【陈顺】：各位网友，大家下午好！
 
　　【胡景晖】：各位网友，大家好！我们是奥运会指定的房屋经纪公司我爱我家，今天北京的宣传口号是“我们准备好了”，我们的宣传口号是“我们也准备好了”。

　　【主持人蔡宗琦】：我们今天PK台的主题和准备买房子和卖房子的问题，昨天我的房东来向我收房租的时候问我是不是应该在奥运会之前把房子卖了，我说不能卖房子，你卖了我就没有地方住了。奥运经济确实带来了我们经济的发展，另外一方面也有奥运会之后房价下跌的情况，今天来的PK台的两位嘉宾，作为业内人士肯定也更加关注这个话题，请胡总和陈总在您的题板上写下您的观点，以及把您的理由提炼出关键词给我们网友看一下。
　　我们在座其他的几位嘉宾手里拿到的牌子能不能给我一个示意，您认为房价在奥运会之后会跌还是会涨。支持房价会涨的请举手。
 
　　【肖劲】：建议换一个词，咱们用卖的很快。

　　【主持人蔡宗琦】：认为卖的很快的请举手，4票。和他持相反观点的请拒收。

　　【马磊】：我只有持反对观点了。
 
　　【主持人蔡宗琦】：看来只有马磊跟我们胡总观点是一样的。两位嘉宾题板已经写好了，请胡总亮一下题板。

　　【胡景晖】：首先我要讲奥运会之后北京的房价两年之内会有一个回落，主要原因是需求和宏观调控的原因。另外我想说的是，因为这个问题讨论很多次了。

　　【肖劲】：我觉得有一个前提，你的限价房统计不统计在内。
 
　　【胡景晖】：这个等会儿再说，每个子命题展开都会无穷循环下去。
　　我们业内一直为什么有这么多开发商反对我，因为他们心里都担心三件事，我一一回应一下，是不是房价跌了房子就卖不动，为什么房价跌了房地产开发商包括房地产行业就会遭受沉重的打击，是不是房价跌了经济就毁了，其实都不是，所以即便奥运会之后两年北京的房价有小幅的回落，我们也不要有什么恐惧，在讲这个原因的同时我要回答经常唱多的人唱多的理由或者说担心的事情，房价跌了房子会不会卖不动、房价跌了房地产行业会不会被受打击、房价跌了经济会不会毁掉，如果不这样还担心什么呢。

　　【主持人蔡宗琦】：看一看陈总的基本观点。
 
　　【陈顺】：我觉得所有的理由都在支持上涨，但是涨幅的速度将会受到国家宏观调控以及各个方面的影响，这是我的基本观点，我来之前就说了胡总特别能说，但是他的职业要求要站在那边，但是你卖那么多房在交易的过程当中你也应该看到。

　　【胡景晖】：房价涨了我们每单的佣金数就高了。

    【主持人蔡宗琦】：我之前看过两位写给马磊的基本观点陈述，大家很多观点有一点其实是我不明白的，目前的房价涨到底和奥运是不是有必然的关系？

　　【胡景晖】：刚刚讨论其实都说了，其实要说一点儿关系没有不可能，是一个很重要的事件、很大的心理预期，但是你说完全跟他有关系也不可能，因为房地产有自己的市场规律。但是我要说一件事情，我在北大读书的时候虽然不是读的历史系，但是我有历史系的很多的朋友，但是我们在历史研究上有很大德科体，就是划代，如何划段两个年代，每天咱们国家虽然社会科学的基金钱很有限，但是为了历史划代拿出几百万论这个事情，说明什么？一个事件虽然表面上看对很多问题影响是有限的，但是往往一个事件标志着一个时代或者标志着很大的变化，其实奥运会也是，911也是偶然的事件，万一他们那天没上去呢，我想奥运会在当代中国历史上是很大的事件，而且我们若干年以后看这个事情不光是对房地产对很多方面的影响都是巨大和深刻的。
　　但是我们是不是一定要完全以奥运会论证房地产的发展，不一定，但是我们应该高度关注这个事件。    

    【主持人蔡宗琦】：您认为奥运会对房地产市场有哪些影响？从哪些方面表现出来影响？

　　【马磊】：你刚刚说断代跟房价有什么直接关系？

　　【胡景晖】：就是心理预期嘛，大家都有一个美好的愿景、有一个很好的前景，比如很多人都说跟3G有关的股价都在涨，真的等到3G发牌的那天相关的股票还会张吗，不一定了。心理作用其实对我们购房起了很大作用，在最近几年房价上涨的过程中，有很重要的一个原因由于房价持续上涨造成的价格恐慌症带来的需求提前释放，包括二手房也是这样，以前很多人是结婚要买房子，现在很多人一工作就开始要买房子，到今年价格恐慌证到什么地步呢，有些人刚拿到北京、清华录通知书还没有到北京报道就开始准备买房子了。这里心理暗示的影响就说今天不买明天更贵、今年不买明年更贵，是不是一定这样，未必。但是大的一个心里有一个重大的利好在那儿，就是08年奥运会，这个重大的利好对城市周期、房屋建设的判断，但是真正到奥运会结束了，奥运会只有16天的时候，到24号、25号奥运会闭幕以后呢，那个时候恐怕要踏踏实实的看我们的产业形态、经济形态、人口分布，我们的经济发展能不能持续的支持这个城市发展，和我们已经推高的房价之间的真正的价值有没有回落。
　　比如说我们现在都在讲一个租售比的问题，现在租金基本上是没有泡沫了，因为没有人去炒租金，但是奥运会短期内不包括内。现在北京普通住宅的月租金和房价之间的比已经达到1：300以上了，这个租售比什么意义？我们炒股的人都知道最基本的是市盈率，我买一个房子多少年租金能够回来，1：200就是买一个房子，但是考虑装修等因素，1：200，意味着买20年能投回放宽，1：300什么概念，可能通过30年才能收回。
　　实际如果算起来跟存在银行是差不多的，但是说如果不靠租金靠溢价部分，像炒股票一样的，很多人炒股票除了看溢价很大是市盈率，从租售比来讲市盈率已经偏高了。除了上海世博会北京市没有什么替代的影响经济的重大周期出现。这里面还是有一些规律使然。

    【主持人蔡宗琦】：胡总之所以说拐点，就跟8月8日这个拐点已经算出来，还用实际租售比的例子反驳您的观点，您怎么看待他说的话呢？
 
　　【陈顺】：我想问他一条，不开奥运会房价是涨是跌？

　　【胡景晖】：不开奥运会在过去几年房价也会是上涨的趋势，但是不会上涨的这么快、这么猛。如果没有奥运会在过去的几年，但是上涨幅度不会超过现在的一半。

　　【陈顺】：我想问，当一个地区的房价得到百分之百的上涨情况下，如果他的居住环境更好了，人文程度更高了，各方面的资源更优了，你说是不是还要加速一次？

　　【胡景晖】：但是我们看前期的上涨部分是不是已经高估了后面的。

　　【陈顺】：你刚刚说现在的涨幅将会在奥运会涨幅一半，还是在涨，速度是一半。

　　【胡景晖】：如果没有奥运过去几年不会这么快。

　　【陈顺】：你说深圳呢？

　　【胡景晖】：深圳有特殊原因嘛。

    【陈顺】：上海呢、内蒙呢。如果针对北京市一个城市，我觉得市长办公会就不会用总理推行这些东西，之所以全国都在涨，实际上我个人觉得面对现实，就是说我的职业抛开不谈、你的职业抛开不谈，面对现实，我个人觉得过去的几年，大概两三年中，很多人都说降降30%，结果没降。谁高兴了呢？买房的人高兴了。
　　第二点，你说了股市的问题，过去从900多点到1500，很多人说1500见顶了，迅速的像坦克一样从1500到2000，说2000年到顶了结果迅速的到2500，说4500到顶，现在不知道到没到4700。我想说一个什么东西，说股市上涨或者跌的、上涨的，都不是一线的操盘手，都是一些研究的人员，宏观的。一样，说房价下跌30%，先别买，很多人在电视上有记者问，说老百姓买房你觉得买不买，有的还说的很具体下跌30%或者多少，结果很多人没买，但是他可能是研究社会学的或者研究其他方面的，但是不管怎么样，事实在这里，也就是说咱们现在说的，刚刚大家说了很多，包括说我为奥运做点什么，实际上我个人觉得应该考虑一个问题，在2008年，明年的这个时间点，我们到底在干什么，根本想像不了。我的公司因为这个项目叫奥林匹克花园，所以我们对奥林匹克、奥运会方面接触很多，我们今天在场的嘉宾肯定很多人都没去过奥运会，但是我坚信一条租金到那个时候是涨了。像刚刚你说的房租问题，房东没跟你说只签到6月底就没错了，那时候我觉得呈几倍几倍的。