（一）市场现状：整体土地成交量环比略有上涨，交易溢价水平继续下降

据统计，2011年第二季度住宅用地仅成交14宗，比一季度增加8宗。另外，建设用地面积125万平方米，环比上涨238%。土地继续郊区化，住宅用地楼面地价跌至3875元/平方米。另外，交易溢价水平继续走低，平均溢价率已由一季度的26%，下降至二季度的9%。

由此可见，二季度整体土地成交量环比略有上涨，交易溢价水平继续下降。通过整理数据，伟业我爱我家市场研究院分析表示，二季度土地市场还有以下细部特征：

（1）二季度交易地块中，保障住房比重增大

2011年第二季度成交的14宗住宅用地中，需配建限价商品房或者公共租赁住房的达到6宗，占43%，而第一季度这一比例仅为17%。由此可见，一方面，政府加强保障住房供地的决心十分明显；另一方面，正常的商品房供地因此而受到压缩。

（2）六环外比重增大，供地郊区趋势明显

2011年第二季度成交的14宗住宅用地中，除丰台两宗土地位于城区之外，其他土地均位于郊区；从环线来看，四环以内土地成交几乎为零，目前土地主要成交集中在五环以外，其中六环外比重呈逐步上升趋势，二季度六环外成交面积占比已达到88.5%。

（3）底价交易成为常态，土地流标时有发生

2011年第二季度成交的14宗住宅用地中，平谷两宗土地以底价成交，其余地块也仅略高于底价成交。另外，2011年第二季度中土地流标事件时有发生，其中有3宗招标用地流标、2宗挂牌土地已过截止期1个多月还未收到一份报价。

（4）央企国企走出观望，开始有选择的拿地

2011年第二季度住总、中建、首开、北京城建等开发企业陆续入市拿地，尤其在6月份表现尤其明显。伟业我爱我家市场研究院分析表示，整体市场低迷之时，央企国企率先拿地，首先，说明部分企业资金压力依然不太大，对未来市场仍有信心；其次，目前市场形势之下，政府大多只能指望央企国企前来“救火”。例如，6月15日，通州区于家务乡乡中心两地块开标，吸引首开、北辰、北京城建同时参与竞标，三家国企同时对需配建大量公租房的六环外地块如此关照，不排除出让前，政府与企业之间有过互相沟通。

（二）供需解析：政府推地动力较强，但地块质量较差，企业拿地热情不高

2011年第二季度成交量环比略有上涨，交易溢价水平继续下降，究其原因伟业我爱我家市场研究院认为，

第一，政府推地动力较强。今年政府供地压力大，推地动力较强。一方面，土地储备中心资金压力大，从2009年至2011年5月，北京市土地储备贷款总规模已经超过2500亿元，自2011年初开始，面对大规模还本付息，土地储备中心不堪重负。另一方面，迫于中央的政策压力以及民众的监督压力，保障房建设已成为一项政治任务，作为硬性指标，今年北京要建1000万套保障房。 最终，第二季度共计累计推出21宗住宅用地，是一季度的三倍。

第二，企业拿地热情不高。虽然北京现有土地储备规模较大，但大多集中在顺义、通州、大兴、房山等新城，中心城区土地储备不足，土地供应质量不高，加之目前房地产市场形势不好，导致开发企业拿地热情不高，多数地块在竞价期间，仅收到一次报价。

（三）趋势判断：政府供地压力尚存，下半年土地供应放量在即

伟业我爱我家市场研究院分析表示，随着第二季度的结束，上半年北京土地市场共成交20宗住宅用地，用地面积达261公顷，而2011年度北京计划全年住宅供地面积为2550公顷，目前仅完成全年计划的10%，可见完成供地计划压力较大；另外，土地储备贷款额度巨大，近期还款压力长期存在。因此，今年下半年土地放量在即。而随着更多优质地块的推出，企业的拿地热情上涨，在供需两方作用下，北京住宅用地成交或将更加旺盛。