中国房地产宏观调控力度分析（二）

3.土地调控的力度加大，中央对各地存在的土地问题以及有关土地的腐败问题越来越重视，土地供应的闸门和有关土地使用的规定越来越严格。 2004年3月31日，国土资源部、监察部联合发文《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（831大限），严令各地须“在2004年8月31前将协议出让土地中的遗留问题处理完毕，8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权”。2005年4月30日建设部等七部委出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中，要求“加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权”。2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》对上述条款又做出更加严格的规定，“对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。”为了使上述的规定得以贯彻落实，2006年7月13日，国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》。国土资源部设立国家土地总督察办公室，督察各地的土地出让使用情况。

4.加强了对房地产企业信贷的管理，对房地产企业的信贷条件要求逐步提高，并对外资房地产企业做出了限制。2003年6月13日，中国人民银行下发的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中，称“房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%。商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用”。30%的比例在2006年被提高，2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，“对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款”。1个月后的7月11日，建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（“外资限炒令”）。“外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本不得低于投资总额的50%”。

5.集资合作建房由政策允许到一律停止审批党政机关集资合作建房项目。在2003年8月12日，国务院下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中，明确指出“集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，其建设标准、参加对象和优惠政策，按照经济适用住房的有关规定执行”。由于一些地区以集资合作建房名义，变相搞住房实物福利分配或商品房开发等问题越来越严重，2006年8月14日，建设部、监察部、国土资源部联合出台了一刀切式的调控文件《关于制止违规集资合作建房的通知》，文中明确要求“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目”。“已经开工建设的集资合作建房项目，房地产管理（房改）部门要会同有关部门重新审查项目供应对象、面积标准和集资款标准。对住房面积已经达到当地规定标准等不符合参加集资合作建房条件的职工，取消其资格。对虽然符合参加集资合作建房条件，但住房面积（以前已享受政府优惠政策的住房面积和新参加集资合作建房的面积合并计算）超过当地规定的，按照当地住房面积超标处理办法执行。对单位违规向职工提供集资建房补贴的，责令收回。”