1.4 2008年北京住宅租赁市场成交区域——轨道交通令丰台最受益

    从今年住宅租赁市场成交区域分布来看，朝阳区占据整个租赁市场成交量首位，约为37%；海淀其次，约为24%。朝阳、海淀依旧是租赁市场的主体区域，二者合计比重占整个租赁市场成交量的近7成。此外租赁成交第三大区域——丰台区成交比重上升到了近11.55%。一方面朝阳区、海淀区、丰台区作为租赁市场的主体，因为区域的面积很大，可供出租的房源数量相对较多，因此成为市场的主要成交密集区域；另一方面，虽然租赁热点区域有向郊区扩展的趋势，但朝阳区、海淀区、丰台区交通便利，配套完善，目前仍是承载绝大部分租客的重要区域。截至到2007年末，北京城市功能拓展区（包括朝海丰石四区）人口密度为6312人/平方公里，比上年增加249人。并且丰台区更是以其较为便宜的租金吸引了大量的经商和上班人群。

    从今年的市场表现来看，办公区聚集地、学校、医院附近以及轨道交通沿线等传统的租赁热点区域住宅租赁市场依旧活跃程度很高。具体区域上，今年和平里、东直门、团结湖、中关村、西直门以及紫竹桥等地的租金价格上涨明显，租金水平平均上涨超过了15%。此外，方庄、刘家窑、马家堡等区域在今年的住宅租赁市场中表现也很抢眼。随着近几年南城环境、交通条件有明显提升，地铁10号线、5号线以及未来将要开通的4号线均对区域内的市场发展起到了带动作用。再加区域内相对便宜的租金水平，促进了成交量的快速上升。

    由于今年奥运会的召开，传统交易季节变化规律被打破。个别区县的交易量自3月后一直持续走高，这一走势最长延续至10月下旬。根据今年的市场走势，相比于其他区县而言，在旺季中东城、海淀区在整个租赁交易量中比重的增幅速度较快。由于这些区域内的求学效应十分明显，学校周边的辐射区域内的房源租金价格涨幅巨大。

    郊区方面,轨道交通的开通明显带动了通州、昌平、石景山等区域租赁成交量的提升。目前承租人群众最看重房源的价格、交通以及地段等因素。由于轨道交通的存在，租房的时间成本和租金成本得以有效平衡。再加上近几年区域内的不断发展以及今年二手房市场交易的走弱，大量房源进入到租赁市场，令这些区域内优质的房源供给更加充裕，吸引了部分租客的目光。

1.5 2008年北京住宅租赁市场成交户型结构状况——两居室独支半壁江山，一居室更受市场追捧

    相比于2007年，今年的北京住宅租赁市场的居室结构大体没有出现明显变化。虽然二居室成交比例有所下降，但其成交量在总成交量中的比重依旧保持在50%以上。一居室的成交比重出现了一定上浮，三居室在整个交易结构中的比重有所小幅上升。从普通租赁租赁市场来看，今年两居室的市场比重出现一定下降，其比重占总量的53.76%，较去年同期下降了3.14%。一居室的增幅状况明显高于整体市场的走势。高端市场方面与总体市场走势基本相似，但其三居室的增幅状况好于整体市场。

    根据上述市场表现可以看出，虽然今年成交比重有所下滑，但二居室依然是目前北京房屋租赁市场中的绝对主力户型，总体市场较高的占有率和良好的性价比使得其长期成为大部分租赁客户的主流选择。我爱我家认为，两居室成交比重的相对稳定主要是因为受到了市场中房源供给类型和租赁市场需求特性的双重作用所致。从房源的供给来看，由于北京的新房市场多以二居室供应为主，这就使得租赁市场之中的两居室房源供应量十分充足；另外，虽然一居室无论是租金价格还是私密性都是深受租赁客户所喜爱，且今年的成交比重也出现了明显的上升，但因为其房源数量的稀缺性导致了其在市场之中无法占据主导地位。自然，房源供应量充足的两居室就成为了租赁客户不错的选择。三居室近年来的成交比重持续出现增长，这主要是因为受到了市场之中越来越多的合租需求的影响。三居室的租赁面积以及合租的性价比都比二居室有着更大的优势，因此其成交比重得以不断攀升。

   1.6 2008年北京住宅租赁市场奥运短租市场---竹篮打水一场空

    2008年第29届奥运会的召开成为了全年最具影响力的重要事件。奥运会的影响无处不在，奥运经济的概念随之覆盖在社会经济的各个角落。但是，08年的北京奥运会并未给大量豪赌奥运短租的业主带来预期的收益，整体市场交易较为平淡，甚至出现了部分业主放弃短租的现象。

    根据今年奥运短租市场的表现来看，市场中奥运短租房源主要集中在亚运村、学院路、五棵松三个奥运场馆集中的区域，其主要出租群体为外国游客。上述市场中的业主在年初就不再考虑长期租约，为了迎接奥运短租而做充分准备。年初时短租的价格定位多在正常租金的10倍左右，虽然短租业主热情较高，但实际成交并不理想。随着时间的推移大部分业主逐渐将租金水平下调，甚至出现了业主放弃短组的现象。根据奥运短租成交的样本反应，除少数物业特点鲜明外，成交的奥运短租物业租金仅为平时的3倍左右。

    我爱我家认为奥运短租市场有价无市主要与以下方面有关：首先，酒店客房定价低于往届奥运会价格。根据奥组委网站的数据显示， 8月8至24日，星级饭店核定出租客房10.5万间，实际出租客房5.6万间，出租率也仅为53.5%。高星级饭店出租率和房价较高，其中五星级饭店出租率为81.5%，平均房价为3604元/间天。价格明显低于上届雅典奥运会同等档次酒店价格。

    其次，青年旅社、经济型酒店奥运会的市场定价与短租的价格相当，形成了明显的竞争优势。根据我爱我家市场研究中心的调研，奥运期间距离奥运场馆最近的如家快捷酒店奥运期间标间的门市价格为1999元/夜·间，实际成交价格为1400元/夜·间。同时其还提供部分优惠房间，价格在950元/夜·间左右；汉庭奥运期间的酒店推广价格为699-2499元/夜·间，五棵松店优惠房价格仅为699元/夜·间；锦江之星在奥运期间更推出了239元/夜·间起的特惠房间定价策略。可见经济型酒店的低价战略对奥运短租市场的影响。

    最后，本届北京奥运会对外的票务发放远远低于往届（仅雅典的1/2）。这种需求的减少，必然导致了市场上的有价无市。据北京官方估计，奥运期间的国外旅客约45万人次（不包括运动员和奥运大家庭成员），国内观众有225万至258万人，从8日至24日，每天至少40万人在北京住宿。而北京共有总住宿单位5790家，客房33.9万间，床位数66.5万张。这一数量基本满足了国内外游客需求，短租市场的空间被进一步挤占。在没有足够的海外客源的情况下，短租物业出现了价格大幅下降的尴尬表现。

1.7 2008年北京住宅租赁市场成交特征状况-----已具规模、成长迅速、外延广泛

    2008年的北京住宅租赁市场继续保持着快速发展的状况，成交量和交易均价均呈现明显上涨。为了能够更好的体现市场的发展走势，我爱我家依托自身强大的门店体系，专业的分析团队，再结合公司网络平台资源的协助，通过对北京住宅租赁市场的部分客户进行问卷调查分析得出了今年来北京市场的客户基本需求状况。

    数据显示：2008年北京住宅租赁市场中，承租客户的群体主要集中在30岁以下（85.56%）的两口或独身家庭。 这一群体7成来自外地客户，其家庭年收入状况主要分布在2-8万之间（62.22%），他们普遍受过良好的高等教育，任职于私企、外企或企事业单位（61.67%）。

    我爱我家的调研数据分析得出：由于目前承租客群的年龄结构普遍较低，致使市场中的主要客群所能承受的租金价格相对较低。其中，每月能承受1001-1500元作为房租的承租客群占据相对首位（32.72%）。24.32%的承租者只能接受1000元/月的租房费用，这主要是因为这部分客群多是外地来京的工作人员或求学的学生。在客群的承租原因选择中，选择外地来京的比例占总量的34.15%，其次是方便上学或工作（33.80%）。临时需求、装修及拆迁等需求约占20%。依据被调研的客户选择，承租人群众最看重房源的价格、交通、地段以及屋内设施这四项因素。

    从租赁市场中出租方的基本状况来看，出租方业主的年龄分布主要集中在25-40岁之间(71.73%)，其中本地户籍占七成以上。在出租房产的数量上，73.27%的被调查人群目前仅出租一套房产。根据调查数据，70%业主所出租房产的主要来源是单位分配和投资购买。对于出租房屋的目的，大部分业主是为了避免房屋空置而出租房产，以房屋出租作为纯投资选择和做物业长线投资的比例约在40%。以租待售的比例仅为3.46%。