最近在博鳌论坛上，发展商的社会责任问题成为热议焦点。在中国的经济转型与城市化进程中，发展商的社会形象一直处于较为尴尬的境地。在现行的城市规划与建设体制下，城市的零星开发行为与发展商短期利益至上原则相互强化，形成了短期的、粗放型的开发模式，给城市的功能与形象造成了负面效应，同时，低品质的、加速折旧的建筑产品造成社会资源的巨大浪费与消耗,并导致了公众的不满与对发展商责任的质疑。因此，从宏观上检讨城市开发模式问题，从微观上研究发展商的行为导向，实现发展商利益与责任的统一，是走出发展怪圈，复兴城市并重建和谐社会的前提。

发展商是一个利益主体，更是一个责任主体，不管发展商是否意识到，发展商的责任都客观存在并在城市与社会发展中展现出重要作用。具体而言，发展商具有如下责任。

1、对城市的责任。发展商所开发的产品，无论是住宅还是商用建筑，对城市功能、城市环境和城市形象产生着直接影响。从这个意义上说，发展商实际上也是城市运营商。

2、对土地的责任。从经济学意义上看，城市土地是不可再生的资源，具有极端的稀缺性与珍贵性,发展商开发的产品价值须与土地价值相匹配；从社会学意义上看，土地是全民资产，是社会和谐的基础要素。对土地价值的合理利用与有效开发是保持城市平衡发展，提升城市功能的重要基础，是平衡市场供求关系的关键环节，同时也是建立社会和谐的必要条件。

3、对用户的责任。用户是建筑的最终使用者，建筑产品对人的思考方式、生活方式和工作方式产生着潜移默化的深刻影响，对用户的工作效能与生活质量产生着深刻影响。

可见，上述三种责任都是通过发展商所开发的产品来实现的，产品既是发展商的利益载体，更是发展商的责任载体。开发产品既要考虑销售价值，即由供求关系所决定的利益导向；也要考虑城市价值、土地价值、产业价值、产品的使用价值和心理价值所决定的责任导向。而产品的可持续发展性正是寓于它们的动态平衡和协调发展中。

现行开发模式的不足突出表现在发展商利益导向和责任导向的分离和对立中。

1、在传统的土地出让制度及规划管理体制约束的条件下，项目的开发布局 零散，自我中心性高，与城市的沟通和融合程度低，使城市资源不能得到有效地整合与利用，导致了城市价值的折减，也使产品的可持续发展能力减弱。

2、在目前以销售为主导的开发模式下，发展商重视产品的销售价值，把稀缺性和供求关系作为产品设计的主考量因素，忽视公共环境和公共空间的有效利用与价值提升功能，缺乏对内部空间规划的细致研究，忽视对产品细节的研究，使产品的可持续发展能力及长期价值降低，导致产品迅速折旧。

3、在产品本身的营造上，发展商偏重于关注产品的物理功能，忽视对产品心理功能的研究。主要表现在忽视对产品使用者行为模式的研究，忽视产品使用者的视觉感受、心理感受和环境感受，从而加速了产品的技术折旧。

4、产品价值与土地价值、城市价值的割裂。从土地运营和城市发展的角度看，产品价值与土地价值、城市价值是互动一体的系统。有效的互动使彼此价值相互提升，反之则相互折减。由于一些发展商产品责任意识低，产品与土地、城市之间不相匹配，很多楼盘刚建几年, 便迅速折旧，成为城市垃圾， 使土地价值和城市价值大为降低。

可以看到，发展商的社会责任主要表现在产品责任上，产品责任的缺失导致了土地资源的极大浪费，使土地资源的有效供应量减少，导致了城市功能的失衡与运行效率的低下，同时也导致了产品的加速折旧，使整个社会付出了远比项目自身投入大得多的成本。因此，反思并改革现行的宏观政策及体制因素，促进开发模式转变，促进发展商开发理念与经营思路的转变，使发展商真正树立起社会责任与产品意识，是城市与房地产市场可持续发展的迫切需要。

        1、改革土地批租制度。土地是城市不可再生的稀缺资源，也是全民的公共资产，现有的土地批租制度尽管在竞价方式上实现了从协议出让到招拍挂的转变，在控制土地价值总量上已有所进步，但在收益分配的格局上依然维持了按五十年、七十年一次性收取的方式。由于土地成本在整个开发成本中大致占到三分之一以上的比例，政府现行采取的一次性收取出让金的方式使开发商背负了沉重的刚性成本，导致开发商在开发动机上急于变现销售，而不愿意在产品的技术含量及后期经营方面做更多的投入，从而使产品价值和土地价值严重背离。因此，改革土地收益的支付方式，实行按期批租，分期估值，分期支付（由购房者承担），使土地价值与产品价值长期动态适应，将促使购房者和发展商对产品价值更为关注，促进发展商向产品运营方向转变，提高发展商的产品责任意识和信用意识。

2、改革城市规划管理体制。城市规划是综合性很强的事业，集约了城市经济、建筑、交通、生态环境、文化艺术等多个领域，需要多方面、多层次的专家系统进行综合研究，需要土地、环保、文化等各部门的参与配合，而目前自上而下的、切块式的行政性规划审批体制导致了规划的盲目性，导致开发模式的自我中心性，也导致了土地利用效能的低下。因此，需要改变由规划局主导的单一的行政审批制，组成由专家咨询系统为技术支撑，各部门参与，同时有公众代表参加的城市运营委员会，并将项目规划设计方案的城市价值、土地价值与产业价值作为评定方案的重要标准，引导发展商与城市运营接轨，与产业发展融合。

3、随着金融政策与土地政策的变化，房地产业正面临着产业并购与产业升级的调整，发展商行为正在发生一些潜性的变化，产品意识、品牌意识逐渐增强，软件服务水平逐步提高。发展商应该认识到，开发项目不仅仅是市场层面的问题，同时也是社会层面、城市层面的问题，开发项目不仅有销售价值，更有综合价值（城市价值、土地价值、产业价值与品牌价值）与长期发展的价值。因此，将开发系统融合于社会系统，并考虑未来日益增长的资源约束与复合需求，将成为未来开发项目竞争与成败的重点。

4、发展商同时还应该认识到，综合考虑产品价值是提高产品核心竞争力和长期价值的必然途径，因而在规划设计上需要更注重产品与城市的开放融合，与土地的价值互动，与产业的有效藕合，使项目与城市功能、建筑与环境、产品与产业间形成有机运营的整体。

5、而在产品的内在设计中，发展商不仅要满足用户基本的物理功能需要，更要注重产品的心理功能，注重人的心理感受，提高人对建筑及环境的归宿感与依赖感，强化产品的空间规划、细节处理和配套服务性建设，使产品具有可持续发展的长期价值。

      通过上述分析，可以看到，发展商的社会责任，归根到底是产品责任，这里当然有发展商自身意识层面问题，同时也是一个复杂的综合性问题，涉及到土地、规划、金融、产业管理体制等多个环节，说到底，是城市发展的总体游戏规则问题，将城市与房地产发展的诸多问题全归咎于发展商的看法是片面的。我们不能单单指望发展商责任意识的苏醒，更重要而迫切的任务是加快城市发展体制的改革步伐，重建房地产的游戏规则，惟此才能使发展商的行为渐入良性运行轨道。另一方面，发展商也需要主动积极地参与这一进程，不断地提高自身的产品责任意识，自觉将利益和责任统一起来，才能逐步赢得社会的肯定与尊敬，也惟如此，发展商才能具有真正强大的核心竞争力，具有更长远的发展潜力。