关于完善个人合作建房法律的几点意见

面临诸多困境的个人合作建房虽多处开花，成功的案例却少之又少。只有温州个人合作建房在最近拿地方面获得成功。我国目前大城市兴起的个人合作建房与合作经济思想具有很多相似之处。既然个人集资建房或合伙建房能成为一种客观存在的需要，针对个人集资建房的有关法律需要进行完善。为防止不法之徒利用个人合作建房变相进行非法集资，政府应该出台相应的政策对其进行有效的规范和引导。

个人合作建房的理论基础是合作经济思想，作为合作经济的最重要的组织形式之一，个人合作建房在世界40多个国家广泛存在，对解决当地广大中低收入居民的住房问题起到了积极作用。我国城镇住房制度正处于深刻的变迁过程中，各种住房服务、住房建设方式都处于不断创新过程中。个人合作建房依然有其存在及发展的必要。

因此，政府应该及早从个人合作建房的建设标准、优惠政策、供应对象的审核等方面进行修改和完善，把个人合作建房引入住宅合作社的管理范围内。

首先，严格建设标准。个人合作建房要严格按照经济适用住房的有关规定执行，所有个人合作建房都要符合经济使用房标准。同时，建成的住房，为防止进行投机和投资，严格控制个人合作建房向社会租售。对出售个人合作建房者，按房屋新旧程度课以重税，房屋越新税率越重，以此抑制个人集资建房过程中的炒卖行为。对借个人合作建房名义，违法谋取利益的行为要坚决严厉打击。

其次，提供优惠政策。由于个人合作建房与参与者之间在住房问题上不是卖与买的关系，而是集资建房的关系，因此，个人合作建房不存在销售问题，参与者可免交部分税费。但是为了防止国有土地价值的流失，个人合作建房所使用的土地可以不使用划拨方式，而是通过政府储备中心的招拍挂形式取得，这样可以维护土地市场的价格和政府的财政利益。

再次，扩大供应对象。参加个人合作建房的对象不再限定城市居民，而是所有公民都可以参加。但是，参加对象应为中低收入人群，由于这些人在房地产市场很难获取住房，应该优先考虑这些人的住房需求。目前存在的个人合作建房的参与者，包括海外留学人士、国内IT人员、金融界人士以及房屋设计师，收入基本都超过平均水平，有的还拥有自己的商品房。

最后，修改发起人认定。应规定个人合作建房的组织机构——住宅合作社的发起人可以是个人、企业和个人及企业联合发起。可以把目前存在多种多样的个人合作建房模式引导入住宅合作社的管理范围，既有利于政府管理，有利于房地产市场的多元化发展，为中低收入人群提供更多选择，也更好弥补国家住房保障体系的完善。