中国房地产宏观调控方式分析（三）

4.税收。（1）调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，规定“从 2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税”。（2）加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理。国家税务总局在下发的《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》中，规定“开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。”并对经济适用房项目以及各地区的非经济适用房项目做出了具体的计税利率。（3）完善住房转让过程中个人所得税的征收制度。国税局总在《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》中规定“对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入”。

5.审批。（1）加强商品房预售审批。《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》规定，“各级房地产管理部门要按照法定程序和许可条件，严格把好商品房预售许可关”。“未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认订、登记、选号等）、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房”。（2）加强房地产展销活动审批。《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》规定，“工商行政管理部门应审查展销活动主办方资格；房地产管理部门应审查参展企业的信用情况和参展房地产项目的合规情况。有严重违法违规不良记录的房地产企业和不具备预（销）售条件的商品房项目，不得参加展销活动”。（3）禁止期房转让手续的办理。《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定，“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续”。（4）规范外商投资房地产市场准入。《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》规定“外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本不得低于投资总额的50%”。针对个人，规定“房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记”。（5）停止审批党政机关集资合作建房项目。《关于制止违规集资合作建房的通知》中明确指出“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。”

6.规划。（1）严格控制低密度、高档住房的建设。《关于做好稳定住房价格工作的意见》中，“对中低价位普通商品住房建设项目，在供应土地前，由城市规划主管部门依据控制性详细规划出具建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件，房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求”。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。（2）明确新建住房结构比例。《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。在《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》中，“对擅自突破的，城市规划主管部门不得核发建设工程规划许可证；对不符合规划许可内容的，施工图设计文件审查机构不得出具审查合格书，建设主管部门不得核发施工许可证，房地产主管部门不得核发预售许可证。”（3）加强拆迁计划管理，合理确定年度拆迁规模。《关于切实稳定住房价格的通知》中规定，要坚决制止城镇建设和房屋拆迁中存在的大拆大建行为，避免拆迁带来的被动性住房需求过快增长。（4）制定住房建设规划和住宅产业政策。《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》指出“各地要编制并及时修订完善房地产业和住房建设发展中长期规划，加强对房地产业发展的指导”。