在新年的门槛前，出席澳门回归十周年的胡总书记来到一个教师世家做客，主动问及澳门房价问题，坦言明白现时供楼辛苦（澳门一般的楼价也要两百万元）。本人以为总书记的这一问绝不是随意为之，而是房价的一个现场调查，因为国内一线城市的房价已经远超澳门了。

　　2010年注定是房地产又一调控年，既然09年房地产已经1、成交大幅增长；2、地王频现；3、开发商不差钱；4、地方政府不差钱；5、房价再创新高，那么维持08年的“救市政策”就显得不“与时俱进”了。08年接下的葫芦，09年撬起了瓢，10年再平衡就势所当然，所谓“飞鸟尽，良弓藏；狡兔死，走狗烹”本来就是正常，虽令当事人不解，但彼一时，此一时也。

　　第一只靴子已经落地，这是定大调，而且告诉我们还有四只靴子要陆续掉下来：财政、土地、金融、税收。这另外四只靴子什么时候掉？是一起掉还是分头掉？是上半年掉还是下半年掉？是一次重重地掉下全部，还是轻轻地慢慢掉？相信是2010年贯穿全年的市场关注的主题。

　　为什么市场会高度关注政策的落地？因为中国市场的参与者——中央政府、地方政府、开发商、银行、置业者，已经与07年之前都有着本质的不同了：

　　1、07

　　所谓“摩天大楼的诅咒”是房地产一个“经验定律”，是说，每当一个地方、一个公司、甚至一个国家开始大肆兴建标志性的，远超实用性的，争当第一的摩天大楼时，往往预示着在大楼建设当中或入伙时厄运的来临。马来西亚的双子塔入伙时正赶上亚洲金融风暴；香港IFC招租时，SARS不邀而至；深圳赛格广场、珠海巨人大厦兴建中相伴宏观调控；伦敦新金融区建成不久就金融海啸了……，最新的案例当然属世界最高的迪拜塔！
　　既然是“经验定律”，就不是理论上可推导出来的，也未必是百分之一百应验的，只是概率较大的现象。也就是说，在策划兴建阶段是不可能从“可行性研究”中明确说明风险，但在实际发生结果上看确实是风险巨大的。
　　“摩天大楼的诅咒”背后的发生机制是什么？而为什么会前仆后继地不断在各国各地上演呢？什么样的摩天大楼就不会被诅咒呢？
　　一、摩天大楼的开端期一般是市场最景气的时期，也是融资环境最好的时期。只有在这个时候，才会产生建最高楼的想法，也才可能开始付诸实施；
　　二、摩天大楼从策划到完成，普遍需时长达5-6年，有的需要更长的时间，而市场环境从繁荣进入萧条的景气循环，不可能在峰顶维持这么长的时间

　　所谓金融海啸第二波迟迟未来，昨天深夜迪拜世界（Dubai World）的一纸推迟还债的声明来了。迪拜世界是最典型的“国企开发商”，代表着国家的意志和信用，所开发的棕榈岛、迪拜塔帆船酒店是全球最知名的项目，被业界广为传颂，成为城市规划、城市转型、新区开发模式和区域经济发展的“辉煌”案例。

　　建立在国家政府意志上，建立在对石油金融的幻想上，建立在未来国际金融中心的假定上，建立在房地产拉动经济转型的模式上，建立在世界经济全球化下外来置业者大幅增加的憧憬上，建立在国际大基金的强力支持下的迪拜世界，是真正的实现“沙漠海市蜃楼”的实施者。沙漠里“平地一声雷”，“人有多大胆，地有多高产”本来就应该是一个比中国“大跃进”还大的玩笑，能够走到今天，当然是“钱”的力量。而之所以“热钱”不断注入，只要看一下这些“热钱”的管理人——汇丰、渣打、美银、RBS、莱斯……几乎就是全部“令人景仰”的管钱高手，他们能抱团注入钱的原因，不外乎迪拜世界的“国企”背景，和这个背景的“信用”！

　　什么叫“投资拉动经济”？最典型的国家城市代表就是迪拜，她有着几个基本特征：
　　1、房地产和基础投资是拉动经济唯一的支

一、不以意志为转移

　　所谓副产品，即非生产者之本意制造的产品，而是在正产品的生产过程中，必然附带产生的相关系列产品。其所造成的影响和结果，有可能是生产者完全不想要的，或意料不到的，但没有任何办法，它总是与正产品如影随形。

　　比如，政府出台限制别墅用地出让的措施，其本意是为了增加普通商品房建设用地的供应。正产品应该是平抑普通住宅的房价，结果却造成别墅的快速升值，拉动了高端住宅整体房价的上涨，这就是典型的副产品。这个副产品一定不是政府想看到的，也非政策制定者有意为之，但结果就是不以政策意志为转移。

　　政府推出经济适用房，当然是为了解决中低收入者和公务员的居住问题，与香港的“居者有其屋”类似，这绝对不是用纳税人的钱补贴给一部分人，让他们转租、转让而谋取“财产性收入”。但很不幸，大多数经济适用房“有屋者不居其屋”，使得经济适用房成为出租屋热点，这亦是一个副产品。

　　我相信目前房地产开发领域的“国进民退”，是中央“宽松的货币政策和财政政策”的一个副产品。在“中小企业信贷难”的体制下，极度宽松的信贷制度必然偏爱体制内的国企，这是“政治正确”的

一、　二元经济假说之一：产权的二元经济

 

　　与中国“城市——农村”二元经济相对应，中国房地产全貌也应涵盖“产权房地产”和“小产权房地产”。

 

　　房地产的“二元经济”，与中国实体二元经济有着充分的对应和协调性，体现为：

 

　　1.　房地产的二元市场金额规模对应于实体经济GDP规模。即，产权房地产市场的市值，对应于城市GDP总量；小产权房地产市值对应于农村GDP总量。当然，由于城市化的超速发展，部分“小产权房”已位于城市之中，以城市廉租屋的实际载体“城中村”的形式为城市GDP做出贡献，这相当于进城“劳务工”性质。

 

　　2.　房地产二元市场的面积规模对应于城市和农村的人口规模。也就是说中国城市人口（法定）和农村人口（法定）的数量比值关系与中国产权房地产和小产权房地产总居住面积的比值关系相当。也就是说，就现有中国居住建筑总面积而言，小产权房（含农村宅基地自建房）的总面积是产权房（通常意义上的住宅房地产）总面积的2-3倍。也就是说，中国绝大部分的居住面积，目前处于产权限定不能合法交易的状态，其使用效率如下：

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　　六十年前，解放战争还未结束，硝烟战火还在长江南北弥漫；
　　六十年后，如果没有国庆大阅兵，孩子们只能从图画上看到军用枪、炮、火箭、坦克和战机。
　　六十年前，战火中抄底买土地的“勇士们”是彻底的傻瓜，他们成为“地主”；
　　六十年后，在去年金融危机中拿地的开发商成为真正的赢家，他们成为了“地王”。
　　六十年前，拥有大量房屋产权的人纷纷逃离海外，纷纷跳水换美金；
　　六十年后，海外的美金进入中国购房必须受限，中国的货币也在追逐资产。
　　六十年前，中国的问题是吃饱饭的问题，毛主席说农民问题是关键问题；
　　六十年后，中国的问题是增长的问题，温总理关心的是城市人口和农民工就业。
　　六十年前，房地产开发商只在极少数城市出现，他们主体是洋人、买办和当地黑社会；
　　六十年后，房地产开发商已遍及中国所有城市，他们的主体是上市公司、国企和大量的普通民企，因为这个领域是完全竞争和开放的。
　　六十年前，农村大部分土地是私有的，集中在地主手里；产权虽完善，却极为不公；
　　六十年后，农村所有土地是公家的，农民的小产权房虽然产权不完善，却极

       首先，我特别想表达的是，自从 8月6

（一）

在十八亿亩耕地大限不容改变的前提下，中国城市土地一定是稀缺的，但“土地稀缺必然导致高房价”吗？这不过是一个貌似合理的借口而已。

如果说，在一百年前说这句话，还有情可原，那时的工程技术水平还盖不了三层以上的民宅，但现在

      一             

了解一个地方，通常有两种办法。一是阅读有关当地的历史、文化和经济资料，所谓“秀才不出门，便知天下事”；二是，直接去当地体验，与当地人交流，所谓“读

中国开发商普遍有这样的壮志——“打造”百年不落后的住宅！记得潘石屹先生几年前曾给我举了一个例子，说某欧陆风情项目的开发商拿图纸给他看，问能否百年不落后，老潘说，你已经落后了一百年了。包豪斯运动百年以来，建筑早就不是你这个样了。话说得有点极端，但并不离谱。这次北欧之行。虽说是重点在于和佟捷一起陪孩子度假，但朋友们安排的参观北欧新住宅，还是让我颇为吃惊：在那样寒冷的地方，他们竟然把当代建筑发挥得如此淋漓尽致！