目前，很多开发商都被商业地产的高盈利率所吸引，而往往忽视了高盈利背后存在的高风险。由于商业地产开发同传统住宅项目开发有很大区别，其开发过程中常见的各种问题往往不被开发商所重视，而正是这种忽略所埋下的隐患将成为项目成败的关键。以下是商业地产运作中经常出现的各种问题，开发企业应谨慎对待。

    1、打散商铺销售后统一管理乏力

　　由于商铺打散销售后会造成业主过多的局面，在运营管理中很难将各方的意见协调一致，因而项目在业态布局、促销、服务等各关键性环节均难以达到理想程度，所以最终会致使项目失败。目前在国内，打散销售后的项目鲜有成功案例。

　　2、开业前招商未达到理想状态

　　一个新商业项目的目标顾客在没有到达这个项目消费之前，他们会有习惯性消费的商场，这个新项目的加入就是要与原有的商场竞争，吸引这些目标人群到达购买，而且要凭借项目优势留住顾客，使其在项目形成消费的习惯。而如果一个新项目开业状态不佳，如有诸多的空置商铺，或者相当大的区域内仍在施工等，会给顾客造成不良印象，因此这些顾客去过一次之后就很难在近期二次光顾。直接导致项目开业热闹几天后迅速变冷，将项目推入低潮，同时也极有可能会因此引起一系列的不良反应。所以，商业项目初始开业应该被看做一个盛大的公开亮相，要格外谨慎，准备充分，力争以良好整齐的状态面世，吸引首次到达的顾客在未来仍能够重复回头消费。

　　3、未能及时响应市场变化而保持动态调整

　　商业零售行业是最为贴近消费者、对消费需求变化最为敏感的行业，一个商业项目应该响应消费需求变化，对业态作出及时调整。只有动态地保有最适合目标消费者需求的活力租户，才能够在市场竞争中持续保持优势地位。目前在中国大陆有诸多项目未能及时调整，形象老化，在市场上的地位也日渐势微。

　　4、硬件不佳直接限制项目发展

    硬件状况的优劣是商业项目能否成功的重要基础条件之一。不同业态类别的租户对商铺的层高、荷载、进深等指标都可能有不同的需求，如果项目在设计时未能够考虑到未来租户需求的差异性，做到有所针对，则建成后会对招商和业态调整造成极大限制，从而导致项目难以实现成功经营。

    5、主力店不应在招商前进行建筑设计

    在大多数购物中心的建筑设计中，很多都是按照发展商的思路进行。整个空间都很灵活，将来谁做商铺都可以，但这样的规划没有什么意义，属于非常前期的东西。然而对于大型商场来说，商家比较强调内部空间的可视性，加大可视性可以对公共购物产生引导作用。商场里面有很多店，如果哪一间店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到，出租或者出售起来就非常方便，否则就很难出租。因此加大可视性以便对公共购物产生引导作用是很重要的，尤其主力店不应在招商前进行建筑设计。

    6、商业街设计不可“一刀切”

    商业街不是简单的概念，更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。每个人对空间个性都会产生一种感受，每个不同的广场、街道也都有自己的个性，怎样能够让消费者对购物环境有一种良好的感觉？这就需要建筑师进行精心地设计。现在商业街的外观设计已经不仅仅建筑材料，包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。商业街的细部处理，跟业态定位、店铺档次有关。每个商业街应该有自己的个性，而不是千篇一律，做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法。