现在网上关于北京房价上涨的讨论和激烈，有人说房价涨得太不靠谱了，房价虚涨如同早些年股市的发展一样存在泡沫，同时，认为操纵的房地产市场价格虚涨也倍受关注；我个人对北京的房地产市场也有一些看法，一个基本的了解，我认为，06年下半年北京房价还是会保持良性健康上涨的趋势，同时，高性价比住宅将进一步得到市场的亲睐和业主的追捧。



北京目前的房地产价格同历史水平相比较而言，确实处于高位运行的状态，但是据此就得出“房价虚长，存在泡沫”等等言论是草率的。房价上涨并不代表北京市房地产市场运行发展不健康，价格水平本身必须遵循客观的市场规律，同时也与整个国民经济的发展、居民消费倾向、同期物价指数、土地资源的稀缺性以及政府政策导向等息息相关，价格的增长不是某一单一因素导致的，而是综合了各种因素的结果。



北京的房价发展到目前的水平，同上海的房地产市场价格是有区别的，是存在充分支撑的。这有两方面因素：价值和供求。理性的分析，必然能得到理性的结论。



首先从成本方面：仅以拿地成本一项来分析，由于土地资源的稀缺性，目前北京市的土地成本越来越高，开发商通过招牌挂拿到地的同时就已经付出了更多的土地成本，而要保证开发商正常的利润，在建材和工程造价成本难以压低的前提下，只可能通过房价的上涨来实现预期的利润，而就是这样，现在的房地产开发商利润率已经大比例的下调。最近的几次拍地，4月17日，丰台区“成寿寺路甲1号印铁制罐厂住宅小区用地”拍出3.41亿元，每平方米最终出让价格为3376元，4月18日温泉镇一地块的拍卖价达到了每平方米4863元。这些价格都是通过规范的操作得到的，可以预期，在这些新项目上，开发商再怎么努力的控制成本，房价也将远远高出地区均价。



其次是供求。土地资源本身就具有稀缺性的特征，而可供开发的土地又比较有限，房子也只能慢慢盖，但现实的市场需求不仅是客观存在的而且具有很大的需求潜力。北京的房地产市场需求潜力和需求发展趋势都是较为强劲的，去年北京市城市居民人均可支配收入实际增长11.2%，城乡居民储蓄存款余额增长22.1% ，今年1、2月份城市居民人均可支配收入同比增长18.4%。北京市常住人口超过1500万，63%是外来人口。基本上北京市房地产市场的需求层面也集中了接近半数以上的外地在京置业人士，今年博鳌论坛关于房地产的议题是“住房发展与构建和谐社会”，我理解房地产的和谐社会就是让“居者有其屋”，如果市场需求普遍存在而产生的价格上涨是可以被理解的。



但同时，房地产市场价格上涨水平也应当是良性发展，健康上涨的；我们之所以强调价格的合理上涨和健康发展，就是因为房地产市场同构造和谐社会关系到的因素包括房地产供求关系的平衡，价格的稳定、供需两旺等等。供求关系不平衡，房价暴涨、暴跌都是不和谐。



因此，针对价格的上涨国家也在出台一系列的措施和政策，与其说国家相关政策是控制过度上涨的房价，不如说是为了防止房地产市场价格出现大涨大落的动荡局面，是进一步规范房地产市场价格、稳定房地产市场的发展；。去年这个时候，旧新八条相继出台，打击投机，控制需求。之后上海房价回落，而北京经过短暂的观望继续保持增长态势。这是因为北京房地产需求的主力是自住、出租，投机的程度不高，房地产的需求是真实的需求。北京的房价是有源之水，有本之木。



但是相对来说，普通住宅的价格涨势应该会逐渐平缓。一方面，国家加强了对中小户型住宅的支持，加强了廉租房的建设；另一方面，随着四环内普宅项目的销售完成，远郊项目的逐渐增多，普宅的价格会逐渐回稳。



而高品质的住宅，比如独栋别墅，TOWNHOUSE这种低密度、高绿化率的舒适住宅，在国家的宏观调控中，必然继续保持甚至创造更高的涨势。北京因为其特殊的地位，高档住宅的需求量本来就处于一个很高的水平。自2003年以来，国家停止别墅供地，而今年又数次强调将继续停止对低密度住宅建设用地的供应，并出台措施严查尚在违规批出的别墅用地。这使得供求不均衡状态不可能得到缓解。另外从住宅成本上来看，开发商都着力提高房屋的品质，各种新技术、新材料在高品质住宅上均有应用，房价自然水涨船高。同时需求方购买力因住宅的稀缺性而集中释放的因素我们也应该予以考虑。

所以总的来说，我们有理由相信06年下半年北京房地产市场在多重因素的影响下，还将保持一个稳定的上涨幅度，但高品质、人性化的宜居社区将更吸引市场的关注，高性价比的住宅将更加走俏。

 

                                                                                                                              06.4.29