我国个人合作建房存在的八大困境

面对不断飙升的住房价格，收入已经无法赶得上房价的升幅。2003年，网络上首次出现个人合作建房的倡议。从2004年开始风起云涌的个人集资建房热潮在2005年愈演愈烈，除北京外，上海、广州、沈阳、南京、成都、杭州、厦门等不少城市纷纷出炉。 2006年11月15日，温州人实现了全国个人合作建房组织的首次成功拿地。温州260名集资建房者以1.0458亿元拿到温州市政府挂牌出让的30亩地块。但是，从整体上看，个人合作建房还处于不成熟的阶段，存在诸多的风险，也容易引发许多纠纷。

一是主体不明确。虽然温州个人合作建房是以营销协会名义成立的，但是营销协会并不能代表个人合作建房，两者的性质毕竟不同。其他地方个人合作建房遇到的一个难题就是主体不明确，银行、开发商由于担心风险不可能与个人签订合作意向，遇到各种各种风险和纠纷后，找不到合适的主体来承担责任，很可能遇到责任不清的问题。

二是没有法律保障。尽管1991年、1994年、1998年、2003年国务院关于城市住房制度改革以及房地产健康发展的文件都明确鼓励和支持合作建房，并且明确中低收入者合作建房可以享受经济适用房的优惠待遇。但是，在操作中，缺乏细化的规范，除1992年城市住宅合作社管理规定外，没有相关的法规和规章以及相关规范，而1992年的管理规定建立在单位或者行业发起基础上，已经不适应当先形势的发展。目前没有具体法律对个人买地建房进行规范和约束，这是一个法律空白。

三是抗风险不强。与传统的开发模式相比，个人合作建房模式在成本上抗风险能力并不强，个人出资不仅要考虑筹集资金的机会成本，项目运营管理过程中的隐性成本，比如人力成本、时间成本、法律成本、协调成本等等。所以，合作建房在建设成本上可能较低，但对于集资者其他方面将可能有所超支。更重要的是建设过程及消费过程中可能引发的风险成本。住房生产周期性长，价格受市场波动大，个人承担风险的能力显然弱于专业化的组织。从这个意义上来说，开发商有专业的开发技术和管理能力，有更强的抗风险能力。

四是组织结构松散。个人合作建房是一个松散的联盟，虽然组建方式从程序上来说是合法的，不过由于股东所占的股份都是一样的，今后一旦出现纠纷或者意见分歧将很难处理。在具体实施购地、委托开发商的过程中如何协调每个人的利益，处理好各种关系，避免产生纠纷，居住的个性化、图纸上的切入不统一、朝向、楼层的分配上也不易达到共识，这对个人合作建房都是巨大的考验。分歧越大，发生的次数越多，依靠个人信任建立起来的联盟就越松散。

五是运作周期长。从2004年初温州市场营销协会秘书长赵智强向外界抛出了以市场营销协会牵头开展个人合作建房的计划，到2006年11月温州个人合作建房项目获得土地，再到2008年200多套房子建成交付，这就要经历4年的时间。况且，这个速度也是国内最快的速度，其他城市的个人合作建房离成功运作还没有具体的日期。将巨大的资金和时间寄希望于个人合作建房，对于大多数人不如到房地产市场购买更方便。

六是群体不稳定。参与个人合作建房的大多数群体是一个在网络上形成、并能在很多地方都买到房的群体，不具备稳定性。其中一部分人并不属于低收入人群，他们应该到市场中购买商品房来解决住房问题，这些人之所以支持或参与个人合作建房活动，很大程度上是对目前房价不断上涨的一种不满和抵抗。

七是土地获取难。拿地需要开发资质，需要足够的自有资金，通过市场化拿地。首先是与开发商在地块获取的竞争上没有资金优势，为了获得与市场均价的差额，他们在地价接受度上受限较大。其次，缺少适合的土地，适合进行合作建房的土地资源比较少。规模大的土地建筑面积就大，需要的投资人就很多，集资的时间加长，而这是很难的，一个是投资者很难同意长时间占压资金，另一个方面稍微大一些的土地资源是拿不起的。住宅合作社项目一般都是见缝插针型的单位建筑，这将受到城市总体规划的制约，与现代化城市建设产生矛盾。

八是效率低下。因为房地产开发是一个专业化很强的系统工程。一个房地产开发项目在土地获取、建筑设计、房地产金融等环节上都需要有较高的决策效率。而个人合作建房没有大股东很可能导致决策效率低下。绝大部分的问题，甚至每个细节问题都要通过大多数合作成员的同意才能实施，这必然需要许多时间和精力。关于资金的运作，还有在拿地、设计、审批、招标等各个环节出现争议的时候，如果所有的股东个人有个人的看法，那么最终怎么作出决定，谁有最终的决定权？如果出现这种情况，作出一个关键决策，可能需要几个月，甚至更长。