北京别墅由于传统而形成的区域发展格局，仍然影响着消费者的选择取向。纵观北京别墅，布局还是以朝阳、顺义、海淀区域为主。自2004年南部区域，尤其是西南片区，异军突起引起了无论是业内还是消费者关注的目光，焦点房地产网就此邀请到该区域的发展商，就该区域的人文地理特色、这里的别墅市场的发展现状和前景进行探讨。







内容：



1、2005年国家禁批别墅用地的政策对西南区产生什么影响？目前这个区域别墅项目相对量少且较为分散，还有多大的开发空间？



2、很多人仍然不愿意买南城的房子，这种居住观念对别墅消费群体是否产生影响？西南片区的别墅买家看重的是什么？

3、从价格上看，西南片区的别墅价格普遍低于其他区域，发展空间还有多少？



4、北京西南地跨着丰台、房山、大兴等区域，紧邻西边多处风景胜地和人文景观，这些特色和优势如何为别墅所用？

5、前不久北京提出把石景山区打造成首都休闲娱乐中心即CRD概念，西南片区是否有借力发展的可能？

6、西南区域项目如何发掘自身潜力、突出区域特色，增加项目影响力和财富值？2006年的发展之路有何计划？







别墅楼盘：中体奥林匹克花园总经理：陈顺



大溪地销售总监：王春



北京国际花园策划经理：张新颖







时间：2006年3月30日下午2：00－4：00



地点：北京海淀中关村东路威新大厦12层大演播室



主持人：焦点房地产网新闻中心 马磊







【主持人】：各位搜狐网的网友，大家下午好。我们今天是在焦点房地产网的嘉宾聊天室，请了三位尊贵的客人，是在北京西南区别墅市场上非常有影响力的别墅项目的代表。三位客人我们首先给大家做一个简单的介绍。大溪地的销售总监王春，北京国际花园的策划经理张新颖张总，以及中体奥园的总经理陈总。陈总上一次是奥林匹克花园。这次中体奥园是另外一个项目是吗？这是简称是吗？

【陈顺】：对。







【主持人】：我们首先欢迎几位嘉宾来我们焦点房地产网的直播室作客，搜狐也是比较火爆，超级女声搞得特别火，我们整个网站有一种火爆的气氛，但是在火爆的背后，房地产也是同样火爆，现在整个北京的市场一房难求，不管是高档的、中档的低档的产品，我们今天特别把别墅产品的几位代表请到现场，跟大家进行沟通。我们今天的主题是整个区域的发展格局，北京区域市场来讲，仍然是顺义、朝阳、海淀区为主，北京顺义的朝百合，小汤山的别墅群，我们今天想讨论的就是其他的一些区域的别墅情况，我们还是分那么几个主题。第一个主题去年北京出台了一些政策，别墅用地项目受到限制，至少05年不再批别墅用地，这对整个市场的影响如何呢？







请三位嘉宾各自发表一下自己的观点，结合自己的项目。首先请陈总。

 

中体奥林匹克花园总经理陈顺

 

【陈顺】：各位网友大家好。刚才主持人说了，在目前一房难求，作为开发商来说不太敢说这个话。如果这样的局面，开发商是得到利益的。从我们的销售情况来看是很好的，我们一期是70％的别墅，地上的面积从175米到265平米，主力的户型是地上225平米。11月21号开盘，很短的时间内，70％销售。151套，全部都完成销售。我们也是在研究这个问题，价格的因素导致卖得很快，还是因为产品的品质，还是因为北京的市场确实很大，这些方面的因素可能都有。







【主持人】：对刚才我的问题，政策的因素怎么看？







【陈顺】：加大土地使用的问题，供给的问题，避免土地的浪费，土地部门不再审批过低利用率的别墅用地。所谓别墅用地，就是政府标的一类用地的问题，0.3、0.4，我们现在出的连体别墅，我们一期的利用率在0.93，应该说还是属于亚别墅，或者叫准别墅，是比较适合有点儿钱，又有点儿闲，同时能够自己解决交通工具，能够改善生活的一个主要的产品。我觉得政府控制一类土地，应该说连体别墅，或者相对低利用率的，0.8、0.7、0.9的，应该说他们会比以前更加受消费者的欢迎。







【主持人】：刚好在政策影响擦边球的边缘？北京国际花原，我在去年的时候，曾经去过北京国际花园，当时请的唐国强和咱们奥运会的冠军，作为咱们项目的代言人，北京国际花园地处南城，但是它的地理位置也是非常近的。对刚才我们这个问题，国际花园的张总是如何看的呢？

 

北京国际花园策划经理张新颖

 

【张新颖】：我们的项目，是根据去年出台的一些相关政策，我觉得北京市出的一些相关政策，首先是综合使用率的问题，针对我们产品项目来说，对于我们项目，甚至于其他的一些流动项目，已经是一些稀缺性的产品。







【主持人】：您的观点，政策来讲的话，可能限制一些别墅用地的使用，在此之前，使用的是比较稀缺的产品，咱们的销售情况怎样？







【张新颖】：销售良好。







【主持人】：应该是很不错的情况。大溪地的王总，刚才我们讲了各方面的一些情况，中体奥园的陈总说了奥园的项目打擦边球，国际花园这边情况也挺好的，大溪地这边的情况怎么样呢？就咱们项目本身说一些看法？







【王春】：各位网友大家好，非常高兴有机会到搜狐焦点参加这样一个论点，听了陈总的观点，我不太赞成这个观点。去年2005年是低产最彷徨，可是以房山，丰台，大兴为代表的西南区域的非传统住宅区的别墅，反而实现了非常好的销售，非常热销，成为北京别墅市场的一个亮点，大溪地现在已经在连排别墅方面，已经没有房可卖了。对别墅用地限制的政策出来以后，没有来得及调价，我们的房子已经销售完毕了，开发商虽然没有获得更高的利益，但是我们仍然很高兴，投资大溪地房产的客户们，得到了非常好的实惠，对于企业品牌的树立，对于我们以后在北京别墅市场的运作都非常好。







就区域而言，由于没有新的地皮用于别墅建设，现有的存量价格攀升不可避免的，也是可以预见的。就大溪地现有的房屋来说，虽然已经售完，但由于ABP的不断的续建，发展，这个区域上发展的潜力，是非常高的。







【主持人】：刚才我们讲了国家的宏观政策对整个市场的影响，我们知道中国房地产整体来讲，还是受政策的影响会大一些，我们第一个问题是从这方面的情况看。第二个问题，我们想就三个项目谈一下价格的问题，因为从业内的情况来讲，不断是高端的别墅产品，还是低端的住房，长安街线以南区域的房子，都比以北的房子要便宜。在别墅这个情况下，这点如果成立的话，跟咱们这个项目有哪些方面的影响？还是请陈总先谈。







【陈顺】：我们三个项目都在北京的西南区域，北京的四个区域，四个角，相对来说北京西南部是发展最慢的，或者说比较落后的。再加上北京固有的人们的思想，希望在北边就业，在北边居住，在北边生活，所以导致西南部长期以来，人们选择居住的时候，相对来说是不太愿意选的。另外北京的东南部由于目前，尤其去年发展得很快，离国贸CBD比较近，给北京的东南部带来了很大的发展机遇。







从西南部我们的三个项目来看，应该说地处位置都不是很好，但是我们在自身利用土地，在产品的设计上，下大力量去研究它。我相信大系地也好，北京国际花园也好，包括我们，下了很大力量研究产品，一个相对落后的地区，并不是说它产品就一定落后，如果是相对发展比较慢的地方，产品再相对比较原始的，或者几年前的产品，我想未来将会越来越慢，或者发展会落后。所以我们在二期产品的设计上，下了很大的工夫。我们带出的几支队伍，南到深圳，重庆，我们奥林匹克花园所在区域，在卢沟桥以西，大家认为很远，由于杜家坎那边交通比较拥堵，大家有抗性，实际上现在已经比较方便了。这种变化是要通过媒体，通过消费者，到这个地方来，看到了。我们专门结合我们的地势，我们的地势差在33米，就是十层楼的高差，我们专门派出考察小组，到深圳，包括重庆、成都各个地方考察坡地，山地，板山上的住宅，目的就是把产品设计出来，因为它在这个区域，决定了它的价格，比温榆河，小汤山等等低很多。







我们现在一套房都没有了，但是房子的价值来说，在☆☆☆五这么一个情况，好一点的可以达到七千四五的样子。比其他地方还是相对低的。







【主持人】：北京国际花园的情况呢？







【张新颖】：比较早，九几年的项目。虽然说是属于城南地区，但是从北京地区的发展来看，城南也是在逐步完善，逐步发展，地铁等设施逐步在完善，再加上周边的环境，国家森林公园，在完善过程中，逐渐体现出地区性的优势。各有各的优势。







【主持人】：大溪地的王总。

大溪地销售总监王春

 

【王春】：在别墅市场上，应该可以很清晰地分成两条线，一条是第一居所，一个是第二居所，从现在的情况看，北京别墅的发展过程来看，为什么东北方向和东南方向、包括西北方向，要比西南发展得好，发展得快，这与地理环境有关。刚才陈总也讲到，CBD的商务区的作用，使第一居所的便利性很重要，要离工作场所很近很方便，这样就使我们现在看到的东北地区和东南地区发展得都非常好，亦庄等等。第二居所，由于具有地理环境上的优势，包括像西山这个区域的地理环境的优势，人文环境的优势，使它在环境品质上，远远超于非传统别墅区域。像我们东南，包括房山，丰台，大兴，由于不占有这种优势，所以在发展上比较落后。从去年开始，西南区域的别墅应该说异军突起，销售得非常好，主要的原因是我们紧紧抓住了第一居所的便利性和性价比。我们看到西南区的连排别墅的价格等等，相对于其他几个区都是非常低的，凸显出它的性价比。陈总的观点我很认同，在我们的非传统别墅区，既然存在了，开发商为了使产品冷却很快销售出去，为这个产品赋予更多的价值，我们在差别的品质上下了很多的功夫，这也就是这几个楼盘能够实现热销的主要原因。







【主持人】：刚才陈总讲到中体奥林匹克花园，大溪地这块也说了基本上售完了，后续的情况给我们说一下？







【陈顺】：我们目前在售的，还有一些花园洋房，还有九套，昨天下午还剩下九套房子，我们主要的精力不在销售这一块。一方面已经销售的房子的一期建设方面是我们主要的任务，第二方面，把绝大部分主要的精力在二期的集中住宅部分，有两个地块，将近十万平米的样子。我们设计的产品，大概在0.9左右，高也高不过一期的0.93。从设计来说，我刚才说了，专门组织到深圳，重庆、成都各个地方去参观学习，我们每到一个地方，拿着照相机，摄像机，尽管人家保安也不愿意让照，包括我们到万科的几个项目，东海岸，包括十七英亩，都是在全国很有名的都盘，但是我们还是声东击西，各个小组，还是拍的很多的资料。不是完全的照搬，是为了结合我们的情况，结合33米的坡地差的情况，依山势设计，我想我们新一代产品，无论外利面上，户型上，包括地下室的处理上，会比第一期产品先进得多。我们一期的产品，地下室是有一部分，只做了地上单层的一半的面积，40来米的样子，有一个采光景，通过采光景来采光，人们可以出去。二期产品，我们要有一个下沉式的花园，可能十几米，同时通过下沉式的花园可以上到一层。







原来地下一只是一个活动的空间，它是不能够有下水的，没有卫生间也不能居住，我们的二期要加工人房，保姆房也好，要有单独的卫生间，洗浴房都到地下去，还有一个音像室活动空间。二期产品的附加值，含金量远远高于一期。







【主持人】：大溪地怎么解释一下刚才的细节呢？







【王春】：大溪地的连台别墅部分已经售馨了。为了使整个社区的文化能够统一，我们在商业的规划地面上，仍然做了连台别墅，这部分我们考虑，用全新的方式来做。我们现在把它命名为TOHO，为小型的企业做一个迷你总部。







【主持人】：我知道华润有一个项目。







【王春】：这个主要是连着ABP的发展，它连的总额在450亿左右。ABP就是总部基地。它的大企业肯定会有上下游，在产业链当中会有上下游的企业尤其是为它做配套的小企业，我们考虑依托它做一个商住型的迷你总户，现在来看反馈的效果是非常好的。







【主持人】：我们知道要做总部，交通各方面的情况，可能会影响，大溪地的情况有什么改观吗？







【王春】：大溪地的TOHO项目，与ABP的距离超过3公里，从交通上没有问题。