中央政府与地方政府的利益博弈

房地产业的带动作用大，乘数效应明显，房地产业过热一定会拉动投资过热、物价上涨，引发通货膨胀等严重后果，再加上，房价牵涉到千家万户老百姓的彻身利益和生活质量，上涨过快会引发社会问题。中央政府不能完全坐视不管，放任自由。因此，中央政府调控房地产是为了维持经济的稳定健康发展和维护社会稳定，是从国家和全社会的角度出发的。而地方政府调控的角度与中央政府的完全不同，地方政府更多地是从地方的角度对待。

地方政府在肩负控制房产过热的同时还承担着中国城镇化发展的伟大使命。在各个城市将本身的新城建设、新镇建设、旧区改造全部编入“十一五”规划，并标注上完成的时间后，房地产作为这些宏大目标的“容器”，就必然最先走到前台，因为只有有了房子，才可能有大规模的人口迁移。

另外，地方政府普遍存在“搭便车”的心理，中央宏观调控是中央的事，落后需要发展是地方的责任。房地产作为地方的支柱产业不能乱。发展好了是政绩，风险则由中央承担。总之地方政府成本很低，银行风险等最终是由全国人民承担。这种高收益与零成本成了地方政府快速发展房地产业的原动力。

在目前的价值取向体系下，房地产市场的繁荣带动了政绩的提升，地方政府不希望房价下降。一些房地产投资旺盛的大城市，房地产已经成为拉动当地经济增长的主要动力，而从土地出让中获取的收益也是各地政府最主要的财政来源。各地政府都看到了土地价格上涨带来巨大的商业利益。2001年到2003年，地方政府的土地出让收入为9100亿元。2005年全国土地出让金为5500亿元，地方财政从土地转让中获得3000多亿的收入。许多地方政府出让土地获取财政资金，加强城市建设，树立形象工程，捞取政治资本的迫切愿望使得土地的调控往往成为口号，中央政府的调控政策初衷和地方政府的行为并不一致。

有资料显示，2003年上海市卖地收入为216亿元，相当于上海市地方财政总收入的24%，上海市城市基础设施建设投资的36%。2004年上海来自房地产的税收直接贡献更达到了400亿元，而上海当年的地方财政收入为1119.7亿元。根据上海统计局统计，上海房地产增加值占全市GDP的比重由1990年的0.5%激增至2004的7.4%。

房地产市场的繁荣既可以增加地方官员的政绩，又增加地方财政收入。所以地方政府需要房地产市场的繁荣。地方官员是自上而下产生的，在GDP政绩观的驱动下，再加上目前的财政体制以及地方政府单一化的融资模式，都已经决定了地方政府对地产、房产的依赖性，这也就造就了地方政府在面对城市发展和控制房产过热中的尴尬命题。

中央政府是从全国大局出发来看来问题，而地方政府是从地方角度来看问题，甚至从领导人个人角度看问题，这样，利益冲突在所难免。以往任何一次针对房地产市场的宏观调控，地方政府对中央政府的政策都是一等二看三折扣执行，除非是优惠政策，才会尽可能用好用足。