1、2008年北京住宅租赁市场状况回顾

1.1 2008年北京住宅租赁市场价量双升

根据我爱我家市场研究中心的统计数据表明： 2008年的北京住宅租赁市场整体交易状况依旧十分活跃，交易量同比去年增长了15.72%，全市租金均价为2521元/月·套,同比去年同期的2249元/月·套上涨了12.09%。城八区的租赁均价达到了2805元/月·套，与去年全年的价格相比微涨了21元/月·套。其中，普通民宅租赁市场租赁价格自今年年初以来一直保持在稳步增长的上升通道之中，但随着奥运会的结束以及岁末租赁淡季的来临,租金出现了一定回落。高端租赁市场方面，其租赁价格一改往年单边下降的表现，在今年走出了宽幅震荡的态势，总体走势略好于去年。我爱我家市场研究中心认为：北京住宅租赁市场交易量的快速增长除去人口红利，进京工作等传统原因外，还与今年国内房地产市场持续的观望氛围、金融局势动荡产生的预期变化以及股市等投资市场的大幅下挫所致的购买力下滑等因素有关。虽然今年租赁市场房源的供应增量明显，但是热点成交区域内的有效房源增加却并未满足市场的新增需求。面对租赁市场局部热点区域内供需的不平衡，导致其租金价格持续走高。再加上年中CPI持续攀升引发的租金价格上调，从而带动了今年整个住宅租赁市场的平均租金水平。

1.2 2008年北京住宅租赁市场供求两旺，交易活跃

    2008年北京住宅租赁市场交易持续保持上升趋势，总体成交量较去年同期上涨了近16%。根据我爱我家市场研究中心的统计数据表明：2008年的住宅租赁市场总体供需比为1.43:1。业主累计登记量和客户需求量分别比去年同期增长了34.38%和-12.92%。房源的释放在奥运期间和后奥运的租赁高峰释放的尤为明显。

    我爱我家市场研究中心认为：今年部分新房出租、由售转租房源以及空置房源的大量入市造成了房源供给的大幅增长。具体来看，首先北京近几年房地产市场高速发展，每年都有大量新增房源流入租赁市场。据我爱我家的数据表明，从05年至今，城八区一手住宅开盘入住的项目数量约720个，全市新商品房小区开盘入住数量近千。这对于租赁房源的大幅扩充提供了充足的准备条件。在今年的租赁房源供应中，首次出租的房源占有相当的比例。这类房源主要分布在通州、大兴以及昌平等近郊区县；其次，由于今年以来房地产市场受到“拐点论”和购房客群观望情绪的影响，大量房源涌入市场，业主的议价空间松动，这些因素在很大程度上摇着二手房市场中的购买者意愿。一部分原本准备销售的业主或因继续看涨后市或因购买人群减少保证收益、还贷压力等原因而选择把原本计划出售的房源重新投入租赁市场。另外，部分合同到期的空置租赁房源以及少量奥运短租房源的重新入市，也在一定程度上补充了房屋租赁市场的房源供给。

    相比去年租赁市场供小于需的市场表现，今年的租赁市场需求降幅明显。但总体来看，这主要是因为今年换租人群减少所致。一方面租金价格在年内依旧保持着较高的增幅，另一方面租赁热点区域内的房源供给并未得到有效增加。从而造成了部分客户选择相对稳健的续签策略来减少重新进入租赁市场中选择所面临的风险。此外,今年由于恰逢奥运会的召开,北京的开工、建设规模明显减少，由此造成了今年北京拆迁工作量大幅减少。2005-2007年，北京年拆迁量平均5.7万户，即便是拆迁量相对较少的年份里拆迁量仍可达的大约年5万户的水平。而2008年在奥运停工、经济不景气下的工程进度缓慢的因素影响下，使得全年的拆迁总量不足万户，这也在一定程度造成了今年租赁市场需求下降。

    根据我爱我家市场研究中心的统计数据表明： 2008年成交的租赁客户中76.61%为外地人，今年新进京的人群中约有83%通过租房解决住房问题。今年春节2、3月份租赁高峰期的租赁成交量较之去年同期增长了31.16%,新增加的租户部分中约6成为新进京人群。

    除去人口红利，进京工作等传统原因外租赁市场的主要需求还包括以下几项：在国内房地产市场持续近一年的观望氛围影响下，购房者购买意愿下降明显，市场前景莫测。经过前几年的爆炒，许多一线城市或省会城市的房价泡沫严重。在投机炒作的推动下，房价虚高，普通购房者望房兴叹。虽然居民人均收入持续增长，但面对房价、物价、教育和医疗的多重压力，百姓的购房能力下滑显著，部分经济基础较差的购房者直接选择租赁市场解决自身的住房需求，这一群体占今年总体成交的8%左右；其次，今年以来国内经济发展减速明显，再加上全球经济的危机使得人们对固定资产投资的信心大减。当对未来经济预期发生变化时，收入和就业都成为了很大的变数。更多的持有现金，减少债务则成为目前居民的首要目标。相对于购房而言，承租房屋成本相对较低；再次，超过70%跌幅的国内股票市场同时削减了大量在去年入市的股民和基民的购买能力。那些本想通过投资扩大购房能力的客户被严重打击。我爱我家的成交客群中近5%的承租者只能通过租赁市场解决占用购房资金投资后的住房需求；最后，政府近两年的保障型住房建设也使一部分受益的人群通过住宅租赁进行过渡。

1.3 2008年北京住宅租赁市场成交价格上涨了12.09%

    2008年的北京住宅租赁市场整体租赁价格指数稳中有升。全市租金均价为2521元/月·套,同比去年同期的2249元/月·套上涨了12.09%。城八区的租赁均价达到了2805元/月·套，与去年全年的价格相比微涨了21元/月·套。其中普通民宅租赁市场租赁价格指数上扬明显，但随着奥运会的结束以及岁末租赁淡季的来临,指数出现了一定回落，同比去年涨幅近14%。在高端租赁市场方面，价格指数一改往年单边下降的表现，在今年走出了宽幅震荡的态势，总体走势略好于去年。综观整个租赁市场，和平里、东直门、团结湖、中关村、西直门以及紫竹桥等地的租金价格上涨明显，租金水平平均上涨超过了15%。此外，方庄、刘家窑、马家堡等区域在今年的住宅租赁市场中表现也很抢眼。

    我爱我家市场研究中心认为：今年房源供给虽然出现了大幅增长，但市场中潜在的租赁需求依旧很大。热点区域、轨道交通以及各交通枢纽附近的房源供给明显小于需求，导致租金上涨，从而抬升了整个租赁市场的平均租金水平；此外，近几年来的屡次加息增大了购房者还款压力，部分以租还贷的业主提升租金从而减轻自己的资金压力；最后，国内由于受到通货膨胀所带来的影响，CPI一路高走，这也在一定程度上影响了租赁市场租金的定价标准。

    从各月的市场走势来看，相比于过去规律性变化十分明显的北京住宅租赁市场，今年的市场发展出现了新的变化。

    1-2月份，随着春节临近，离京返乡人群逐渐地增多，租赁需求的减少导致整体市场租赁成交量的小幅下降。部分业主的淡季低价策略也在一定程度上这一时期的租赁价格指数。

    3月份的北京房屋租赁市场呈现出“价量齐升”的态势。随着春节之后大量外地人返京高峰的到来以及求学等传统需求的影响，北京的房屋租赁市场需求量增长十分明显。另外随着租赁旺季的到来，大批的业主也将自己手中的房源推向市场之中，市场的交易状况得以迅速升温，成交量大幅上升。4月份租赁市场随传统第一租赁高峰的结束，市场需求回落明显。同时在经过上月的租赁高峰期后，4月进入市场的房源供给有所减少，使得本月北京租赁市场出现了小幅的量价齐跌,租赁价格指数随之回落。

    根据过往经验，以往各年市场的第二个租赁交易高峰大致从6月下旬开始延续至9月中旬，其与春节高峰存在着明显的过渡。但由于今年奥运会的召开，却将第二租赁高峰一分为二，且起止时间皆有所变化。通过整体市场的走势来看，由于今年大学毕业生提前毕业进入社会，其为了避免奥运会到来以及传统租赁旺季时租金上涨的风险而未雨绸缪，从而选择提前租房，使得5月中旬时全市的第二个租赁旺季就得以展开。进入7月下旬，随着奥运会的日益临近，市场中的租赁需求有所减缓。再加上奥运短租的不尽人意，市场中的交易高峰逐步减弱。9月中旬，由于一些大专院校因奥运延后了开学的时间，导致市场中大量的学生求租需求出现。以及一些因奥运而压抑的租赁需求，今年的最后一个交易高峰被延续至近11月。在这一时期，租赁价格指数出现反复，普通租赁指数于6月达到年内峰值。

    进入到岁末的最后两月，由于09年春节相对较早，一部分外地在京工作、学习的人员在12月下旬就开始着手准备返乡，这在一定程度上也影响了这一时间租赁市场的成交状况。交易量延续了下降趋势，市场反应状况平淡。另外，部分原本计划出售的房源因为二手市场走弱、购买人群减少等原因重新进入租赁市场，再加上部分租赁业主为规避房屋空置的低租出租策略，在一定程度上降低了租赁市场的租赁价格。