参加中国房地产工程采购联盟启动仪式

2008年10月23日下午,我受中国房地产报相邀,参加了中国房地产工程采购联盟启动仪式。

 

作为中国最大规模的工程采购平台，中国房地产工程采购联盟由《中国房地产报(中国房地产报博客|中国房地产报新闻)》、中国住交会组委会、中国建筑节能推广战略联盟、中国建筑材料检验认证中心等机构共同发起成立的。旨在为房地产行业工程采购、设计人士提供一个交流、沟通、学习、发展的行业平台，推进房地产工程集团化规模采购的发展，推动中国房地产产业链的共同进步和繁荣。

 

启动仪式现场

 

到场的嘉宾有：
住房和城乡建设部住宅产业化促进中心副总工程师孙克放先生
住房和城乡建设部科技司科研处处长张福麟先生
万科集团执行副总裁丁长峰先生
亿城集团股份有限公司副总裁周柏生先生
华远地产股份有限公司副总经理许智来先生
万通地产股份有限公司采购总监胡樾先生
国美、明天第一城总经理陈云峰先生
当代节能置业总工程师陈音先生
艾默生环境优化技术中国区市场经理常虎先生
北京东方雨虹防水技术股份有限公司常务副总经理杨桂玲女士
东莞市坚朗五金制品有限公司北方区总经理白宝萍女士
瑞高(浙江)建筑系统有限公司张千里先生
三菱重工海尔(青岛)空调机有限公司营销总监付松辉先生
聚晖电子营销中心大客户部总监严明喜先生

 

中国建筑装饰协会设计委员会、中国建材市场协会市场供应委员会、中国建筑玻璃与工业玻璃协会、中国建材工业联合会、国建筑防水材料协会等15家联盟支持协会的领导们都参加了启动仪式；此外，复地集团、沿海地产、龙湖地产、金地集团、万达集团等40余家开发企业和来自金隅集团、福建冠林、中惠集团、博洛尼装饰、四季沐歌太阳能等部品供应单位的盟员企业代表们也都赶来参加了这个盛大的启动仪式；北京电视台，中国房地产报、新地产，中国建筑报作为媒体支持，新浪房产也对本次活动进行快了现场直播。

 

附启动仪式实录链接：
http://bj.house.sina.com.cn/chat/2008-10-23/1848279923.html

 

启动仪式上，中国房地产报副总编兼执行主编胡安东为大会致辞，房和城乡建设部住宅产业化促进中心副总工程师孙克放、万科集团执行副总裁丁长峰、艾默生环境优化技术中国区市场经理常虎风别做精彩演讲；我和万科集团执行副总裁丁长峰先生一同被聘为理事长，并和亿城集团股份有限公司副总裁周柏生先生，华远地产股份有限公司副总经理许智来衍生，北京东方雨虹防水技术股份有限公司常务副总经理杨桂玲、东莞市坚朗五金制品有限公司北方区总经理白宝萍、清华城市规划设计研究院副院长陈首春等人一同，就如何共谋联盟的发展大计，如何更好的推动联盟的发展展开了交流、讨论、共识、分享以及共勉。

 

中国房地产报副总编兼执行主编胡安东为大会致辞

房和城乡建设部住宅产业化促进中心副总工程师孙克放做精彩演讲

万科集团执行副总裁丁长峰做精彩演讲

艾默生环境优化技术中国区市场经理常虎做精彩演讲

联盟成员合影

 

以下为论坛实录：

主持人唐茜：非常高兴作为本次论坛的主持人，各位好，众所周知，我们的采购环节对房地产的产品以及房地产企业的成本控制都非常的重要，在这个特别微妙的时刻，整个行业有一种冬天的感觉，在这个时候我们探讨采购模式变革这个话题可以说意义深远。

各位都是来自著名的开发企业和知名的建材部品供应商和设计单位的代表，对战略采购的话题并不陌生，我们就进入今天论坛的第一阶段，各位前面都有几张纸和答题笔，第一个问题就是问各位战略采购到底有什么好处？可以陈总，许总都在这个方面颇有心得，请各位写出战略采购的好处是什么！

 

互动论坛环节现场

 

杨桂玲：百年大计。

陈顺：减少环节、加强透明、降低成本。

许智来：互信、品质、共赢。

白宝萍：降低成本、增值效应、议价能力。

周柏生：效率、成本、质量。

陈首春：质量、成本和效率。

主持人唐茜：大家可以注意到，几位有三位提到成本的问题，战略采购是否能够真正的降低交易成本，这是在座的各位都关注的话题，陈总在2007年住交会的现场和13家战略部品供应商签了协议，您如何考虑这个环节？

陈顺：大家知道，采购在房地产是重要的环节，无论是一般的小额的采购还是大额的，对房地产来说，每一单都是数额很大的采购，对于投资商、股东以及操盘者对房地产采购环节非常的重视，作为中体奥林匹克花园来说，去年的住交会，我们与13家供应商签订了战略伙伴的联盟，供应商跟我们成立了战略合作伙伴以后，经过一年，我们在互信的基础上得到了良好的发展，我们也觉得是一个风借船力，船借风力的事情，如果这个事情对自己好应该做，对别人好也应该做，如果对别人好，也对自己好，就应该尽快的做，所以我觉得今天的采购联盟就是这么一个事情，从奥林匹克花园这几年当中我们得到了很多有价值的经验和教训，很多供应商高层领导也非常的重视，我们也经常互访，加深了解，一个是到实地去，还有互相交往频繁，信任，这是一个基础。

主持人唐茜：谢谢陈总，那么周总的答案当中也提到了成本的问题，我想问一下，有一种不同的观点，认为战略合作伙伴达成一到两年互信的承诺之后，价格的波动也很难掌握，不知道周总怎么理解这个问题？

周柏生：价格波动我们在战略合作伙伴签订的时候，双方对市场的波动就有一些条款的约定，在相对稳定的时间内，因为战略采购的协议并不是最低价格的采购协议，所以应该有一定的价格抗风险度。

主持人唐茜：您觉得通过战略采购能不能举一些例子？

周柏生：战略采购涉及很多，成本的降低从源头上涉及到为什么有一些大的企业战略采购相对比较多，涉及到很多产品、部品校准化设计的问题，从单项目的采购到多项目的采购，积累下来以后，一个是品牌厂商的判断，综合的评价，我们得到最多的性能，价格比较优的采购，这是最终达成的目的，你说一步很着急，马上上战略采购是承担很大风险的，我们在运作过程中也有很多解决的问题。

主持人唐茜：战略采购需要双方很长时间的磨合才可以达成的，还有很多的难题。在战略合作当中一个重要的环节就是价格体系的透明化，刚才看到一个与众不同的答案就是东方雨虹杨总的答案“百年大计”我们知道有很多的事实表明东方雨虹作为一个上市公司已经和像万科、万通这样大的房地产商进行了战略合作，我想有一个很尖锐的问题，您和不同的开发商进行战略合作的时候，是否采用了同样的价格体系？

杨桂玲：谢谢主持人，这个问题确实是很尖锐，实事求是的说，价格是不一样的，为什么呢，有多种原因，主持人刚才就提到了成本的问题，东方雨虹对成本是这么考虑的，我们进行战略合作的考虑来讲，这个成本应该是效率、服务综合的体现，我们谈每个战略协议的时候，是根据对方要求东方雨虹所能作出的某些方面，是全面还是其他，价格是不一样的，我们给万科的价格最优惠，为什么？首先万科06年开始和东方雨虹进行了合作，双方是一个全方位的，东方雨虹不仅仅研究防水这方面了，对整体的屋面，如何让防水和屋面形成一体，将来一旦有问题，拆装更方便，那么这个实验场地是万科提供的，现在我们又想，大部分的门窗都在漏水，什么原因，怎么克服？这个实验基地又是万科提供的，所以我们的价格是不一样的。

主持人唐茜：其实也就是说价格的制订也需要规模化的效应，规模越大，价格越低是这样吗？

杨桂玲：不仅仅是规模，现在我们和万科走过两年了，和其他的地产商也有很好的接触，但是我觉得是刚刚开始，或者说时间不长，万科已经把东方雨虹列为非常紧密的伙伴，我们需要的场地、支持某些方面是他们给我们的，我们的合作也进行了几个层次，一开始的时候我们就是供应材料，双方磨合之后，他们觉得可能更好一些，所以我们现在作为防水方面唯一的供应商，现在从南方区发现，如果把施工完全交给东方雨虹的话，对成本、效率、施工上更好，就这么做了，所以在这个基础上，万科给了东方雨虹很大的支持。

主持人唐茜：刚才许总的答案其中提到了品质的问题，我们知道华远实际上有一套非常严格的供应商的管理体制，在选择战略伙伴的时候，他们不仅仅从成本考虑，也从规范产品的质量考虑，从您的答案中我们可以明确的感受到这一点，请许总谈谈对战略采购的理解？

许智来：对战略采购来说，华远地产非常的重视，新华远是2001年成立的，成立之初，任总就提出了战略采购的要求，我们的步伐又慢了一点，走在了万科这些企业的后面，战略采购这件事儿，现在我们也有十多家合作伙伴签订了战略采购的协议，我想回答一下刚才主持人问的成本的问题，我觉得对战略采购来说，并不是说一单成本的高与低，对我来说这个不重要，重要的是我怎么建立一个好的平台，刚才我第一条写的是互信，为什么我们有一些成本没有控制住，做开发商的时候，很多人都有苦恼，说到成本一个是直接成本，一个是间接成本，直接成本对我们开发商来说不是很重要，比如说东方雨虹，我们也有战略合作，我并不非常关注这一单价格高低，我看重的是东方雨虹的品质，和其他的供应商比较上它的价格可能略高一点，但是我认可，从总体的最后成本来说，我认为是最低的。战略采购部仅仅局限于我们的部品，很多人认为战略采购就是我们的供应，如果要控制成本和效率，应该从最源头的设计抓起，今天也来了一些设计单位的同事，开发商的成本来说，设计的好与坏已经决定了这个项目百分之七八十的成本，采购的过程中，节省的成本量是没有限的，所以我们今天的平台应该是一个延伸的平台，从设计单位的选择上就要实行战略采购，我们华远地产建立了一套合作伙伴管理体系，关于施工领域、节能领域等合作伙伴，通过我们的招标之后，通过一个两个项目的试点发现合作的不错，才固定下来，设备材料这块通过考察，通过界内的交流是可以直接达成战略采购的，特别是公司规模化发展以后，为了配合战略采购和担保体系，我们做了一套完整的评价体系，对我们工程的管理带来了非常大的好处，最开始我们对所有的合作伙伴每个月做一次评价，可能不同的人打出的分是不一样的，针对设计院、监理等等的评价都有一套标准的表格体系，每个评价可能分几个类别，从技术支持、质量要求上、工程进度上，这个月到底表现的好不好，每个问题可能都非常的简单，你做到了没有，做到了就得分，做不到就减分，有没有提出合理化的建议，任何一个人打分的话，偏差是非常小的，每个月形成了一个合作伙伴的评价报告，而且这个评价报告不仅仅限于战略合作伙伴，也限于普通的合作伙伴，这样可以让公司的领导非常轻松的掌握合作伙伴的动态。

很多项目开发的时候，跟我们的合作伙伴磨合的过程中出现了很多的问题，如果这些问题让各部门的领导都发现了，这个问题很容易解决，如果发现不了，施工单位的人工作没有做好，不敢向领导申报，也有可能我们开发商的人员安排的不到位，这些东西也没有反映到开发商这里，领导得到的信息一个方面来的话，可能是片面的，通过我的评价体系，就发现了不同的问题，我们的评价低于6分的可能就不合格，对列为C级的企业分严重的程度，而且我们评价的结果发到各个企业，让他们知道哪出了问题，这样之后，可能我们很多的项目，有一些企业跟总经理谈了之后，以后每个月评价都是合格的，一个好的评价体系是我们做好一个项目的关键，如果一套过程都理顺了，我相信我们生产出的产品一定是高品质的产品，我们对自己的定位就是责任地产、品质建设，把过程的东西理顺了，体系建设起来了，也就不难了。

主持人唐茜：刚才许总说了之后，陈总也一直在记录，提到设计前包括工程采购联盟，关于这方面可能陈院长也有自己的想法，可以先谈谈。

陈首春：这次来参加工程采购联盟，对于设计院来讲，我们自己如果有问题的时候，如果设计院可以进入工程采购联盟其实会更好，我刚才说了质量、效果，不仅仅对供应商，对设计院也是这样的，我们承接设计任务的时候，也会遇到这几个类似的问题，这个也跟我们国家的设计招标的政策需要再讨论的地方，但是我认为从大趋势来讲，作为设计院愿意有一天进入到工程采购联盟的体系当中。

主持人唐茜：我想问一下白总，坚郎五金也参与到了产品供应当中，你对大家讲的有什么想法？

白宝萍：我们还没有成为华远的战略合作伙伴，但是我们这几年也和地产界一些开发商合作过，也有一些体会，刚才许总说的评价体系非常好，我觉得可以从两个方面谈，并不是签署了这样的战略合作伙伴就是一劳永逸，通过这样的签署只能说双方有了一定的认可，在合作当中还是要继续优选，然后优胜劣汰，提高双方的一个是采购的管理，一个是供应商的服务质量，通过这样的评价体系，我相信对各自的工作都会有一个量化或者说从质的方面和量的方面都有评价，对今后的合作中提高，或者说某一些方面更进一步的合作有很好的借鉴。

主持人唐茜：其实白总的评价是非常客观的，代表了甲乙双方的态度。采购环节难免有一些灰色的地带，达成战略合作伙伴的问题上有着截然不同的观点，在这些非个性化的产品进行战略合作，是否考虑战略品牌的唯一性？

首先请陈总和许总您二位谈谈给出的不一定的概念应该怎样理解？

陈顺：台上我们是甲方，所以意见大体一致也是理解的。我觉得认为一个平台的建立，第一是相对的，第一我认为平台要宽阔，第二交流要充分，还有一个机制要灵活，这个采购平台建立以后，如果特定为唯一性的话，我相信有很多的技术的负面的因素也会有，假如说供应商会不会由原来热诚的服务变成了服务差一些，从服务的到位到差一些，从原来的货到了再付货款也可以，从供应商来说，会不会合作的条件有一些变化，作为开发商来讲，本身希望在甲乙双方之间的这个合作，首先毕竟是甲方，从开发商的角度来说应该是不同意这样做的。

主持人唐茜：陈总和许总的回答相对比较中庸，你的不一定包含了是和不是两种回答，不一定存在是的状态，也可能存在不是的状态，怎么区别？

陈顺：有的设备是可以通用的，有的不可以通用，假如说房地产产品里面的门窗，再怎么合作也不可能作为我们项目唯一的，因为有地域性的，北京的门窗，我们也好，华远也好，假如我们在天津，或者更远的地方，就说安徽如果开发一个项目，就十万平米，北京的战略伙伴再好，他在安徽去建一个厂才可以做，这个肯定是不行的，在实际的操作过程中是操作不了。

有一些像台上的这些坚郎、东方雨虹作为基础配件来说，假如说你建公寓、公建，无论是高层还是别墅，都不一定是一样的。

许智来：怎么采购对我们供需双方是最优的，刚才陈总说的，防水领域就是唯一性的，我觉得东方雨虹值得我们签约，就会作为一的伙伴，有一些领域就没有必要，比如说灯具，当初我们选择了两家企业作为战略合作伙伴供应商，我们开发的所有的项目，设计师可以在两家自由的选择，两家的产品可能有一些互补性，合作双方也是互相满意的，所以我觉得是不是唯一的战略合作伙伴关系不是很重要，关键是我们的合作能不能顺利的进展下去，达到一个最优的效果。

主持人唐茜：周总的答案是肯定的，您怎么看的？

周柏生：这个涉及到每个集团的定义，我们集团战略采购完全是集团层面的采购，不分区域，我们还有一个区域的集中采购，像一些不方便战略采购的区域性的产品，比如说铝合金这样的，不适合运，这是区域公司的采购行为，就是区域集采，我们战略采购就是集团各个职工共享共用的标准，这是我们的终极目标，就是单一品牌，过程中可能会有一个各个品牌比较，终极目标是希望是一个。

如果最终达到终极目标是一个的，怎么样避免惰性，我们也遇到过战略采购降低了，服务也没有以前的热情了，跟以前的区域业绩没有关联的，所以在合作的条款上，有很多的服务的约定，在评价体系上对后续的服务有什么约定，这是一个唯一性的逐渐演变的过程，分拆开，集团采购层面是不分地区的，分地区的就是区域集中采购。

主持人唐茜：谢谢周总，刚才几位也通过公司的特点，采购的偏好给大家做了经验的分享，有一个背景是不容忽视的，精装修现在国家也在推行这个政策，万科也是走在前面的，在这个背景下，我们的战略采购会将更多的部品体系纳入其中，中国房地产功臣采购联盟也希望达到联合采购的目标，以前开发商和供应商都在力促这个事情，但是是不是有一些障碍？

陈顺：各个企业过去都签订了一些战略合作伙伴也好，采购来说，无论是怎么样，应该说管理是非常严格的，而且往往作为重点来管理，我觉得一个人做这么一个事情和很多人做这个事情，这件事情形成起来会更快一些，同时在目前的形势下也可以更容易做的更好一些。

主持人唐茜：杨总作为女方的代表能不能谈谈对于联合采购的期待？

杨桂玲：如果是一个不负责任的企业，或者说不打算把这个企业建成百年企业的话，今天不必参加这个会议，但是在推动这个过程中，大家产生这个共识很难，在我们国家很长一段时间用来呼唤诚信，如果都想把诚信放在第一位，我想我们国家比今天还要好，在推进诚信的建设在今天初见成效的时候，再提到百年大计应该是可以实现的，如果我们这些人都把它作为百年大计考虑，这个工作的推动肯定没有问题。

周柏生：我们不同的房地产公司对工程采购和战略采购发展的速度也不同，有一些对理念和具体的做法还处在启蒙的阶段，我觉得通过这个平台第一个阶段大家对理念、先进的操作的思路、一些可以共享的资源、可以透明的价格体系进行交流，让各个公司首先行动和思想上有一个统一，最终有可能往联合采购上发展，我们的联盟也可以起到监督、评价、公平的作用。

这个事儿可以从社会上很多的机构中得到一些启发，比如说买车的，个体买车维权很困难，但是一旦上了交通台维权很容易，这个也会慢慢的达成，联盟在形成联合采购的过程中能提供监督评价，我想联合采购到来的时间会缩短。

主持人唐茜：周总的发言是非常精采的，不仅扣了我们今天的主题，还对联盟的意义进行了非常重要的意见。现场的嘉宾我想也会有一些疑问，给两个非常宝贵的机会请台下的嘉宾和台上的嘉宾进行互动。

提问：各位嘉宾好，我是来自红星幕墙，我想问一下华远的许总，如何看待联盟内的企业和联盟外的企业，如何和联盟内的幕墙企业建立高效率的合作模式？

许智来：联盟内采购的平台在下面跟唐茜交流之后，我也说了我的观点，要真正的利用好这个平台，首先要务实，不能好大喜功，真正的用起来，让我们在这个平台上都获得效率，这是最基本的。我觉得进入联盟内的企业和联盟外的企业，对我们来说，只要你是非常优秀的企业，我们都应该欢迎您。刚才我在会前跟万通的胡总交流的时候，简单的聊了几句就获得了非常好的信息，我说我们现在找了几家合作伙伴，但是不是很满意，我们今天也是想来扩大我们的合作平台，我觉得主要还是信息不对称，我们平台的作用要第一步起到信息互动的作用，能把第一步做到位意义就非常重大了，我们需要好的企业合作，但是信息不对称，在网上发一些招标通告，有一些企业可能没有看到，我们就丧失了一些合作的机会，如果是好的企业，我想也会很快进入到联盟中来，联盟也不会排斥在外，欢迎您投我们的标。

主持人唐茜：我想更多的企业也可以通过联盟获得更多的商业信息，达成真正的交易。

提问：谢谢各位嘉宾，我想问一下各位嘉宾，我们进行采购是本着公开、公平、公正的原则，大家有什么好的建议让我们更多的嘉宾分享这个平台的资源？

陈顺：我觉得首先提的公开、公平、公正非常好，我也看到了我们台上写的是变革、优化、共赢，本身就是开发商和供应商谈供应的问题，如果要达到供应的目的，就是要有三个原则，公开、公正、公平，我相信联盟建立的初期将会坚持基本的。

主持人唐茜：作为请各位说一句话对我们工程采购联盟作为寄语。

陈首春：希望我们的工程采购联盟早日为大家带来更多的商机。

周柏生：希望我们达到多方共赢的局面。

杨桂玲：多方共赢。

白宝萍：今天仅仅是一个起点，相信一定可以达到多方共赢的局面。

许智来：希望我们在这里公共努力建造好的房子为业主谋利益。

主持人唐茜：大家听到最多的关健词就是共赢，如何在这个平台上取得共赢，也是我们平台建立之初要不断探索的问题，希望中国房地产报和中国住交会可以在这里建立更多的交流的机会，今天更多的人是在听各位专家的互动，中国建筑、建材、房地产乃至环保节能行业的发展，他们几位可以说是功勋的推动者，他们的出现和他们的推动让这个行业有了极大的发展和提高，他们作为我们联盟专家组的核心成员来到现场，他们分别是：中国建筑金属结构会长杜先生、中国石材协会会长周先生，中国玻璃协会张景涛先生、中国建材企业管理协会秘书长张先生、中国建筑金属结构协会塑钢门窗主任严先生，以及太阳能协会秘书长朱先生，非常感谢各位在百忙之中来到活动的现场，这个平台的发展需要大家提出自己的意见和建议，尊敬的各位领导、各位来宾，今天的活动到此结束，感谢大家的参与。

 

附论坛实录链接：
http://bj.house.sina.com.cn/chat/p/2008-10-23/1848279924.html