4月以来，北京楼市渐有回暖趋势，少数项目成交火爆，甚至出现久违的“日光”现象。

优质项目激发改善性需求释放

4月18日，位于朝阳区广渠路15号的金茂府开盘，均价48000-51000元/平方米，主力户型为200-300平方米的三居和四居。尽管每套房总价都超过千万，本项目却凭借项目本身的高端品质，开盘仅半天就销售殆尽。除金茂府以外，4月份热销的高端项目，还有中海紫御公馆、7克拉、中景·未山赋等。

伟业我爱我家市场研究院认为，经过市场对政策的消化，投资性需求被迫退市，以改善性需求为主力的购房者渐渐进入政策适应期，在近期推盘的优质项目中，改善性需求表现抢眼。首先，改善性需求购房者的购买力相对较高，受银根收紧银行惜贷影响较小。第二，由于项目品质的优越性和地段、配套资源的不可复制性，优质物业通常拥有显而易见的比较优势，价格抗跌性强，受市场影响并不明显。第三，受限购政策影响，目前拥有购房资格的购房者只能新购一套，购房资格的稀缺性促使购房者在进行购房决策时更得精挑细选。第四，去年以来我国CPI屡创新高，通货膨胀背景下，保值性极强的优质物业无疑成为资金的优良避风港。

低价项目引发刚性需求涌入

4月15日，北京市首个“限房价、竞地价”的中小套型普通商品房项目中铁·长阳国际城项目开售，均价12500元/平方米，比周边楼价低至少5000元/平方米。本项目一经推出即受到市场热捧，仅用三天时间，首期1594套房全部完成选房认购，此前共有9011人参与摇号，忽略其中的优先认购因素，摇中率仅为17.7%。此外，润枫欣尚、中弘·北京像素等均价较低的项目在4月份也有不俗的成交表现。

伟业我爱我家市场研究院认为，受限购政策影响，刚需购房者选择一步到位的比例大幅增加，相对于过渡性的小户型，他们更倾向于把均价较低的中、大户型物业作为置业首选。与此同时，随着调控逐步升级，市场对房价的下行预期逐步增强。由于大部分刚性需求购买力有限，对价格的敏感度非常高，只有在供应价格有突破性下降的时候才会出手。而随着市场中降价楼盘的出现和增加，刚性需求对房价下降的预期将进一步增强。