2008年11月30日，我在住交会上接受和讯网房产频道访谈：

 

住交会和讯房产访谈：

陈顺——对市场稳定有信心地铁沿线的房子更保值

 

和讯网：我们这一场的访谈请到的嘉宾是中体产业集团股份有限公司副总裁陈顺先生，陈总您好！

陈  顺：各位网友大家好！

 

接受和讯网访谈

 

和讯网：我们这次访谈的主要话题是开发商老总为置业答疑。和讯房产前不久做了一系列的调查，统计了房产交易管理网站上的数据，也暗访了一些楼盘，我们发现北京房地产市场，现在80%的项目，就是今年开盘的项目，成交均价都比拟售项目有所下降，但成交量并不是十分理想，我们可以观察到，从今年年初到现在，北京房地产市场上观望的氛围越来越弄。但是买房人到现在也非常迟疑，不知道什么时候是底，而且潜意识觉得房价还会下降，而且业内人士也会说，明年房价会依然走低，不知道您对房地产市场的房价问题有什么样的看法？

 

陈  顺：非常高兴来到和讯网，平常我也每天到和讯网上溜一溜，看一看，和讯网是以财经为主，非常受人欢迎的网站。今天在这里，和主持人一起聊天，聊聊理财、购房、房价为主题的话题，也是一个很轻松的话题，我觉得非常高兴。

 

首先，大家也知道，从去年年底，从“拐点论”出来以后，到今年出现了国际经济复杂的背景下，中央政府多次出台政策，降息、银行准备金率的下降包括出台鼓励促进消费，拉动内需这些方面的政策。我们也看到，最近降息是1.08个百分点。过去0.27个数字让很多人都记得，无论下降还是上升，都是0.27个百分点怎么怎么样，这次是1.08个百分点。1.08个百分点是个什么概念？它是0.27的四倍，这是十一年以来，中央政府最大一次规模的降息，这就使我们联想到中国正阳刺激经济、促进消费的决心。1.08个百分点降息政策出台以后，对于稳定市场促进人们的信心是有着巨大好处的。作为个人理财，尤其是房产理财方面，相信很多人都希望在稳定的市场之中有信心地，有计划地做到自己的事情。如果市场不稳定，很多人就不是理财的问题，是看好自己的财。把自己的钱投出去，可能收不回来了。所以，市场的稳定应该是开发商、消费者，包括行业的主管部门，甚至包括国家都非常关心的事情，市场的稳定是理财的一个前提。

我们也看到了，很多人在理财的过程之中，尤其是购买商品房，有的人增值了，有的人可能在最近一段时间非常得犹豫，他觉得到底现在买还是下一步买？我觉得实际上要根据每个人的情况不同而选择不同的决策。从产品来说，我觉得相当一部分实际上目前，尤其今年热衷于小户型，另外，热衷于地铁沿线，大方向上我个人还是非常赞成的。

 

和讯网：大家一直在观望，您觉得对于现阶段有意向购房的人群来说，他们有一个心理预期，他们的心理价位会是怎样的，也就是说，房价要降多少，他们可能会去买，或者市场冷淡的形势有可能会回暖？

 

陈  顺：应该说，同样是房地产市场，同样还是这些人群，同样还是这些商品房的开发商，在2007年中，大家蜂拥而上抢购，买房子托人、写条，不存在打折的问题。可同样是这个市场，消费者还是这些消费者，开发商还是这些开发商，地区还是北京这个地区。今年大规模地出现了大幅度打折，我认为这是一种不正常的现象，市场是不稳定的。另一方面，由于国际经济形势的复杂化，出现了以华尔街为代表的百年不遇的金融危机，确实也影响了每个人的生活，可能每个人对自己的未来，包括对家庭收入的稳定性可能多多少少会有影响。

 

我们平常有的人对金融危机没有直接的感受，可能因为你不出国，不买房，不卖房，不买股票，对金融危机没有太多的感受。为什么？你看到商店里，商品还是很丰富，自己的生活节奏没有受到影响。但是我刚才说的这几项，只要你出国，只要你买房，只要你想卖房，只要你买了股票，就会深深地感受到，这种金融危机对人们的生活影响是很大的。前天东方航空公司一个乘务长给我打电话说，原来的头等舱飞欧洲或者美国都满满的。飞美国的头等舱都要几千、几万美金一张，他说现在看头等舱没人。有人讲笑话，越南金融危机，越南盾贬值，有的人点菜之后，都是先交费，怕吃完之后又贬值了。每个人生活背景不一样，生活节奏不一样，会多多少少影响到他的家里生活。所以，对自己的未来只要有信心，只要是自住，我认为现在就可以着手来买房子的事情。当然，有些人的情况不一样，有的人是一步到位，有的人是两步到位，不管怎么说，买地铁沿线的房子，从保值的角度来说会好一些。

 

和讯网：北京未来的地铁覆盖面也很广，您的意思是不是，现在地铁没有覆盖的区域，但是以后规划中会有地铁，这样的房子更有投资的空间？

 

陈  顺：现在社会政务也都公开化。原来要打听一条通不通地铁，都不知道问谁。现在不行了，政务公开化了，有利于社会的稳定，社会的和谐。我们也看到了，除了开通的地铁，包括正在建设的，未来几年中要开通的14号线、7号线等等，在新闻媒体都可以找到。政务公开已经在媒体上公开到非常具体的地步，甚至包括哪年开始动工，哪年开始实施，哪年开始建完，甚至哪一站大概到哪里。所以，我认为，凡是在未来几年中，可以通地铁的地点，房子保值可以得到基本的保证。

 

和讯网：您刚才谈到金融危机对房地产市场的影响，确实，可以说去年开发商不费吹灰之力就可以卖房子，但今年很多开发商说，这是对企业营销策略，营销能力是很严峻的考验，您能谈一下企业营销策略的变化吗？

 

陈  顺：确实，目前看到的情况是不正常的情况。房地产市场中商品房确实不同于很多商店里的一些服装等商品，一些节假日包括周末，可以看到商店有“买100送80”或者“买100送50”等各种各样的促销手段，但过去商品房没有太多的折扣，你买房，九七、九八、九九折，最后找人也就找两个点，而且开发商还不太愿意给，因为一个点都在一万元左右，或者两万元左右，打深度的折扣对房地产来说本身就是不太正常的现状，在新的情况下，作为开发商营销手段上来讲，确实需要捋一捋，对新情况进行开发研究。今年很多开发商运用原有手段做他营销的工作，包括买房子抽大奖，这招现在不灵。还有买房子送旅游，你买我的房，我送你到欧洲旅游，我看这一条也不行。还有买房子送装修，我看这条比较普遍了，大家都这么做了，这条也没有见成效。现在看起来，确实有的开发商直接采取了一步到位直降的方法，来吸引消费者的眼球。有的甚至采取了极低的价格来打广告。

 

我上周在想，我要是策划人就做一个广告，一个人拿一个大鼎，倒过来，说到底了。确实，目前的房地产市场是别样心情。两周以前我去了一趟日本，在飞机上看到一张报纸，报纸上报道德国人卖房子也卖不出去，怎么办呢？开发商出了一招，叫“卖房子送工作”。目前很多金融危机或者其它方面的情况，有的人或者下岗或者选择其它工作中待岗，这样的人群在加大。开发商在研究这个，我和一些开发商和新闻媒体朋友也在研究这个，在北京买房子送工作，还没有开发商把这个作为主戏来唱，我认为可以进一步研究，更深入，更广泛，可操作性地研究这个事情。

 

和讯网：这个项目的客群不一样，如果这个项目很高端的话，就不太现实了吧？

 

陈  顺：可以全方位解放思想来研究，不能单纯地很直白地理解，你买我的房到我这里来工作，这太没有智慧了。我在想，如果我们要出怎么办？我会联手交通比较便利的几家国有企业，或者需要人才的企业，我跟他签几个专项协议，三个企业我跟他签三项协议，每年给你拨多少钱，你必须给我安排多少人，同时从社会责任感的角度，安排一年不行，不能一年到期把人解聘了，一次性签合同不能少于三年，钱我来出。我把非正常打折的钱一次性地拨到对方的单位，我可以签三家，和超市签一家，和企业签一家，与另外一个行业签一家，因为有很多的消费者他的直系亲属由于情况不一样，过去所做的工作不一样。我在想，如果我要做这个事，就要立体性、全方位地思考这个事情。我们能消化几个人，同时我们与周围几家单位签专署的协议，拿出一些钱来做这个事情。当然，我们本身还没有做，我一直在想这个事情。可以对社会稳定做一些有实际意义的事情。对促进消费者的眼球，吸引社会的眼球会起到重大的，不可替代的作用。

 

和讯网：您准备在北京马上的两个项目中把这种营销手段进行实操吗？

 

陈  顺：因为每个项目情况不一样，像西边项目，我们新的产品12月6日开盘，到昨天晚上排了160人左右。目前这种情况确实是别样心情，现在再采取过去常规的，少卖点再涨价，再卖点再涨价可能就会失败。如果全盘开，确实压力也很大。这时候就存在如何思考的问题。我刚才说的“买房子送工作”的问题，目前我们还没有这个打算，但对于一个新兴的事物，作为经理人，作为房地产公司的一把手，应该对任何新兴事物感兴趣，都做假设的成分，假如我们要做怎么做。只是目前还没有这方面的打算。

 

和讯网：陈总，现在的市场是起起伏伏的过程，这对房地产企业来说也是一个演变和洗牌的过程。在这个过程里房地产开发商在经受考验，消费者的消费心态也越来越成熟。您认为开发商应该为老百姓提供什么样的产品？目前北京的房地产产品开发需要什么大的前提？

 

陈  顺：现在大的公开背景下，开发商是缺钱。作为消费者，选择的机会会更多，2009年马上要到了，我们应该以清醒的头脑面对现实，大量保障性住房将会出现在社会当中。推出社会保障性住房以后，对评议商品房价格会起到重要的作用，另外也会对商品房形成很大的冲击。对商品房和社会保障住房，实际距离相对比较近的，会产生很大的冲击。

 

和讯网：中低端的吗？

 

陈  顺：对。第二，对社会保障性住房差异化不大的房地产商开发的产品会受到重大的冲击。2007年一年，我们卖了12万多套房子。我印象中，今年只有14万套房子的销售。未来北京700多万平米，如果按70平米一套的话，10万套房子，也就是社会保障住房和一年商品房总量基本相等或接近相等的数量，这个冲击应该是很大的，在消费者选择的时候也可以倒着来选择。商品房卖的产品和社会保障住房差异不大，距离很近的时候，我不如去选择保障性住房。如果差异很大，假如社会保障住房，我们相信塔楼会多一些，高楼会多一些，商品房完全可以按照它自身的设计来设计，地块的要求来设计。你是22层的塔楼，他是18层的塔楼，那就没有差异。如果你是18层的塔楼，在产品绿色、节能、环保方面都有所考虑就会好一些。假如你是别墅就没有太大的影响，要考虑到负面的影响，比如别墅周围出现了大量的社会保障住房，品质方面可能会稍微下降一些。所以，我个人认为，开发商要多思考，消费者的余地才会更大一些，也可以多思考一些。

 

和讯网：您刚才一席话无论对开发商还是消费者都有意义。在社会服务方面，您认为开发商现在做的情况怎么样？

 

陈  顺：我认为，一个开发商只要是一个品牌企业绝不是做一个楼盘转身就走了，在产品负责方面会以积极的心态，健康的心态，开放的心态来对待这个事情，绝不是躲躲闪闪或者把房子卖出去，没有质量问题，建委有验收报告就可以了，对不同的开发商自身有不同的要求。

 

我个人觉得，这个市场竞争越来越激烈，对于一个开发商来说，尤其在北京这样的大城市或者国际化的大都市做产品，应该说社会服务，社会责任感是必然的，是做好事情，卖好房子的前提。我认为问题应该不大。

 

和讯网：可能现在的市场，对开发商的制约也好、影响也好，可能开发商会更多顾及这方面，但06、07年房子卖得特别好的时候，开发商的房子不愁卖，很快就卖掉了，但买房人住房一年两年，很多问题就出来了，很多住房问题得不到充分的保证，物业公司也不会提供充分的服务。我认为这有很大的问题，现在的开发商在慢慢进步，也会做得越来越好一些。

 

陈  顺：确实是这样，无论赶上哪个季节收房，夏天收房和冬天收房还不一样。赶上夏天收房，夏天下雨你可以看房子漏不漏，但冬天收房一下看不到它漏不漏，所以住进来之后，可以看到房子的质量问题，包括渗漏问题、隔声、保温问题，这些都需要消费者住进来以后，或者住进来相当长时间以后，才可以感觉到和看到。在收房的时候看它没有渗漏，保温怎么样看不到，隔声怎么样也看不到，只能看把手怎么样，门窗好不好关，只是这些直观的。我认为，首先国家还是有一些硬性的要求，包括节能，现在国家出了一些新的商品房产品的标准，我个人觉得，在北京开发的发展商来说，大的方向问题不大。另外，大部分开发商交楼都是两次交楼或三次交楼，第一批业主只要对你这个产品不认同，今后你怎么交？今后你的产品怎么卖？

从这点来说，开发商从主动社会责任感也好，追求被动社会责任感也好，都应该把这个事情必须做好。

 

和讯网：我们把话题再回到买房置业问题上来，买房子来说，价值观比方法论更重要，房子能不能够相对保值增值的判断很重要，要说抄底，其实抄底并不他么容易，一般购房者无法判断什么时候房价是高点，什么时候房价是低点，这并不现实。您能不能给置业者一个建议？尤其是首次置业的人群怎么挑选住宅？

 

陈  顺：我觉得对年轻人，尤其是首次置业的人来说，应该挑选交通方便，生活成本相对比较低的区域，从这些区域买房。比如地铁沿线，无论是一号线还是二号线，还是已经规划的地铁沿线来说，居住、生活都会方便一些。从居住的角度来说，但凡能买朝南的房就不要买其它朝向的房。为什么呢？大地免费赐给我们阳光，我们还是充分大地给我们的阳光和温暖。现在政府也有要求，不能设计一居室纯朝北的，但确实也有一些朝向很差的，我建议要个人居住还是选朝阳的房子。

 

对价格的判断很敏感，但也找不到标准，没有尺子可以衡量到底怎么办。我个人认为，不排除买二手房的房子会好一些，因为二手房更真实一些，开发商的营销手段没有，今天写篇文章，明天弄个采访，二手房都是个人买卖，有些人继需要或者出国，价格单平米少500元或者多少元都无所谓。但开发商来讲，要涨几百元价格要开几天几夜的会，研究价格的策略，可能还要搞若干次市场调查和营销活动，最后才能确定他营销的手段，销售的价格，配合的手段等等。尤其对首次置业的年轻人，或者还没有一步到位买房的人，买二手房是一个很好的选择。

 

和讯网：陈总给的建议都很真实而且很中肯，购房的人一定会认为您的建议很有用。最后还是请您来介绍一下，这次中体产业带来的在北京的两个项目。

 

陈  顺：中体奥林匹克花园参加这次住宅交易会，每年的住交会，我们行业内叫它是“地产业的奥斯卡”，展示交流会议也好，实际上主要还是以业内为主，展示房地产行业发展、交流会，它不是房展会，不是销售会。作为奥林匹克花园集团来说，我们每年从深圳到上海，再到北京，都参加了住交会。我们参加的形式是以集团公司为主导，来统一组织宣传目前在全国21个省四个直辖市有56个奥林匹克花园，有的省比较多一些，青岛奥林匹克、东营、泰安奥林匹克等等各地都有这个项目。我们有统一模式，不是一两个项目。

我们在北京有东北五环、东坝那边有一个北京奥林匹克花园，另外有中体公司直接控股的，在西南五环长辛店有一个中体奥林匹克花园项目，这个项目在一个山坡上，有33米的高低差。现在在售的部分是过去我们期待的价值最高的部分，我们卖菜是先卖好的，再卖差的，现在我们项目全部都在山坡上，是Townhouse。

12月6日还卖一个产品，就是叠拼。一方面在北京，叠拼产品还不是很多。从提高服务品质上，对消费者负责任的角度来说，我们统一给消费者安装了太阳能，解决了生活热水问题，同时给每套房子安装了现在最先进的数码斡旋的空调，比其它空调可以节能30%。

 

和讯网：科技含量很高。

 

陈  顺：对，比其它空调可以节能30%，是什么概念呢？同样的房子，按我们的空调都要达到25度的时候，在30度同时开，它只用了70%的电，而其它的产品要100%的电。只有等消费者住进来，才可以体会到开发商的用心。昨天晚上，我们一共130套房子，先期推出80几套，昨天晚上已经排了160多人，场面会非常火爆。我们此前的三个项目远洋沁山水、鸿坤理想城、金都心语都销售得非常火爆。所以，我认为，我们的房子销售情况会非常火爆。

 

和讯网：中体今年的竣工面积和预计明年的开工面积是多少？

 

陈  顺：开复工面积来说，我们2009年会低于2008年一方面会根据国际国内形势的变化，另一方面，我们昨天开了一天的会，自身的发展，现金流保障方面等等需要我们进行一定的调整，目前我们总的打法还是基本放缓速度，以稳健为第一位。

 

和讯网：今天的访谈就到这里，谢谢陈总的介绍，也谢谢陈总给购房人提供的中肯建议，希望中体奥元住交会之行能够顺利圆满！

 

陈  顺：谢谢和讯网的网友，同时也非常高兴，今天上午在和讯网与大家一起交流！谢谢！