三

    当流动性过剩加上核心市场二手楼发育完备，市场对资产价格进行一轮重估之时，我们发现这时出台的各种有关资产价格的调控措施，如果不是从这两个核心条件入手——即不下决心从货币供应和二手市场的抵押贷款入手，大都作用不大，或者说不能立即见效。

    降低流动性过剩有两个办法：一是减少货币供应；二是增加可投资的资产。在中国A股审批制和土地供应滞后性的限制下，短期增加可投资资产的数量不现实，这时紧缩货币供应就成为唯一可产生短期作用的有力措施。

    俗语说，谁家的孩子，谁来领。本轮宏观调控由于抓紧了信贷这一广义货币，就扣住了房地产市场的命门，市场就产生了即时的反应，不用在其它方面多花功夫，一招致胜。

    本人赞成以从紧信贷和资产角度进行宏观调控，反对八大部委联合采用更多的各部门的具体行政措施——比如：“双限”、加税、监管、严查、审批……等跟风再加码的进一步行动，原因如下：

    1、综观宏调的各种措施，自04年以来，效果不彰，其中各部门的措施作用互相抵消是一个重要的原因。比如严格限制土地供应和控制价格过快上涨；增加社会保障用房和90/70；增加交费税费，让老百姓享受资产收入等等；

    2、一些部门政策可操作性不强，会造成不能执行的局面：比如保有税，也叫物业税，这个税制从道理上是应该收，关键是怎么收？在中国个人所得税个人申报还没有普及的情况下，想像香港那样按季度让业主交税，能否行得通？会不会造成法不责众的局面？

    3、金融信贷政策比较灵活，可伸可缩，而各行政部门政策具有相对刚性，出台容易，执行难、调整更难。比如目前二手交易税费两年之内奇高，不利于二手楼对一手楼形成补充供应，相对不利于用二手市场牵制一手市场的价格；

    既然货币从紧已然产生效果，外资、信贷卡住了脖子，就没必要劳师动众搞太多多余的动作，反而要减少和清理已经出台的诸多直接干预市场的政策，让老百姓买房的负担真正降下来，目前交易量急剧萎缩是不正常的。

 

四

    既然从紧的货币政策产生了即时效果，换句话说市场又在执行其价值再重估的过程，那么这个再重估会怎样发展呢？

    首先，本轮货币从紧的宏观调控并不是市场的自发调控，是中央主动地调控，与香港98金融风暴和日本90年代资金大量出货有着本质的不同，现在大量的外资是被挡在门外的；

    其次，本轮从紧是相对于之前太松相关，尤其是房地产二手市场的“加按”、“转按”和开发贷太松形成对比。也就是说前几年，与其说是房地产市场疯狂，不如说是银行疯狂，银行在本轮从紧下，复归理性对于房地产市场回归理性至关重要；

    其三，市场本身由于几年来累积的宏调措施，在钱紧的失血的情况下突然进入短期休克，可以视之为矫枉过正，市场的功能还是要正常发挥的。比如香港市场，即使经历了98风暴，目前与我们相反正在一个快速上升期。我们的各种政策发挥作用也需要时间，比如保障性住房建设，一旦开始向中低收入发号，市场的心理负担就不会有现在这样大。

    总之，将07年过分的疯狂产生的价值，由理性的从紧把它重估掉，然后恢复市场的正常交易量，应是08年对房地产市场长远健康发展的重要贡献。 

 

资产价格重估与再重估（一）