市场逐步转向淡季 租金价格9月环比下跌0.42%

    随着市场交易高峰的逐渐退去，租金和成交价格随着有效需求的减少而逐步回落，令9月的北京租赁市场出现了量价同降的市场走势。根据我爱我家市场研究中心的统计数据表明：9月份全市租赁市场交易总量持续两月出现下滑，相比上月下跌了3.55%。租金方面，全市月租金价格冲高回落，2877元/月·套环比8月下降0.42%，但同比去年同期2548元/月·套大幅上涨了12.91%。本月，城八区的成交总量占全市成交的79.05%，其租赁均价达到了2982元/月·套，环比上浮了0.17%，而与去年同期的价格相比则上涨了398元/月·套，涨幅为15.40%。普通民宅租赁成交量本月环比上月下降了近3.45%，价格方面则环比上月微跌了0.90%；高端租赁市场的成交量同样出现因淡旺季转换所带来的下滑，环比跌幅达到了3.87%。全市本月高端租赁市场的交易均价为4817元/月·套，较8月份小涨了1.50%，同比去年则上涨了2.62%。通过数据显示，9月份的整体租赁市场中房源的供应数量环比下滑了近6%，而客户的需求数量则呈现大幅的回落，相比而言环比下降了13.65%，整体市场供需比为1.27：1。

    从市场交易状况不难看出，年度传统的第二个交易高峰逐步进入尾声，有效需求的减少将会促使全市租赁市场交易量价出现明显的回落。虽然按照租赁市场的自然规律，整体市场即将进入连续数月的交易淡季。但是8月份以来北京一、二手房市场再度活跃，成交量持续攀升的过程中交易价格也迅速接近了前期高点。自9月份以来，政府再度出台调控政策。一方面缩小了首套购房贷款的优惠利率，另一方面也将首次购房的购房首付比例提升至3成。相对而言我爱我家认为，上述政策的出台根本无法缓解房地产市场的价格走势。虽然这种抑制需求的方式可以在短时间呢压低市场价格，但是长期来看，在市场供应矛盾无法得以缓解的前提下，供需的矛盾依旧会对市场价格造成压力；此外当前的政策在很大程度上限制了正常的市场需求释放，这种政策的出台无法有效解决市场中的住房需求，反而将这部分需求推入租赁市场，无形当中影响到目前准备进入到淡季的租赁市场供需水平。未来一段时间租赁市场价格可能仍有追随一、二手房市场价格上涨的可能。

租赁市场的需求或因为房贷金融政策的调整而增多的同时，市场中的供应水平却迟迟无法得以有效提升，这也在很大程度上决定了淡季租赁市场的租金走势。一方面北京目前持有多套房产的业主主要为外地来京投资置业群体。其投资理财的观念决定了很多房产无法进入到租赁市场；另一方面通胀因素、传统购房观念以及租金价格的相对偏低也在很大程度上令部分业主选择了成效更快的溢价增值方式对待名下持有的房产。另外，城市核心区或租赁热点区域内的可供出租房源正在成逐年递减的态势。因为经过多年来的二手市场换手，部分原先处于出租状态的房产目前已经转变为自住，进一步影响了这一区域内的市场租赁状况，间接对全市租金起到了拉升作用。

    根据2010年9月的租赁市场表现，一居室的市场比重约为36.85%，较上月下降了0.74%；两居室市场分额持续上升，约占全市交易比重的50.88%。三、四居室的市场比重约为11.63%和0.64%。区域上看，朝海丰三大区域成交量约占全市总体的70.20%。朝阳区占整个租赁市场成交量比重最高，约为34.09%；海淀其次，约为20.61%；丰台约为15.49%，占据市场第三位。参考交易数据分析，今年以来丰台区租赁市场的成交比重出现了持续上升，一方面与区域内的交通、居住状况逐步改善有关，同时还与其相对于其他城区具备更多的中低价租赁房源有着密切的联系，一些收入较低的或对轨道交通依赖较高的客群更愿意选择性价比较高的丰台区作为承租的不错选择。具体区域来看，本月租赁市场中传统的交易热点、办公场所集中地和交通枢纽区域成为了市场中成交的主体。在毕业、求学等市场热点逐步衰退后，上班务工、拆迁临时过渡将会成为未来几个月的市场交易重心。