前些日写过一篇文章“人文地标的价值思考”，发表在“经济观察报”上，承蒙媒体厚爱，多有转载。我想个中原因，倒不是这篇文章写得好，可能是提出了一个大家都很关注的城市地标问题，尤其是从都市人群活动内涵的层面对城市地标的探讨。从这个现象也反映出社会各方面对城市发展的关切与思考，而正是这样的思考以及相应的实践正潜在地影响着城市的发展形态，也深刻影响着房地产开发的实践行为。城市商务综合体，这种与城市地标与城市环境有着紧密联系的物业形态，从某种意义上说，其发展正是这种思考与实践的产物。

城市商务综合体是以商务活动为核心的集约物业形态，涵盖了写字楼、服务式公寓、酒店、商业等多种关联性较强的物业形态，常常出现在城市商务中心区或城市的重要节点。集约资源，放大功能，是商务综合体的本质特征。北京的国贸、东方广场就是典型的城市商务综合体。

从公司微观的角度看，商务活动需求的升级及多样化趋势使得商务活动的内涵与外延都进一步扩大，在降低商务成本、提高公司的运营效率、增强公司形象力以及激发员工活力等方面，商务综合体都具有突出的综合优势。从城市宏观的角度看，商务综合体创造了一种新的城市商务生态环境，它在一个小半径的范围内，满足了都市核心人群复合性的活动需求，极大地降低了人们活动的交易成本，增强了活动的密集度（也可以把它看成是动态的容积率），激发并放大了活动的能量，创造了一种崭新的、极具效率的都市生活方式。

结构决定功能、形态决定价值。从系统论的观点出发，可以看到，开放融合的规划设计是形成价值互动的基础，而互动基础上整体价值的放大则是城市商务综合体的核心价值所在。开放融合意味着各个物业形态不是孤立地规划设计的，而是彼此作为一个完整的系统相互紧密协调地融合在一起，彼此良性的互动作用强化了物业各自的功能，放大了物业彼此的价值，从而取得了1+1远大于2的整体效能。这也正是商务综合体具有更强生命力、更具可持续发展性的根源。继续放大到城市看，也正是因为商务综合体存在，城市才具有更高的效能，才能给都市人群提供更有效率的生活，并增加人群的幸福指数，才是真正意义上的现代城市。

看看我们生活的北京就知道，我们对城市的理解还停留在一个“征服”的水平上。一个生动的城市生命体被权力意志被无情地“规划”，人为地“肢解”，随意地“发挥”。基于各自权力与利益基础的所谓“功能分区”，令城市资源四分五裂，难以集约发挥效率；建筑的“高”、“大”、“全”，透视出发展的权贵与霸王心态，并导致运行的低效率；对土地价值的不尊重，导致低品质垃圾建筑的产生与资源的消耗；对历史文化的漠视以及对洋派概念粗暴移植，更使城市变得极端功利，缺乏可持续发展的品质及精神内涵，而结果，恰恰是最大商业价值的丧失和人文精神的沦落。其实，当人不能够感受到快乐与幸福的时候，无论是公司，还是物业，其商业价值也会递减。

人们一直在怀疑，商业价值与人文精神是否有足够的理由良性互动。恰恰是城市商务综合体的出现，创造了彼此结合的契机。尤其在CBD区域，公司需求层次的提升，使得公司对物业的要求已经不仅仅是要满足使用功能上的需要，更要具有心理体验层面的意义，比如说文化与品牌。从这个角度讲，城市商务综合体由于其独特的物业聚合形态为复合需求的满足提供了更多的可能性。日本东京的六本木中心、美国纽约的洛克菲勒中心、德国柏林的索尼中心都是著名的城市商务综合体，写字楼、酒店、公寓、商业、艺术馆、市民广场等融为一体，城市资源与建筑空间有效互动，使它们成为一个城市最有魅力、最具能量的场所，成为城市精神集聚与成长的空间，成为一个城市富有精神内涵的人文地标，也使得这些物业享有了长期稳定的顶级租金。这里，商务与人文跨越了低层级分离阶段，而在互动中取得了统一与平衡，得到了可持续发展。北京的国贸、东方广场持续高租金的背后，除去地段的因素外，同样得益于商务综合体整体功能的有效支撑与综合能量的集约反应。

可以看到，在重要城市节点及重要商务区的开发建设中，城市商务综合体无疑是一个重要的战略选择。这不仅是提高物业综合价值的需要，也是城市功能有效发挥与城市价值最大化的需要。