中国房地产宏观调控方式分析（一）

宏观调控手段总体分为三大手段：经济手段、法律手段、行政手段。在这三大手段中，各自又包含很多调控手段。从2003年到2006年的一系列房地产宏观调控文件中可以看出，中央政府在房地产的调控中动用了多种调控手段，包括土地、税收、信贷、审批、行政等手段。

1.信贷。房地产行业是一个资金密集型行业，房地产企业的发展离不开银行信贷的支持，利用信贷调控将会对房地产企业产生较大的影响。而居民作为住房的消费者，由于住房是一个长期的耐用消费品，购买住房是一笔较大数额的支出，往往也要获得银行信贷的支持。因此信贷调控政策不但调控了房地产企业，也会对房地产市场的另一端消费者产生影响。中央政府在房地产宏观调控中，既运用信贷政策调控了房地产，同时也对个人信贷政策做出了重大调整。

企业信贷方面：（1）加强房地产开发贷款管理，严格房地产开发信贷条件，引导规范贷款投向。《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中规定，“房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控”。“对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款”。“房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%。商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用”。《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》对抵押物作出严格规定，“对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。”（2）严格控制土地储备贷款的发放。《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中“对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年”。“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款”。（3）规范建筑施工企业流动资金贷款用途。《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定“承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等）。企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金，并向当地其他的商业银行通报该企业违规行为，各商业银行不应再对该企业提供相应的信贷支持。对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业，商业银行应限制对其发放贷款”。

个人信贷方面：（1）调整个人住房消费信贷政策。《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20％的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。”“商业银行应将发放的个人住房贷款情况登记在当地人民银行的信贷登记咨询系统，详细记载借款人的借款金额、贷款期限、借款人及其配偶的身份证号码”。《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定“从 2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。”（2）强化个人商业用房贷款管理。《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定“借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行”。（3）加强个人住房公积金委托贷款业务的管理。《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定“住房委托贷款业务仅限于个人住房公积金委托贷款，对使用其他房改资金（包括单位售房款、购房补贴资金、住房维修基金等）委托办理贷款业务的，商业银行一律不得承办”。