一、市场数据的滞后性将误导政策的再叠加

临近年末，宏观调控在累积了逾四年的各种政策叠加下，在银行拧紧贷款水龙头的直接效应下，深圳市场迎来了一个应该说是宏调以来期盼已久的象样的调整——价格飞涨局面结束，新盘定价理性，二手房价格已有向下松动，成交量回落。

但是，10月份公布的统计数据显示，深圳的房价仍然以两位数的增幅，位于全国70个大中城市前列，显然与现实情况相悖，导致决策者会误认为，宏观调控政策应该继续加码。如果11月份和12月份的数据继续高速攀升，新的政策还会继续出台。

而房地产统计数据，由于是一个城市一手市场的平均数，具有以下几个特征：

1、不反映整体市场全貌，二手市场的成交由于办理登记过户的长周期，不能即时反应在统计之内；

2、价格指数与成交量不能整体反映，而成交量是市场的重要指标。10月份深圳楼市价格上升，由于没有量的支持，不能说明全市商品住宅的价格趋势；

3、政策密集出台，其叠加效应（所谓压死骆驼的最后一棵草）先综合体观在成交量上，而“成交量”的数据被忽视了；

4、目前统计数据并没有“物业转手率”的指标，而这个“转手率”才代表楼市的“炒卖”活跃程度，而目前转手率已经趋近于0。

故，本轮调整由于抓住了金融这一命门，宏观调控的效应已经显现，并将进一步影响市场。如果因11月份数据的不完整性，再出更为严厉的政策，会带来市场的过度调控，楼市会步入成交量的冰封期。

二、我们已经实施了对“炒楼者”最严酷的打击。

本轮宏观调控的目的是遏制楼价的过快上涨，打击楼市的投机炒卖，调整供应结构，增加中小套型和保障性住宅。其中：

1、增加中小套型住宅，从批地到市场供应需要约一年至二年的时间，预计从08年起，中小套型的比重将会在供应中的比例逐步加大，09年将会是市场供应的主要户型。这样本次房价上升由豪宅拉动的供应局势就已经逆转；

2、保障性住宅加快建设和启动。预计08年下半年，各城市新政下首批双限和经济适用房以及廉租住宅开始排号登记，这将是使市场回归理性的一个重要砝码，如此，社会平均房价必然出现明显回落；

3、我们已经实施了有史以来对炒房者最严厉的打击措施：

Ⅰ、期房已经完全制止转让行为；

Ⅱ、购房首两年转让实施了高额的征税制；

Ⅲ、房地产转让的增值税达到了历史最高；

Ⅳ、第二套房按揭的四成首期制加重了投机者的成本，也是国际上最高额的首期制；

Ⅴ、连续五次加息和取消按揭优惠利率已使供款的压力达到前所未有的高度。

因此，以目前的调控力度来看，消费者需求方面的影响，已经足够，如再加大力度，必将伤及正常的自住型需求。

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