传统的金融渠道日趋紧缩，致使房地产开发企业的前期资金运作面临极大的考验，资金运作的风险性越来越大，从而扩大房地产融资渠道，加速房地产金融创新势在必行。

房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。房地产金融的基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费。在成熟的市场经济国家，房地产金融十分发达，开发商的融资的主要渠道是通过资本市场，而不是通过银行方面，也就是说间接投资。房地产企业可通过银行贷款、公司上市、抵押、发行债券、房地产基金、房地产信托等手段在金融市场融资，而社会金融风险较低。以美国为例，在其房地产贷款中，银行贷款之占到15%，主要原因就是美国已实现了房地产融资的多渠道。

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