中国房地产宏观调控力度分析（一）

从2003年到2006年的一系列房地产宏观调控政策中，可以看出，不但宏观调控文件出台的密度逐年增加了，而且调控的力度也越来越重了。主要表现在以下几个方面。

1.对个人住房信贷管理逐渐加强，个人住房贷款最低首付由20%提高到30%，住房优惠利率取消，并逐渐提高。 2003年6月13日中国人民银行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中，规定“对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20％的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。”这个文件中只是要求“适当”提高首付款比例，并没有做出具体的硬性规定。在2005年3月16日央行下发的《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》中，明确要求“取消商业银行自营性个人住房贷款优惠利率，自营性个人住房贷款利率改按商业性贷款利率执行”，其中，“5年期以上个人住房贷款利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍（即5.51%）”。个人住房贷款不但取消了优惠利率，而且还提高了贷款利率。2006年4月28日央行再一次宣布5年期以上的银行基准利率调整，由6.12%上调整到6.39%。2006年5月29日国务院办公厅又出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，文中提到“为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定”。在个人住房首付的规定用语中，由“适当”改为了更为严厉的“不得”。

2.在个人住房交易中征收的税收项目逐步增多，税收标准越来越严格。2005年4月30日建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，对个人住房交易征收营业税。文中称“自6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税”。在这个文件还实施不足1年后，2006年5月31日国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，把上述有关“不足2年”的规定改为了“5年”，“2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税”。一个月后，也就是2006年7月18日，国税总局又发布了《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，“自8月1日开始个人二手房征收个人所得税，对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入”。