深圳楼市最近成了众矢之的，从中央到地方，陡然间多了很多目光注视着深圳，楼盘开盘的时候，出现了前所未有的待遇，现场监管销售，更不消说其它的明查暗访。最近听说要取消VIP卡的销售，乍一听，仿佛跟前些年禁筹令差不多，都是限制销售手段的做法，但仔细一品，又有不同。

不同在哪里，暂且不说，先来想象一下，取消VIP卡之后，我们的房子要怎么卖？

方法一，排队。

这个方法是从香港传过来的，听起来很公平，先到先得，在楼市初期，我们大多用这个办法。

随着楼市持续走高，先到先得制就逐渐成为稳定交易秩序的一大障碍。1993年，深圳海丽大厦的销售现场，置业者、炒房者彻夜7天7夜排队买房号，成为深圳房地产市场惊心动魄的历史一幕。

先到先得的自然交易秩序，存在天然的原始缺陷，在楼市炙热时便明显暴露：

1、造成长时间的排队现象。由于信息的不对称，置业者不知道楼盘何时销售、销售多少，小道消息不胫而走，必定会造成昼夜排队现象。

2、卖场不易控制。排队人数过多，时间过长，造成置业者情绪波动，开发商稍有闪失，便会引起场面混乱，给社会造成不利影响。

3、增加开发商的成本。记得深圳中心区的星河"国际销售，当时排队人员超过200人，恰逢天气不好，大雨连绵。星河地产只得临时投入人力、物力，紧急安排雨伞、被子、大衣等生活用品。这样的结果是开发商疲惫不堪，消费者叫苦连天。

4、内部人员谋利。内部人员总是先于消费者了解到更多的信息，因此，内外勾结，制造新的不公平现象。

5、助长市场投机。排队取号的巨额暴利，滋生了一批“排号专业户”。这在香港、深圳，都不少见，香港排队售楼曾使得黑社会势力得以介入。

结论是，这个方法过时了，行不通。

方法二，改良认筹。

不能排队了，总要让自己的客户知道什么时候开盘吧，认筹是取消了，那么就改良一下认筹，试试看。

先说认筹制，我们的认筹制基本操作流程是：项目在楼花阶段采取认筹方式，表明购买意向，到公开发售当日通知客户前往选房抽号，置业者不用整天在售楼处排队等候。认筹制能比较好的解决房市持续走高时排队混乱的问题。

改良认筹制，就是楼盘取得销售许可证后明确公布价格，公布认筹时间（大约3-5天）。在这段时间内，消费者可以充分了解房屋的品质、区域前景等等相关信息。过了这个时段，认筹结束，不得再实施房号销控。这样既可以解决排队混乱现象，又可以有效剔除虚假需求。

这个办法看起来不错，但有一个最大的问题，就是内部认购交易。

内部认购现象在市场上一直以来备受指责。实际上在全世界包括香港，任何产品都有内部认购的惯例，内部认购是市场一种合理行为，无法根除。

内部认购之所以被指责，全因信息不对称所致。因为消费者总是迟于内部人员获得房屋销售信息。因此，最重要的问题是要将内部认购外部化，即信息公开。内部认购一定要是真实的需求，打印买卖合同，送国土部门备案，而不是原来虚假合同买卖，这一制度上的安排，深圳市政府是做得比较完善的。应该注意的是，内部认购的房子也应该对外公布成交房号和成交价格。况且，内部成交价格也是一种市场行为，价格应该进入新房销售的平均价格之中。这种公开化还可以拉低房价，使得数据更加真实。

如果可以这么执行，这个改良认筹的办法应该很合适，可是这个办法怎么看，怎么像VIP卡的销售办法，只是换了个说法。

说到底，销售的一切手段都是为了更好地公布信息，让销售顺利进行，如果在这个基本上进行，那么VIP卡，不是问题。

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