资产价格重估与再重估（一）

           ——谈宏观调控政策的针对性

 一

    谈价格，人们自然会从供应与需求两个方面来说。我觉得现在仍在热销中的《货币战争》，虽然有许多国际金融专家对此书提出了许多质疑，但其中关于货币对价格，尤其是对资产价格的重要影响的观点，则并没有人提出反对。此书明确而严历地提出了一个非常重要的视角，一个供求关系以外的视角——价格，尤其是资产价格变化的另一个重要决定性因素——货币——这个价格尺度本身。

    任何东西，只要是商品，其价格的迅速变化，无论是快速上升，还是快速下降，都意味着市场对这件商品的“重新估值”。房子和股票在过去两年中价格的快速上升，同样，意味着中国资产价格在过去两年中，市场在执行着“价值重估”过程。

    平稳的价格，是宏观调控所追求的目标之一，也就是说其价格一路以来，供需状况和其它影响价格的基本因素没有发生大的变化，即无需重估。

    为什么说，这是一个资产价格重估的话题呢？因为近四年来我们将房地产价格，总是理解为供需问题，于是当讨论问题的时候，我们总是拿供需这两方面说事。长时间总谈供需，我们会发现市场的变化，只从这个角度不能很好的解释。

    比如2006年和2007年上半年，深圳快速上涨，而且是普遍地快速上涨，有些上涨幅度达100%。从供需角度解释的一系列说法，大都站不住：

    说法一：“深圳的供应，由于土地空间有限，导致房价暴涨。”可我们知道，城市土地的难以为继并不是始自2006年，早在四年前深圳市政府就宣传：“四个难以为继”了。房地产在供应方面就国情而言，只要有18亿亩耕地生死线的问题，土地不可能放开，不可能完全市场调节。换句话说，供应始终是紧张的，2006、2007年的供应并没有比以前更紧张（因为大量二手楼，作为新房的补充）。因为供应并没有突然地变化，价格暴涨源于供应说不应成立。

    说法二：“城市化造成需求上升，导致房价暴涨”。这个说法不能说不对，但非常笼统，没有什么信息量和解释能力。城市化是目前整个中国的大历史进程中的一件事，不只发生在深圳，事实上深圳GDP的增速已经降下来了，而全国GDP高速增长的很多地方，人口增长快得多，并没有见到房价的暴涨。从国际城市化案例看，日本城市化最快的时期是60—70年代，房价有上升没暴涨，在80年代才出现的暴涨，是在城市化的尾声。

    说法三：“疯狂的炒楼行为，导致需求大增，房价暴涨”。本人并不同意这个观点。什么叫炒楼？炒楼指在房地产市场中短期低买高卖的行为。如果说2006年前，有这种行为，那么2006年开始的“规范市场秩序”的各种政策，比如“期房限转”——即“楼花”在取得房产证之前不能过户；比如“两年限转”——即两年内转让收取高额的增值税和手续费；比如“第二套房”，比如“限外”。试想一下，一个炒楼者在一年左右的时间要供自住以外的楼，银行不提供杠杆，两年内转让要交高额的税费，他会炒吗？

    如果把“炒楼者”这一称号换成“投资者”，就更接近事实。这个事实要我们探讨为什么投资者在过去的两年里突然增长？为什么投资者主要选择深圳及珠三角呢？

二

    投资者是干什么的？他们是将资金投在未来产生收益的资产。当投资者增多的时候，（一是资金多，二是人数多），资产的价格就上升，资产就开始了重新估值的过程。我们看到流动性过剩正是本轮“重估”的重要前提条件之一。

    可是流动性过剩并不是近两年的事儿，为什么只有在近两年中国的资产价格大幅上涨呢？这就需要另外一个重要条件——负利率。我们知道前几年中国CPI长期没能升幅，涨价是近两年的事情，尤其是2007年CPI的增长明显可感知。光是钱多了还不够，负利率则是逼着花钱的意思。

    第三个重要前提条件就是，可供投资的通用性资产的质量和数量太少。2006年以前，股改没有完成。股市的质量存在问题，当革命性的股改完成，股市监管质量提高之后，立即暴发了A股的大规模价值重估；房地产则是在前十年发展的基础、规则越来越清晰、全国统一的游戏规则下，2006年核心城市二手楼市场基本成规模下开始了这一轮价值的重估。

    什么是流动性过剩？中欧许小年教授一语道破——就是可供投资的资产过少！这可以解释为什么A股优质公司的股票市盈率远超正常水平，而且居高不下。同理，房地产市场也是这样，当深圳人口突破一千三百万之后，由于地铁和快速捷运系统的滞后，市区房产规模太小，而农民房（小产权）不能上市交易（产权有严重瑕疵），关外楼盘大面积单位在未来也是受限供应，在这种情况下，加上二手楼市场完全发育，房产作为优质资产的条件就完全具备了。