“别说你不清楚”
    自武汉万科四季花城遭遇大规模的群众运动以来，如何处理置业者声称“不知道”，就成为开发商头痛的问题（武汉万科项目红线之外有一个垃圾处置场，政府承诺将来会转变为绿地，万科在售楼时，模型体现为绿地。因政府迟迟不处理，导致购房者集体闹事）。万科的朋友说，麻烦在于：i红线之外，开发商本无能为力；ii闹事者并不想退房，只想闹点赔偿；iii闹事的缘由非常明确，你是品牌。

    武汉事件，让万科学乖了。现在你去看万科的项目，一定有一个“购买风险”的提示牌，告诉你“红线之处”的“摆在那里的事实”——如万科“第五园”周边的农民房可能会给你要购买的物业带来影响之类；或干脆将有些会带来“借口”的事情明示在模型上，——如大连四季花城的“沙盘”上标明旁边是“监狱”！

    深大李工有教授特地将“深圳商报”刊载的“桂芳园8期购买风险提示”剪下来给我，希望世联也能将这种“提示风险”贯彻在楼盘销售之中。（附文后参考）

    本人觉得楼盘销售从“就是好来就是好”走到今天的“别说你不清楚”，是一种被迫的自觉和进步，有提倡和分析的意义。

“明明白白我的心”
    考察其它国家卖楼，无论是美国、日本，还是香港，我们并没有发现类似“购买风险提示”的做法，反而只可以在证券交易大厅或投资分析报告上被法定要求加一条“股市有风险”之类的提示。为什么人家不这样做？

    从理论上讲，房地产的“完全信息”对称是根本做不到的。
    如果要做到，最起码要求应涵盖：

 

    是不是以上这些就足够明白风险呢？显然不是，比如东南亚的海啸、日本的地震、香港的斜坡、韩国的塌楼……此外一房多卖、房产证办不下来等等，这些当然是更大的风险。此外，中国人的风水意识和地理人文风险也不能小瞧——什么地方以前是坟场，什么房间曾经有过凶案之类。

    因此，要想做到完全的“风险提示”，恐怕一二张纸和几个提示牌无疑是杯水车薪。这就是国际通用的不做具体提示的原因。

    他们会将这些纷繁复杂的，有些纯属个人化的风险因素在买卖过程中以一种“成人”方式相互约定：

    i推销文件（俗称售楼书）：必须说明物业内或附设的公用设施和地理位置。尤为重要的是，必须注明单位的建筑面积（按指定公式计算）；并有重要长、宽、高等数据；如果有窗台、天台、平台、露台，必须分别标明之；必须注明买家的各项杂费；

    ii政府的规划是向公众开放的，规划具体到每一地块的用途、密度和覆盖率，而且是法定的；

    iii合同约定：
    a)物业状况：买方是在完全了解物业的实质状况之下认购该物业，并接受此实质状况；
    b)错误陈述：合约内或是所提供的图则内之错误、遗漏或错误陈述，或是洽谈合约之时所作的任何陈述，均不构成买卖无效或是导致买方不承购；
    c)《失实陈述条列》适用于物业买卖合同。
（以上引自《香港房地产法》李宗锷著）

    这种看似冷漠的做法，本人是颇为赞同的，不是因为自己站在卖方利益考虑，而是这样“合约”能够培养一种成人式的合约精神：买方有责任对购买的物业进行“尽责调查”，而不是为自己寻找退路的机会主义分子！

“我们一起走过”
    可是，让我们的法律环境和消费者成熟起来并不是短期可以达成的，鉴于消费者并不是采用法律途径，而是群众运动式地闹，“风险提示”实在是一种可行而有效的开发商降低风险之策。

    我觉得为了使“风险提示”更有效，针对单个楼盘的实际进行下列工作是必要的：

    i进行楼盘的“借口分析”，将分析出的主要借口，公示出来；
    ii在“买卖合同”中加入香港的“物业状况”条款——即买方是在完全了解物业实际状况下承购；

    iii明示“超过合同中列明的承诺，必须以书面和买卖双方签字方有约束效力”。

    至于写清楚哪个单位有对视、花园平台下有安全隐患以及入户阳台不能封闭，可以用通用的“楼宇使用说明”来替代，不必太过矫情。