【主持人蔡宗琦】：刚刚陈总给胡总几个反问，胡总怎么看？

　　【胡景晖】：我觉得要考虑供给和需求的问题，供给角度来讲很多人说开发商囤地，该开发的不开发，不管囤地不囤地，我想政府在土地销售的更加透明或者更加符合我们相关的管控条例这方面应该会加大力度的。但是另外一方面上周刚刚开过地交会，实际上现在土地状况应该从几个方面考虑，首先18亿亩的红线是定在这儿的，但是现在的耕地是19亿亩多，另外我们现在撂荒的荒地，现在并不存在荒地的概论。另外我们的一些土地经济效益很差，另外前段时间探讨的小产权问题，我也去过很多电视台做过类似的节目，讨论到最后目前我们国家的城乡二元结构和土地的二元结构已经不适合经济发展了，实际上在重庆、在广州、在很多地方已经开始对农村的宅基地已经进行了整合，所以未来不会出现地荒，就是供应这快。实际上北京市正在搞住房普查，实际上北京现在常住人口已经超过1600万了，按北京市统计局最基本的2.7人住一套房子，我们测算过北京市的存量房不会少于500万套，美国市场流转率是市场总量的16%左右，中国人可能没有那么频繁的市场交易行为，但是我们取一个零头6%，负责500万的存量房，一年二手房交易量应该是30万套左右，我们去年才交易了7500套，就是说北京市二手房的加以规模还可以翻两番，如果每年二手套房放量出来，再加上一手房的保障体系，出示廉租房、限价房、经济适用房，其实北京现在还有保租房。十一五规划已经规定了两限房到1500万平方米，实际上从土地供应、二手房供应还是政府的机制，我相信都会极大的增加供应。
　　香港回归十年，香港回归初期就是因为董建华政府还没有把房子放出去，香港房价就应声而跌。我们看到中央电视台的实例，一个白领花700万的房子，大概2天以后市面上就是160万了，我不希望看到这样的房子，不好。我们有很多香港的同事，他们有很深刻的记忆在97年、98年，二手门市，今天挂牌的时候还是4万块钱一尺，到第二天开门的时候1.5万一尺都没人要了。香港经济繁荣吧、世界的中心吧、金融的中心吧，一样面临很大的问题。
　　另外我讲需求的问题，实际上我们有一种价格恐慌症带来的需求释放，你想很多还没结婚毕业的人就买房子，房地产不像日常消费，一旦消费一次和第二次消费的升级换代至少8到10年的时间，新的需求释放了就意味着未来几年就会出现需求的真空。不说买房子的人到底多少人是自住或者出出租，我们做个试验，晚上10点半看北京入住一年以上的小区看多少家是开灯的，北京市建委想知道多少房子是自住、到地是出租，我觉得真正的空置率，我博客里写文章是“真正空置率是那些晚上10点半的楼里面黑着灯的窗户”，这个量有多大，如果今年的房屋普查能查出来，把这个数公布出来，我认为也是相当惊人的。所以我想供给量的增加和需求真空，包括很多人讲全世界人都来，来北京生存得了嘛，即使山西煤商，我还得回家开着煤窑，不能天天在北京。另外在外地人口还是有限制的，我们也看到外地人进城，还是城里面去乡下的不少，北京市的人口牵到周边的已经五六十万了，也就是说有100万人已经从城里搬到乡下去了。实际上从这个角度讲城市化是一方面，并不意味着所有人都进来。这个来讲，我觉得从供求的更加理性和国家对市场的调控问题再讲，就从供求来讲，我认为未来几年还是非常乐观的，从这个家度讲我认为房价还有一个需要回调的内在需求里面。

　　【主持人蔡宗琦】：刚刚胡总长篇大论上，确实地交会上我们在现场，也听到很多专家说是没有地荒的。

　　【陈顺】：中国是没有地荒，但是有很多地方包括北京有很多人需要改变他现在的生活状况，什么意思，原来我居住假如两口人50平米，他希望要变成80平米，是这个意思，这种需求是很大的。在一个月左右的时间，中央电视台解决节目陈伟鸿的《对话》节目，采访国际统计局的谢局长，当时问怎么看待现在房价的问题，他说因为两大问题，第一，价格问题就是供需之间的关系问题，说目前的阶段供需之间的关系会导致房价改变。还有一个，他说我个人认为在目前这段时间房价不会下降。什么意思？从根本上来说，等于说涨肯定是涨了，但是涨的幅度或者涨的速度会受到国家宏观调控方方面面的一些因素的影响，会力争有效的控制。假如刚刚说的廉租房也好，之所以出台廉租房，包括限价房，包括经济适用房，等等方面，都是控制它的涨幅。
　　所以我觉得，我们今天讲的观点完全是对立的，但是我看他的观点，自己讲的时候，很多是支持我的观点。
　　我觉得房地产行业是不一样的，我举两个例子，第一个例子，房地产的产品有投资的概念，说有两个大学生毕业5年，一人有30万元，有一个人在通县买一套房30万，另外一个同学买一个本田车，20多万，过了5年俩人碰在一块了，30万的房子变成60万了，那个车加上折旧可能还省10万。第二个，我们现在房地产这个行业和制造业是完全不一样的，就是说你用制造业的一些研究的手法和观点，或者对一些其他方面的行业来研究房地产行业是完全不成立的，这个也举一个例子。假如说生产啤酒的厂家，再生产啤酒的厂家边上说增加一个医院，新建了一个医院或者新建了一个学校或者新建了一个商场，或者轻轨在他那里停了一站，对他的产量、对他的品牌、对他的成本没有任何一点儿影响，但是3000亿投在北京市，现在据说已经花了2800亿，主要是市政基础的投资。我们可以看到包括各个方面的投资，包括我们看不到的地下的方方面面，2800亿，我们得到的数据已经到这些，也就是说3000亿全部投完。会带来什么呢？会带来几乎我们用肉眼看到的很多变化都可以看到，道路宽了，没有站的增加了站，没有轻轨的增加了轻轨。理论上房地产的任何一个项目，它的周围的变化将会享受到这3000亿，或直接的、间接的，你的路可能没宽，你的自来水可能2001年就通了，本来可能2008年才通。就是说我们房地产更多的项目都会分享到这3000亿的蛋糕。会带来什么呢？道路宽了、蓝天干净了、空气污染少了，理论上都是正面的，不可能建一些污染性的项目，政府不可批啊。
　　有奥运的这个概念以后，有3000亿的实际投入，实际上会导致我们所有房地产的项目周围任何一点儿变化都是正面的，跟制造业是完全不一样的。假如你这个小区原来配套没有一个学校建一个学校，或者是没有医院，在不远的地方可能新建了一个。这些方面使得也是房地产和制造业完全不同的很特殊的行业，他享受的城市基础设施的建设将会享受的完全一些、将会享受的充分一些，所以我觉得尽管作为很多的普通的网友，包括老百姓希望能看到他房价实际再降一些，但是实际上我们也应该注意观察，一手房的房价和二手房的房价、以及租金，这三个价格作为房地产很特殊的价值链，北京市这些年实际上也是一直上涨的。
　　大家看到原来这个地方没地铁租金可能1300，地铁通了成1500了，是一样的道理。我也希望降，每个人也都是消费者，但是我们还是要讲道理，他们说胡总很难讲，但是我说他再能讲黑的还是黑的、白的还是白，顶多把白的说成灰的、把黑的说成灰的，但是我说面对现实就是现实，这个行业就是这么一个行业。当政府的调控到达一定程度的时候，确实可能发生一些新的变化。假如说新的释放量到达一定平衡比的时候，假如说新的包括廉租房方方面面的问题，但是我想在未来一段时间内，尤其奥运已经跟我们这么近了，还有300多天，太近了。所以我说这300多天对房价的影响只能是正面的，不可能是负面的，但是未来在几年以后，假如说宏观调控的力度可能会加大。
　　那天我看中央电视台采访问深圳房价的时候，深圳的发言人说不排除下一步采取限价，你这个地区的房价多少，你的房子只能超过1.8倍或者两倍，但是房地产太复杂了，我是精装修房，你是毛坯房。他说我这个是送中央空调，我这恒温的，等等科技含量，你怎么能够把很复杂的工艺简单的数量话。我个人觉得，之所以国家下了那么大的力量还没有达到完全的目的，实际上确实也是很特殊的一个行业，承认也罢、不承认也罢，是一个现实。我觉得从我的本意来说，我也像很多网友、或者像很多租房的网友，我也希望能够降一些，或者能够达到和人们的收入支配正常生活的状态。
　　原来地交会的时候，我们也讨论房价涨到什么程度证监会才会出台文件或者手段，消费者基本能接受，这个市场基本平衡。我个人觉得，当地的房价每年增长的幅度应该低于当地的个人直接收入增长的水平，应该在国民经济增长的上下。我觉得政府应该能接受，消费者也能接受一些，因为你买了房子，房子本身作为不动产，作为特殊的不动产本身有投资的功能。你买的房子30万变了60万，你买的车20万变10万，但是北京还是非常特殊的。

　　【主持人蔡宗琦】：刚刚陈总多次提到投入3000亿的这个利好消息，但是我想提到一个包括二手房存量的释放、包括政府保证金的释放，这些在08年、09年进入市场，难道不会对市场的供应和需求产生冲击吗？