紧缩贷款、减少土地与改变公众预期的冲突

近两年来政府对房地产市场的宏观调控是天下最奇怪的调控：面对房屋价格上涨的局面，政府不断要求居民理性消费，说要引导居民消费预期。而政府部门自己却不理性，国土资源部门不断宣布收紧土地供应，央行不断提高利率，抬高贷款门槛。这样的措施只能让民众越来越不理性，消费预期越来越难改变。

因为公众从政府的宏观调控中丝毫不会得出住房价格要下降的预期，恰恰相反的是，公众可以得出的唯一结论就是：土地供应越来越少了，好地块越来越稀缺了，必然使得新开工住房面积减少，因此，房价肯定要上涨了，现在不买，以后多高的价格也买不到了。

另一方面，银行收紧房地产开发项目的贷款供应，开发商的投资资金减少，使居民产生商品房供应减少。基于这样的判断，人们对未来房价上升的预期更加强烈，更扩大了对房地产的现期需求，消费者蜂拥进入房地产市场，不得已而提前消费。看到这种情形，开发商大喜过望，不断抬高报价。房地产商开发利润率丰厚，在此情况下，开发商的占地冲动，上项目冲动不可真正得到抑制。

而开发商面对日益紧张的土地供应，由于担心土地供应减少和地价再涨，一定会急于储备更多土地，不得不全力争地，这样又会进一步抬高了地价。土地价格不断上涨，开发商为了保持利润不受影响，必然要通过价格传导机制，将成本转嫁，使得房价也跟着上涨。

一轮房价上涨和地价上涨后，会给市场发出了一些明确的信号：消费者得赶快买房，否则房价还会上涨，以后买房成本更高；给投机者的信号是房价涨得快，可以通过炒房赚取差价，有利可图；给开发商的信号是地价还在上涨得加快取得土地的速度，同时给房屋涨价，有些地方甚至出现了开发商由于无房可买而采取主动违约的方式收回房屋再出售的现象，以谋取更高的利润；给业外发出的信号是房地产是个赚钱快的暴利行业，而使大量业外资金进入。

宏观调控政策进入了尴尬的处境，本想规范土地，却造成大量圈地；想减少金融风险，却造成坏账增加；想抑制投机，人们更加疯狂；想抑制投资增长，却增速越来越快。政府对房地产业的宏观调控就是这样失败的。

政府对于住房价格的高涨难辞其咎，因为政府在过去两年中发出了错误的信号，诱导消费者作出了不合理的消费决策。消费者是否接受开发商的报价，取决于他所掌握的知识及他的判断能力，包括他对于自己看中的房屋之未来价值的预期。这种预期又取决于他对整体及局部房屋市场供求关系的预期，这又涉及到土地供需的预期。政府在所有这些环节上都发出了误导性信号。

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