温州个人合作建房成功的七大理由

2006年11月15日，温州人实现了全国个人合作建房组织的首次成功拿地。温州260名集资建房者以1.0458亿元拿到温州市政府挂牌出让的30亩地块。温州个人合作建房拿地成功，到底是一个什么样的标志？是不可复制的特例，还是可以燎原的星星之火？从温州案例来看，是否意味着集资合作建房已经探索出一条成功之路，仍有待商榷。因为与其它城市个人合作建房不同的是，温州个案的成功具有很大的特殊性和很多偶然性因素存在。

一是以营销协会名义发起。2005年3月，赵智强以温州营销协会的名义发起成立了温州集资建房联盟，参加者必须是温州营销协会的会员(入会费200元/人)。最初报名的300多名会员里，有1/3是协会会员单位的职工。由于营销协会作为发起主体，使得个人合作建房的主体明确，由此才能促使商业银行和房地产企业与他们合作。银行、开发商与温州集资建房联盟合作，必然要考虑风险，如果发起者是以个人名义，那么银行与开发商不会与个人签订协议。

二是跟发起人能力有关。

温州个人合作建房联盟的成立、拿地以及与银行和开发商合作，都与个人合作建房的发起人赵智强密切相关。他是温州市市场营销协会的秘书长，还是全国十大营销人物之一。并且赵智强还拥有一个有利的条件，他从事房地产开发多年，和部分房地产商关系很好，能够说服他们参与这种低利润甚至零利润的项目。而北京个人合作建房的拿地失败就在于，发起人由于初次面对，不知如何正确评估成本，制作方案，以及把制作出的方案，调整为可以针对普通老百姓，而不是能够正确评估和理解房地产知识的宣传材料。

三是土地获得的偶然性。

温州国土资源局同时提供了三块适合个人合作建房的小地块，使得温州个人合作建房联盟在等待2年后获得土地。温州个人合作建房联盟拿地成功有一定的运气成分，一方面是国土资源部出台了限套型、限房价的土地供应办法，开发商面临宏观调控的压力；一方面是因为地块面积偏小，开发商获利空间不大，首先要交保证金1000万元，一个月后要付70%的土地款，两个月内土地款要全部付清。其他房地产公司即使有这个能力，也要考虑融资成本、项目利润。而其他大城市由于出让土地面积大、总价高，依靠集资竞买方式难以获取。

四是观念开放，政策环境相对宽松。

温州民营经济发达，在民营经济成熟的过程中形了“互助互利”的市场气氛，而这种气氛是能够把分散的个人聚集起来“粘合剂”。因此，温州比其它地方的人更容易在集资合作方面达成共识，在温州这种融资方式和诚信体系早已建立。其他地区民众对‘合作’需要逐渐认识，且没有温州那种民间基础。

温州市政府从头至尾并没有点头或摇头，这一种“无为而治”的管理态度给了合作建房人运作的空间。政府对于市场经济干预较少，对于创新型的经济活动持宽容和认可态度。而在许多地方，政府的行政体制改革还相对滞后，政府服务企业、服务市场的观念尚未从骨子里面确立。大连的个人合作建房行动的失败就源于该市房管局的一份文件《关于我市社会自然人组织住房合作社情况及处理建议》，政府叫停了个人合作建房。

五是市场化运作方式。

温州个人合作建房是按市场化的方式运作，和其他地方的个人集资建房发起人强调的“完全公益性质”不同，按房屋总造价的3%，温州营销协会将收取管理费约497万元。温州个人合作建房联盟事先已经和会员声明，集资建房前期费用，比如办公、请律师、公关等费用由3%的管理费里面支付，余下的收益归协会和发起人。

六是资金来源丰富。

高达1.0458亿元的土地出让金全部来源于260位参与者，平均每人拿出了超过40万元的资金来参加合作建房，因为在温州，集资合作建房所需的上亿资金才会相对容易到位。温州民间资本丰富，融资比较方便，温州炒房团和地下钱庄便是温州民间集资行为普遍的证明。并且温州个人合作建房的成员大多数是企业的中高层白领，筹集资金问题容易。土地和建房资金分批交付，也缓解了资金压力。对部分确实存在困难的参与者，温州营销协会还为他们找到一家信托公司提供贷款。

七是运作目的特殊。

2004年，温州快速攀升的房价使得人才纷纷外流，出现了“人才荒”。由于温州几乎都是民营企业，民营企业无法提供给员工住房。个人集资建房可提供比市场价低30%左右的住房，个人合作建房能够提供给民营企业无力购房的员工，从而也防止了人才流失。由此可见，温州个人合作建房的发起者是为了防止温州的人才流失，这种目的自然容易得到政府与企业的支持。