政府不做为是个人合作建房失败的关键

个人合作建房在其他国家是中低收入人群解决住房问题的一种方式。世界上最常见的合作建房组织是住宅合作社，其理论基础是合作经济思想。目前全世界已有80多个国家，建立了十多万个合作建房组织。合作社建造的住宅已经占到德国新建住宅总数的30.9%，美国有4.7万个住宅合作社，会员超过了1亿人。

上世纪末合作建房在我国得到一定的发展，但这些合作建房是由部门单位、行业系统主办，以党政部门、国有企事业单位职工为社员主体的住宅合作社。与目前社会上兴起的个人合作建房存在很大的区别。目前个人合作建房虽然受到媒体和民众的重视，但由于房地产市场制度及政府政策未能及时到位，而使个人合作建房在发展过程中遇到诸多困境。个人合作建房能否顺利发展，政府的努力及努力程度将起着至关重要的作用。政府应该从以下几个方面出台政策进行监管。

一是确立个人合作建房的法律地位。个人合作建房是一种具有社会保障性质的合作经济，需要强有力的法律保障，世界上许多国家都予以立法保护。与个人合作建房发展的步伐相比较而言，我国的立法相对滞后。尽管1991年、1994年、1998年、2003年国务院关于城市住房制度改革以及房地产健康发展的文件都明确鼓励和支持合作建房，并且明确中低收入者合作建房可以享受经济适用房的优惠待遇。但是，在操作中，缺乏细化的规范，比如：个人合作建房作为社团法人，还是企业法人，国家尚无明确规定。而1992年的管理规定建立在单位或者行业发起基础上，已经不适应当先形势的发展。国家有关机构，应当制定相应的规范指导合作建房行为，使其走向理性合法的轨道。

二是土地获取给予一定支持。土地的取得对个人合作建房来说，是一个不小的难题。要求土地既要具有规模小，地理位置好，又要具备价格低的特点。具备这些特征的土地在大城市中，是很难遇到的。目前对旧城改造拆迁居民的个人合作建房项目，应给与优先支持和政策指导。政府有与关部门可以考虑在大片规划的开发土地中，规划出一小片土地供个人合作建房者竞标。比如南京市将逐步取消中低商品房成片建设的模式，改用大型普通商品房小区配套建设的办法。

三是加强金融支持。从国际经验看，金融机构应直接参与并扶植住宅合作社的发展，甚至有必要形成专门的住宅合作金融。我国现有的住房基金或住房储蓄的重点主要面向开发公司建房或个人购房，金融机构把大量资金投向了开发商，开发商把这些资金投向了高回报率的高级公寓与别墅。由于这些高级建筑不能及时销售出去，使资金长期积压，直接影响资金的再投入。从我国居民结构看，绝大部分居民都属于中低收入人群，因此合理地发展合作住宅，更符合广大群众的利益，而住房金融的支持是必不可少的，可见住房金融的重点也应有所转移。同时可以与大城市的公积金制度联系起来，以其作为启动基金，提供个人住房贷款，为合作住宅发展提供资金来源。另一方面，还可以考虑建立住房储蓄合作银行。

四是实施相关优惠政策。国家对个人合作建房尚没有明确统一的政策优惠措施，即使《城镇住宅合作社管理暂行办法》第15条规定：“国家对社员居住的合作住宅在税收政策上减免，具体办法由国家税务局制定。”国家税务局至今仍未出台这方面的规定。鉴于个人合作建房的非营利性，不同于一般的房地产开发商的经营行为，政府应适当给与税收优惠政策。如：适当减征或免征营业税、城市维护建设税、契税、固定资产投资方向调节税、企业所得税、房产税、城镇土地使用税与土地增税等税种。从静态上，采取以上税收政策会减少一些税收收入，但是从动态上看，它将带动建筑、冶金、机械等诸多部门和家具、家电灯生活用品的生产及第三产业的发展，由此而增加的产值、利润和税收的潜力是巨大的。

五是完善管理机构。个人合作建房的发展在国外已经有一百多年的历史，从众多国家的经验看，组织住宅合作社特别是吸收个人资金，解决住房是很成功的。虽然各国国情不同，但是机构健全、管理有序是一个必要的前提条件。日本的住房协会与日本各个社会团体及金融机构建立了良好的业务关系，并科学合理地运作资金，起到了领导规划的核心作用。我国的住宅机构，从整体上看，应加大统筹力度，与地方各级部门密切合作关系，加强指导与监督。从地方上看，应进规范其经营行为，从政策上、法律上制定一系列完整的行为规范，以保证资金运作的科学合理。

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