9月京二手房交易量环比增三成

提高首套首付恐成调控败笔

在逐渐走出了市场的迷茫期之后，依托于市场中潜存的大量刚性需求和前期受到政策阻滞作用的改善、投资型置业需求，本月市场成交量走势较上月相比又有了再次的提升。本月9月29日，国家有关部委再次联合出台了五条措施来遏制房价过快上涨，不仅仅是对“国十条”的补充，同时也表明了未来房地产调控政策不会松懈，调控力度也将愈发严厉。

根据北京市房地产交易管理网的网签数据显示：9月全市二手房住宅网签总量为16545套，环比上月增长29.12%，而下半月成交水平相比上半月又有19.78%的提升。另从我爱我家不同权属类型的细分数据来看，本月二手已购公房占据总体市场的成交比重的38.85%，与上月相比增加了1.87%，商品房成交比重占比61.15%。另从整体市场来看，城八区的成交比例与上月基本保持平稳，目前占市场整体成交量的80.86%。

市场交易价格方面，本月全市二手房市场的整体交易均价出现了小幅的波动，21765元/平方米的价格较上月环比上涨了3.7%，同比去年同期上涨46.8%。城八区二手房价格为23736元/平米，较上月也有3.43%的增幅。从不同权属的分类统计可知，本月二手已购公房的交易均价为22877元/平米，环比上月同期上调6.29%；二手商品房的21188元/平米的交易价格也较上月有2.26%的小幅攀升。

从9月全市房地产市场的整体交易走势来看：近期国家对楼市的管理和调控一直在不断上演，本月5日北京房贷金融政策再次收紧，银行对首套房的优惠贷款利率和最高贷款限额重新进行了调整；9月中旬，住房和城乡建设部和中国银监会组成联合检查组，对主要一线城市第二套住房贷款政策的执行落实情况进行检查；国土部和住房城乡建设部也在26日发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，要求今后住宅用地的容积率指标必须大于1用以限制低密度大户型住宅项目；9月29日相关部委又联合出台了一轮更大力度的五项措施。

虽然政策的出台均旨在抑制不合理住房需求、加大供给力度，但从实际成效来看，调整效果却只是杯水车薪而已。究其原因我爱我家市场研究中心认为，从目前市场中成交量的回暖轨迹来看，主要是基于长时间需求的滞留和被抑制之下的温和放量。此时再次出台遏制市场需求的具体措施（对贷款购买商品住房首付款比例调整到30%及以上），抑制的则多为有置业刚性需求的普通购房者以及部分合理改善需求群体，其购买能力的相对弱势决定了对政策导向的敏感程度。前期在市场成交量爬坡、价格逐步企稳的交易走势之下，各种需求陆续浮出水面，尤其是在今年秋季“家博会”引发的翻修热潮之后，更助推了地理优势明显的二手房市场稳步升温，加之数月以来北京一直大力发展的轨道交通事业保障了出行，诸多利好因素都给9月的北京二手房市场带来了交易机会，购房者出手意愿明显增强。但此番再次打压需求并提高首套比例，不少刚需购房者或由于资金不足而将其住房需求再次搁置并重归观望，有可能造成成交量中刚性需求者的分流。虽然这种抑制措施在短时间内对成交量影响不浅，但真正的需求却并未减少，只是被潜存在市场内部，或进入租赁市场过渡。另一方面，对资金较为雄厚或能够全款购房的改善型群体、炒房团来说，在目前国内经济形势严峻和通货膨胀并未得到实质性缓解，居民物价指数也在指日飙升，大量兼顾投资意愿的购房者将目光转移到房地产上，通过持有房产未释放通胀带来的货币贬值压力。雄厚的资金实力使得他们可以无视信贷金融杠杆带来的调控作用；此外由于目前的征信系统并不能全国联网审查，异地购房的记录在京并无表征，因此非正常需求者的购房行为却几乎不受政策影响。若房价如期出现再度下滑，被挡在高首付门槛外的中低收入群体恐将错失低价购房的市场机会，而这一契机或亦成为炒房者抄底入市的良机。

我爱我家认为:政策出台后，对政策动向判断的不明朗将会截留不少保守观望的购房者，“卖小买大”“去旧换新”的改善型业主中也不乏出现暂缓实施的打算，并很可能将导致下一步市场重新陷入观望态势的抬头。市场中的需求只是被政策所抑制，若未来市场交易价格跌幅不大或维持现状，年底的房地产市场或将出现需求的报复释放，交易价格也将再创新高。

    根据交易面积的具体数据可知：本月二手房市场交易行情出现明显的上行趋势，各个区间均有一定的升幅，其中90-120平米以环比涨幅62.6%拔得涨幅榜头筹，比重也由上月的13.65%增至15.27%；始终占据主导地位的60平米以下和60-90平米两区间的比重则以40.29%和36.20%分别位居市场的第二和第三位。另外通过交易金额的细分数据显示：本月150-180万元和180万元以上两区间的交易宗数在整体交易中涨幅都在7成以上，其中180万元以上区间以27.38%的交易比重位居市场第一位；相比之下，150万元以下的各区间成交宗数比重较上月则出现了不同幅度的下滑。