“塌房”这个词儿，在今天可不是什么好词儿，这个词儿一旦粉墨登场，就意味着一声巨响，然后是尘土漫天，然后舞台的布景上，一片残垣断壁，几口飞血。

在南宋则不然。在南宋，“塌房”不是吓人一跳的动词，而是温文尔雅的名词，它给人的感觉不但不恐怖，还漫着水气，泛着光影，明目皓齿，静女其姝，有点儿云在青天水在瓶的意思。直接些说，就是建在水中的房子，悬山，飞檐，曲廊，玲珑窗，平座高挑，四面皆水，隔岸有浮桥，租给南来北往的客人，当货仓用，当店面用。

那是南宋中后期了，临安城挤满了蜂拥而至的皇族、军户、富商和难民，东西南北数十里，人烟生聚，民物阜蕃。人一多，城就窄，空间就成了金钱，有路子的衙门各显神通，临街建邸店，背街建客房，把能开发的土地全都开发了，偌大一临安，只剩下水面还是空的。这时候，又有人把发财的希望寄托在水面上，一群皇亲和富户，以及几家寺院，在北关水门、梅家桥畔、白洋湖的小岛上，见缝插针地建起房子，然后赁出去，按月收租，名叫“塌房”。

翻翻真宗实录，其实早在北宋，东京汴河两岸就有塌房了，也大多是私人开发，用来做商店，还有租给官妓当营业场所的，极像明代南京秦淮河畔的河房。我不熟悉宋元白话，不懂“塌房”俩字儿的本意，只能猜测，它大概就是指水边的房子。

如上所述，北宋东京有塌房，南宋临安有塌房，元大都是什么情况不得而知，到了明朝，塌房则是遍地开花了的。朱元璋定都南京，曾让工部在三山门外，临秦淮建塌房，然后赁给商户。朱棣定都北京，也让工部在彰义门外建塌房，然后赁给商户。后来明代宗朱祁钰执政，不仅京城，连京畿大兴、宛平两县，也建了塌房上万间。

宋朝塌房多属私人开发，政府至多只能收些营业税，明代塌房则全是朝廷兴建的。朝廷有本钱，也有势力，可以强令商户们搬进塌房营业，可以让厢坊长吏代收月租，从客源到管理，每一个环节都没风险。北宋朝廷向汴河沿岸居民征收过“塌房钱”，那不是房租，而是营业税。在《明史》食货志里，则有归属杂课的“塌房税”，那却不是税，而是房租。

最后说说租金吧。洪武二十四年，南京的塌房，每间每月纹银一分。宣德四年，北京的塌房，每间每月宝钞五百贯。