【主持人】：北京国际花园，我们去的时候，它的距离各方面是非常不错的，就在南四环边上。当时很多人对咱们这个项目是比较感兴趣的，从刚才讲的情况来看，国际花园对下一步有一些什么样的计划？



【张新颖】：我们还在三期销售当中，下一期的话，我这边没有多大消息。



【主持人】：刚才三位老总补充一下，讲到下一步的计划，国际花园这边不便透露，中体奥园二期什么时候跟大家见面呢？



【陈顺】：二期预计应该在八月底九月初，如果产品比较成熟，包括各种各样的产品配套。能够比较成熟的情况下，加入牺牲20天，晚推20天，我们也尽可能地能够把方案做得更优化一些，产品做得更细致一些。原来想在八月底九月份，如果设计方面，有些时间不能牺牲的，咱们尽可能。



【主持人】：中体奥运的总工也来了，待会请总工介绍一下。很多购买别墅的客户，应该是非常有经验的。大溪地这边新的产品，它的用途是一些小的总部。咱们从另外一个角度来看，它的产品特色如何？刚才讲了中体奥园这边，可能我在设想它是有落差，可能有一个错落有致的形态。大溪地这边会做成什么样的？



【王春】：现在DOHO已经在实验当中，他与我们大溪地这边的设计是完全相同的，地上三层地下一层，地下一层是免费赠送，每家有一个50平方米左右的庭园，双层院，一南一北，北侧作为停车，南侧是小的花园庭院。



【主持人】：用一个词汇形容的话，一个风格。



【王春】：应该是欧式的，大溪地尽管它是第一居所，考虑了便利性和性价比，不能放松它的品质，我们认为最耐久，最恒远的别墅，现在简约型的，风格还是欠缺一些，我们采用了建筑符号，今天从它的立面上可以清楚地看到，它是属于欧式风格。



【主持人】：我们三个项目讲了一下产品层面的东西，接下来跳开整个具体的项目细节，谈一下整体的区域问题。我们知道最近对咱们房地产影响很大的一个新闻，就是石景山区要打造成CRD，中央休闲区，而且臭名昭著的首钢也搬迁了，对于咱们西南地区的别墅市场有什么影响呢？请各位老总说一下自己的看法。



【陈顺】：我觉得房地产本身就是一个很特殊的产品，它不可移动，别的东西都可以动，它不能动。周围任何一点的变化，修条路，建个公园，建个医院，建个学校，工厂搬了家，都会对房地产都是正面的因素。如果说有些地方出现一些负面的，人们的生活方便了，这地方原来是一个大的商场，总的来说，房地产周围情况的变化，理论上来说都是正面的，首钢来说，对北京的西部，包括我们的西南部，只有巨大的正面的影响。从污染的角度，从噪音的角度，从居住的环境，都会带来正面的影响。一方面加大社会，包括业内业外，以及一些媒体，消费者对西南部的关注。原来买房，西南部根本不在他的计划内，因为有首钢，公交车堵啊，实际上西南的交通我个人始终认为，交通是最便利的。有的时候你在亚运村，到香格里拉，走40分钟，我们项目也好，他们的项目也好，走长安街用不了40分钟，一个红绿灯没有，车辆流速方面，都比北边要好一些。首钢的搬迁，只能对我们是直接的受益者。会在今年或者明年，体现在销售的速度上，价格上，包括来往人的数量上，可能会体现在今年下半年或者明年更明显。



【主持人】：王总，我觉得您能不能从利于国家的，定为CRD的话，肯定有一些相关的其他一些东西，您作为业内人士，对这方面应该了解得比较多，能透露一些吗？



【王春】：这个CRD我前两天才看到，详细的规划我们从目前北京的规划当中，也没有看到，但是我们可以预期的是，首钢的搬迁完成应该是2007年。这对于不管是地产还是对环境，尤其是对石景山来说，是一个非常大的利好消息，它能够直接触动当地，尤其是周边的房地产价格的波动。第二人们对这种区域环境的预期，将会有更好的改善。



【主持人】：我来给大家透露一个消息吧。因为政府的相关部门，肯定会加大这块的投入，具体的可能会在，我们正在做一个关于轨道的选题。可能会在轨道上有一些风声，现在没发布，不知道具体的情况怎么样。刚才谈到CRD，首钢的区域搬迁，我们还是想具体的产品，特色方面，有两个问题，讲的项目的一些具体的风格，我们想更深入一些，来谈产品层面的问题，大溪地是欧式的产品，中体奥园是一个上下的错落有致，在其他的好多项目，全国项目偷师学艺，学了一些好的东西拿来参考，具体的更深层次的，比如大溪地，讲了是属于什么样的风格的，具体的东西能说一些吗？更细致的，陈总先说一下。



【陈顺】：我们从风格来说，主要是现在简约的风格。从我个人在这儿做总经理，从我的指导思想上说，猛攻有时间多在产品上，方案上多下一些力量。使得产品在一段时间内不要落后。多下一些精力，包括在人力物力，精力财力我们都给予了相应的安排。我们去深圳不是去了一趟，两趟，去了几次深圳。另外包括在设计单位，和设计单位沟通和约定的时候，要求设计师要有创新的思想。大家也知道，创新是有风险的，也会加大成本的增加。同时还冒着一种市场是否认知的情况。包括我举个例子，我们在研究内庭院的问题，应该说北京在TOWNHOUSE研究内庭院的不多，有两三家，但是我们看了万科的内庭院，我们一看，它的内庭院的设计以及表现上，你会觉得一定要做一个内庭院。我们回来以后就结合北方的问题，产品的问题，结合实际情况考虑问题，有时候为了一点的争执，和设计师经常会争执的互相不服，你说服不了我，我说服不了你。但是我想在争执的时候，对产品进一步提高品质，能引起人们一些新的思考，都有一些考虑。我想包括我刚才说的，一个内庭院的问题，我们希望能够通过设计师的表现，能够把内庭院，能够在设计的时候，成为很出彩的一笔。我想在二期的时候，目前正在研究没有定，尝试做一部分四合院，这种比较适合交流，现在提的和谐社会也好。



【主持人】：我知道中体奥园最大的特色，是和奥林匹克运动精神相结合，您的产品这方面。



【陈顺】：我们从全国41个奥林匹克项目里头，比如北京奥林匹克，小区的主要的入口有一个14000平米的会所，运动场所，有一个25米的小标准游泳池，有18个台子同时可以打的乒乓球馆，同时有十片羽毛球场地，有壁球，网球一系列的。表现人们对运动的参与。

　　还有一个1200米长的，45米宽的奥林匹克大道，按照不同年龄段，人们对运动的偏好布了一些点，这边是老年，舞剑，跳舞，注意了无障碍的问题。在这个区域我们又弄了一个儿童的，对体育项目的爱好。同时我们在1200米长的奥林匹克大道里边，我们还有一些慢跑的路径。都是贯穿了奥林匹克花园的一些特点。从中体花园来说，由于规划条件的限制和政府的一些要求，以及方案本身的一些特点，我们在一期没有集中建大规模的会所，但是我们有一万三千多的商业，工建这一块。我们也会把那些，有一些占地面积很大的一些会所的一些功能，在商业街里头，能够体现出来。另外我们再结合整个的地势，我们也有一个30米宽，600米长的一条街，目前正在设计作为一个奥林匹克的文化馆。我们把目前已经28届奥运会了，我们在道路的一侧，把每届奥运会的举办国，举办城市，有什么有趣的事情，我国的运动员取得的成绩，做一个东西。另外二十几个大的运动项目，按照每个项目加入的先后的顺序，通过雕塑的形式做出来。比如击剑。我国的运动员取得什么样的成绩，它的历史渊源是什么，怎么发展，怎么加入奥运会，我们想按照加入奥林匹克运动会大家庭的顺序。通过一些硬件的表达，体现奥林匹克的精神和文化。

　　随着项目的不断的建设，还会有一些想法。



【主持人】：请两位老总，给咱们一长串产品特色，挑点毛病，你们可以提点问题，另外两位老总说的时候，陈总也可以提问题。王总您看有什么问题问一下陈总。



【王春】：如果我代表消费者的话，我最希望的就是，中体奥园在陈总的领导下，把产品的设计完全实施，完全地展现给消费者，消费者应该是非常高兴的。



【主持人】：他的意思是，您讲得讲得好。



【陈顺】：说话要算话。



【王春】：我们从中体奥园，产品的更高更快更强，坡地的美宅这些概念，也体现得非常好，这也是它实现这么快热销的结果，我们看到结果，就能知道，这个产品会是一个什么样的产品，消费者有一句话，大家的眼睛是雪亮的，消费者拿出自己的积蓄购买你的产品，就是对你的产品，对你的公司最完整的认可。



【张】：我赞同。



【主持人】：下面王总来讲一讲大溪地。作为北京来讲，很多欧式的产品，你们的产品跟咱们北京这些欧式的产品相比较起来，你们的特色在什么地方，说到中式，比如像观唐等等一些名宅概念的产品，都会有它自己独特的客群。你们特色在什么地方？



【王春】：我先说一下大溪地在规划之出是2004年，2005年付诸实施，在04年的时候，当时的市场上充斥的产品不是欧式的，是现代简约型。有一点不同，中体奥园倡导的是健康，是以文化作为依托，我们在市场上看到很多的产品，都是简约型的，大量使用的钢铁的有棱角的符号，很有建筑上的一种张力。我们考虑大溪地的做法虽然第一住宅，但是我们要把它做成一个恒远住宅，让人一辈子愿意居住在这里的住宅，我们看了很多这方面的资料，我们的设计单位叫金奥铁公司，就是世纪坛的设计者。我们跟他们谈的时候，有一个共识，在文艺复兴时代的符号，现在看待是最久远的，我们体现的更多的是亭廊柱，大的凯旋门的那种挑空，内外墙的使用，使房屋更加古朴，看起来更加久远，以这样一个立面的规划核心，做这个产品。在产品的内部设计方面，我们房屋的开间进深只有十米左右，开间达到八米一，基本上做到了每一个卧室，都有一个与外界交流的平台，即阳台，包括房间内的大的挑空设计，从外面到里面，都能够完整体现欧式风格的特点。

　　在产品的推广当中，我们觉得我们的客群应该来自于这样一个社会阶层，有一定的物质基础，原来曾居住在比较繁杂的公寓当中，他有一种非常强烈的恋荒情绪，想回归到自然，当我们找到这块地的时候，我们觉得这块地完全符合这些特征，能够为这个阶层的人，打造一个非常好的第一居所，我们项目的北边，一阶之隔就是世界公园，我们的东墙离我们二十几米就是花香森林公园，这样的一个环境，对在西南四环沿线，做一个连排别墅，这样的环境还是非常好的。还是那居话，今天的热销验证了我们当时的观点，以及我们在产品当中所投入的热情和精力，为我们所有的消费者打造的高品质的产品，应该说今天的热销奠定了这一点。



【主持人】：刚才在您回答问题的时候，也把前面的问题也顺带地说了一下，就是跟环境的问题，同南城的其他区域相比，它的环境还是非常好的。我们今天也请到了中体奥园的总工程师王总，上面坐的都是开发商，可能有一些忽悠的成分。我们请王总说一说中体奥园的情况。

　　

【王总】：中体奥原的地理位置，刚才陈总介绍了。从整个地形特征来说，是个坡地。在北京区域，这种子资源是比较稀缺的。第一几，第二期就打造了坡地美宅这个概念，在整体规划方面，我们还是结合地型，自然资源方面，充分把坡地概念，结合自然资源充分体现。这是后期产品要考虑的一些主要因素。因为是坡地住宅，前期规划融为一体，在单体设计当中，把单体和总体景观充分结合自然资源。总体规划当中把握主要因素。



【主持人】：刚才陈总说过，咱们的产品从工程的角度来讲，怎么来克服坡地。因为我们知道坡地可能地基各方面的情况，比较困难，咱们是怎么做的？



【王总】：通常做法，坡地整个地形落差比较大，还是想充分利用坡地，吹捧利用地形，单体设计上，包括它的层高，错层，和地形充分结合，避免大坎大坝的现象，从整个景观上，空间环境上，有一个比较丰富的室外空间。



【主持人】：您是说把不利的因素转换成有利的因素，转换成全新的产品形态。也是因地制宜。为什么我会用一种质疑的口吻呢，有点刁难各位，不好意思，但是我觉得从每一个购买城郊低密度住宅和高端的别墅产品的客群来讲，有非常殷实的经济基础和社会地位，它对差别的追求不仅仅停留在这样的层面。价格与其他消费者比较起来，不是最重要的因素，更重要的是你的产品适不适合我的定位。

刚才王总讲了一下大溪地的产品层面和文化层面，环境层面讲了一下大溪地的情况。刚才您讲的亲光，我理解应该是同自然本身的接近，包括像绿色，包括像水，阳光，在一些很普通的地方，是很自然的。但是在北京市，会觉得很稀缺。这是坡地的环境造成的。我不知道在做别墅产品的时候，是不是环境因素考虑得最多？



【陈顺】：我个人觉得低容积率的产品，在规划的时候，对景观和环境，开发商对重视程度的权重，远远大于城市的高密度的高楼大厦。第一，你本身低密度的产品，通过景观表现的面积就比较大。在面积比较大的时候，你不可能全部都种草，都种草中间全荒了，有时候靠不同植物的搭配，有些地方需要一些景观，做一些小的水榭，有不同的表现情况，我们看北京有的楼盘，我们这次也要做小小的水榭。有些水榭我们看到就是一汪水。我们想通过叠水的形式，让人们在气候适合的时候，能听见水声，能见得水流，在冬天没有水的时候，不同的高差，水的两侧包括底下的这些鹅卵石也好，很自然的石头也好，让他觉得没水的时候也不难看，冬天也能接受这个东西，也是一条景观。



【主持人】：您那儿有这个条件因为是坡地。



【陈顺】：低密度的产品，在景观和园林方面下的工夫更大一些。



【主持人】：王总工对中体奥园景观这块有什么要补充的吗？



【王总】：还是要结合坡地这种概念，利用自然地形。自然形态和景观、建筑融为一体，达到景观设计的自然融合。



【主持人】：王总，咱们大溪地从名字来讲的话，溪是溪水，地是地。听起来就是很有总体效果。



【王春】：大溪地这个联台别墅的设计项目，总体设计上没有辜负这个名字，我们70％的住宅直接近水，两栋房屋中间都会有水系，水系与庭院直接相连，这是一个亲水社区，我们希望每一个住在这里边的客户，或者叫业主，都能够真真实实感受到这一点，大溪地的园林设计，如刚才陈总所说，我们在规划之初做产品之初，产品中的园林部分是我们考虑的重点，我们刚才说了，我们的客群所在的阶层，决定了他们有很强的恋荒情绪，他们购买的不仅仅是一套房子，是他以后的生存环境，如果我们作为开发商如果无法理解这一点，那么产品就很难让人认同。在做大溪地的规划的时候，园林上倾注的力量比较多，包括冬季的时候，也要把流水的景观做成铺山水这种形式，当你没有见到水，可你仍然可以感受到水在石中流淌的韵味，这种感觉做出来了。一些石雕，园林的小品，都采用了名字的来由，南太平洋岛大溪地岛，上面一些土著风情的雕塑物，作为园林小品。包括草坪、图腾、崇拜物，包括因高更而闻名的大溪地。高更逃离巴黎去的地方，中文译为大溪地，在那里创造了有实有名的画卷，包括我们是谁，从哪里来，到哪里去。一个画家在画面上，用他的心去画的时候，尤其是这幅画在大溪地作的时候，里边的内容就是大溪地的原始人物。这个表达，是我们能够感受到它那种非常浓烈的，用那种色彩表达它对待这个世界，对待这个问题的答案，包括对植物的采用，园林小品的采用，植物上考虑的色彩上，要与高更的画调相匹配，吻合，我们要彰显大溪地原始的风情，与欧式建筑相得益彰，给业主提供一个有异国风情的，古朴热情的社区文化。



【主持人】：谈到这儿，几位嘉宾才开始把一些精髓的东西谈了出来，我们知道别墅这种高端产品，不是说买你一栋房子，更买的是房子之上的一些附加值，一些文化，包括中体奥园的奥林匹克精神。我们今天不管从区域，从环境，从国家政策，从产品的层面，对西南区域的别墅，结合项目谈了一些看法。在访谈将结束的时候，请几位嘉宾对于整个西南区域，不要局限在自己的项目，对西南区域分散的状况中，谈一下。



【陈顺】：我觉得2006年，应该说很重要的一个注意点，在西南。通过今年这几个月，蕴藏了这方面的表现。在四月份春暖花开，随着市场的表现力，2006年开西南，还是很现实的。



【主持人】：请大溪地的销售总监王总跟我们说一下。



【王春】：作为一个开发商，从另外一个角度讲，我希望能够代表消费者，从西南区域，不论是别墅还是普通的住宅产品，都能够越走越好。



【主持人】：从媒体的角度来讲，希望把一些非常优秀的产品推介给各位急于购买自己中意的房子的购房者，从目前的形式来讲，可能在感情上我希望有很多房子被选择，我们也希望能尽早选到自己满意的房子。今天关于西南区域的别墅论坛，到此为止，我们希望在随后，广大网友可以通过互联网，对整个区域和市场的一些观点和我们进行交流，我们会通过这个平台和几位老总，和其他的一些开发商进行沟通。谢谢各位。