中国房地产宏观调控方式分析（二）

2.利率。（1）调整个人住房贷款利率。《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定“对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的（高档商品房、别墅除外），商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）执行；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行”。《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》规定“取消商业银行自营性个人住房贷款优惠利率，自营性个人住房贷款利率改按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。其中，5年期以上个人住房贷款利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍（即5.51%）”。在2006年4月28日，央行又宣布5年期以上的银行贷款基准利率由6.12%上调至6.39%。（2）上调个人住房公积金贷款利率。《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》规定“上调各档次个人住房公积金贷款利率0.18个百分点。其中，5年（含）以下贷款由现行年利率3.78%调整为3.96%；5年以上贷款由现行年利率4.23%调整为4.41%。”（3）下调超额准备金存款利率。《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》规定“下调超额准备金存款利率0.63个百分点，由现行年利率1.62%调整为0.99%。法定准备金存款利率维持1.89%不变。”

3.土地。（1）严格和规范执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度。2004年的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》文件中，规定“除原划拨土地使用权人不改变原土地用途申请补办出让手续和按国家有关政策规定属于历史遗留问题之外，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式”。“在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。”（2）严格执行土地利用总体规划和年度计划，明确土地管理和耕地保护的责任。2004年4月29日国务院办公厅发出《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，“要加强对土地利用总体规划和年度计划执行情况的监督检查，对擅自修改土地利用总体规划的，要追究有关地方、部门及其领导人的责任；对擅自突破年度用地计划的，也要追究责任并扣减下一年度用地指标。”（3）严格保护基本农田。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定“基本农田一经划定，任何单位和个人不得擅自占用，或者擅自改变用途，这是不可逾越的“红线”。符合法定条件，确需改变和占用基本农田的，必须报国务院批准”。（4）加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为。《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，“对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置”。（5）停止别墅土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》提出“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%” ；“继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应”。