中央和民众都对房地产宏观调控效果不满意

据《第一财经日报》最近报道，“国务院对房地产调控情况并不是很满意，现在有关部门压力很大”。从今年5月17日推出“国六条”的国务院常务会议到 10月17日专门听取房地产市场调控措施落实情况的国务院会议，整整5个月，国务院仍基本维持“原判”：少数城市住房价格上涨过快；结构调整的任务还十分艰巨；房地产市场秩序仍需进一步规范。三季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.7%，同比涨幅较高的主要城市包括：深圳12.3%，北京10.9%，厦门10%，成都8.9%，呼和浩特8.4%和广州8.3%等；下降的城市只有2个，分别是：上海2.3%，丹东0.1%。建设部房地产司副司长姜万荣在“2007年中国行业发展报告会”上坦承，房地产宏观调控的成效还是初步的、不稳定的，部分地区房价上涨的压力依然较大。建设部下一步要坚定不移落实已经出台的各项措施，着力抓好稳定房价、调整结构等工作；其次是综合运用税收、信贷等经济杠杆，引导居民理性消费。与此同时，政府将逐步加大对低收入家庭住房保障的力度。

中国地区广阔，各地区各行业发展十分不均衡，房地产行业尤其如此。房地产市场是一个地域性很强的市场，具体市场必须采取针对性的具体分析，一些城市，特别是一些二线三线城市，房地产业发展起步较晚。因此，我们不宜使用大一统的调控手段，而应认真分析，辨清不同区域和不同群体的特点，制订不同的政策。在制定政策时需要更多地了解地方的实际情况，措施要精细化，可执行性强，不要让地方政府无所适从，不让地方政府有借口可找，减少政策执行的阻力，提高政策实施的力度和效果。对于有泡沫的地区，要坚决予以调控；对于没有泡沫、市场成熟的地区，尽量减少行政干预，力求以市场供求关系调节；对于房地产发育不充分的地区，则要积极支持鼓励；对于兴风作浪的大投机商，要实施有力打击；对于跟风投机的小群体，要加以限制；对于那些渴望买到住房的低收入阶层则要给予政策上的扶持，切忌伤害到他们的利益。如此，中国的房地产行业才能健康、稳定、均衡地发展。

目前的房地产宏观调控，是借宏观调控的名义实施微观调控，或者是习惯性地走进了行政调控。试图用行政调控来代替真正的宏观调控，试图用降低货币流动性的办法来降低货币的供应，试图用对地根的调控代替对银根的调控，试图用威吓代替真实的调控。想要改变人们的心理预期，就要反其道而行之，而不是收紧地根，减少土地供应，控制总量，提高银行贷款门槛，抬高房地产市场进入资格，这样只能带给人们看涨的预期，进一步促使人们去投机，房地产商拼命地大量圈地，大批小房地产企业退出市场，这样就会造成房产市场垄断严重，竞争不充分。最后，受到利益侵害的还是老百姓，中央实施这么多的调控政策可谓用心良苦，但是，这又怎样呢，调控看重的是结果，更简单地说，就是房价的下降。总体上说，房价的持续上涨宣布了中央的诸多努力都付之东流了。

如果实施更加严厉的措施只能摧毁房地产行业，使这个行业进入萧条，就像1992年的那次调控一样，企业、个人大量破产，银行坏账增加，失业人数增多，进而会影响到整个国民经济，这是谁都不愿意看到的。我想这也是中央很容易想到的后果。调控的力度上，应该采取软着陆，避免房地产市场的大起大落，硬着陆虽然见效快，但其破坏性后果也是有目共睹的。一旦房地产过渡缩水，不但会影响各级政府财政收入，而且很可能会出现一个购房的负产阶级。随着我国市场经济的发展，调控的手段应更多用市场化方式，相信市场的力量，从整治、规范市场秩序入手。支撑房价的根本的是相对过剩的资本。如果没有新的、更加有效的宏观调控政策来影响消费者和资本流动方向的话，在国内资本过剩的大环境下，中国的房地产价格还将进一步上涨。打破中央与地方的博弈僵局以及各部门各自为政的局面，并且大力改善投资环境，拓展投资渠道，为相对过剩的资本寻找出路。

作为管理部门也应该能够预见，严格土地管理，实行新的土地出让方式，肯定会使地价快速上扬，会给市场发出系列信号，带动房价上涨，指望开发商来消化承担土地上涨的成本是不现实的。应该能够预见到实行土地储备制度很可能带来房价上涨的副作用，在这种情况下，采取控制投资、控制开发贷款的做法，而对于需求没有进行适当的抑制，必然会产生今天房价快速上涨的局面。因此，希望管理部门每一个政策措施的出台，事先应该有科学的论证，并对其实施效果做预先评估，只有这样，才有可能真正对房地产市场起引导和调控作用。

实行世界上最严格的耕地保护制度，与放开土地总量控制，并不矛盾，城市化的增加，使人们的居住更加集约化，解放了更多的土地。城市周围的土地的价值远远高于作为耕地的价值，为什么还要保护城市周围的耕地呢？ 现在的问题是，没有搞清，房地产的调控关键在于规范交易行为，降低人们的看涨预期，科学制定城市整体规划。

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