2.1 2009年全年北京住宅租赁市场成交增速有所减缓

    北京住宅租赁市场经过多年的发展，市场总体表现得日趋活跃。租赁市场的不断成熟，成交总量的不断增加，在解决我市承接因外来人口来京务工、本市人口过渡需求等原因产生的住房需求方面发挥了重要作用，对首都整体的经济发展和提高居民生活质量做出了巨大贡献。具体来看，近几年随着我市社会经济的不断发展、城市规模不断扩大，常住人口的数量也不断稳步向上。人口基数的增长，特别是日益增多的外来人口为我市租赁市场提供了坚实的基础。根据我爱我家调查，北京市大概有近4成的常住居民通过租赁房屋解决居住问题，外省户籍约各占7成，外省户籍家庭中有80％是依靠租赁在北京居住。年轻、低学历、低收入阶层在租赁市场中的比例较高。

    但是，由于明年国内外宏观经济走势尚不明朗，一部分企业可能无法短时间走出低速增长的趋势。不少大公司为了降低成本或多或少的控制了在职员工的岗位数量。低迷的经济和不景气的消费市场使得明年就业市场的形势并不乐观。我爱我家预计，就业形势的严峻降低了人们对于来北京就业的预期。再加上陆续开通的轨道交通所具备的两面性，其所组建的轨道网络在降低了人们出行的时间成本的同时也缩小了一部分承租者的租赁需求，以及房屋租金持续增长带来的换租需求明显下降，都造成了明年北京租赁市场发展的不确定性。正是由于综合考虑到了这些因素，我爱我家认为2009年全年北京住宅租赁市场的成交增速将有所减缓。

2.2 2009年全年北京住宅租赁市场租金水平面临小幅回落

    根据我爱我家租赁价格指数来看，2008年的北京住宅租赁市场整体租赁价格依旧保持快速增长，但市场随着奥运会的结束以及岁末租赁淡季的来临,价格出现了一定回落。对于租赁市场而言，2009年市场需求和供给均会出现一定的变化，成交增速可能因此有所放缓。从承租者状况分析：后奥运时代的北京城市经济发展仍将保持一个较高的增长水平，但是由于目前国内外经济的走弱的影响其增速将有所回落，从而在一定程度上导致了09年外地进京务工经商人员的数量有所减少；其次，经济的不景气导致了部分外企，出现撤离、员工本地化或者企业人员的减裁。这一状况也将导致中高端租赁市场的需求受到影响；此外，随着08年一手房和二手房交易价格的明显回落，原来通过租房来过渡观望期的购房者有可能会重新转向购房市场；再加上保障性住房的交工入住以及北京地铁网络的不断完善，特别是明年地铁4号线的通车都将向城市边缘区域疏散和分流大量市场租赁需求。

    业主方面，奥运会的结束消除了人们的高租金预期，特别是许多在2008年博弈奥运短租的业主，其对租金的判断更加理性；其次2009年宏观经济的增速将明显减缓，CPI的进一步回落也将打消和抑制许多业主提高租金的意愿；第三，大批一手现房在2009年市场上的现房销售和交工入住，将增加市场租赁房源的有效供给；同时，房屋租赁代理市场的健全和发展，将进一步保障租赁市场有效房源的及时供给；此外，地铁4号线通车和轨道交通的大规模施工建设，将增加城市边缘区域的租赁房源的有效供给。综上所述，我爱我家认为2009年北京的住宅租赁市场的房源供给将大于市场需求，市场租金有望小幅度回落。

2.3 2009年北京住宅合租市场将会得到进一步的发展

    随着租赁市场的不断发展，选择合租形式的客户群呈逐年扩大的趋势。经济的不景气降低了人们对于收入的预期，从而压缩了对于房屋租金的支出预算。再加上持续上涨的市场租金，合租形式相对更为经济实惠。同比去年同期我爱我家统计的数据，合租的市场比例上涨了6.86%。越来越多的客户提出短租、快租要求。我爱我家的数据显示，今年的合租需求比去年上升了近17%。生活节奏的加快和人们工作、学习压力增加，使得不少租客对在短时间内租到合适房屋的需求越来越强，两天内找到合适房屋的需求量较往年增加了近5%。再加上今年国内宏观环境的走弱、房地产市场相对低迷,少部分购方者对于市场的观望以及装修过渡等临时性需求，造成了今年半年内的短期租赁需求比去年同期上升了近7%。

    我爱我家市场研究中心认为：合租的流行主要是其切合了年轻租客追求个性、节约租金的需要，另外大户型房源供给相对充裕也给合租提供了必要条件。在市场的调配下，合租减轻了承租者的租金支付压力，消化了市场中大户型租赁房源，由此明年北京租赁市场中合租的成交比例将会进一步得以增大。但是合租中暴露出的分割搭建、二房东转租等问题同样十分突出。由于北京市目前的各类房屋租赁法规中没有针对办法，导致违规合租现象蔓延，为治安、消防、卫生防疫、安全以及扰民等方面留下了巨大的隐患。政府明年可能会针对以上问题制定相关的管理办法打击借以规范合租市场正常发展。

2.4 2009年轨道交通的串联作用将带动西南城租赁市场快速发展

    从近几年的北京租赁市场发展变化分析，办公区域聚集地、学校、医院附近以及轨道交通沿线等区域住宅租赁市场一直保持了较高的活跃程度。从北京的整体市场来看，朝阳、海淀、丰台、大兴、昌平以及通州六个区县是目前常住人口承租最多的区域。这主要是因为，这些区域房源数量相对充裕，同时又集中了办公、学校、医院、商业等诸多资源，必然决定了其市场交易主体的地位。

    经过不断的发展，近郊区县租赁市场的年均增长速度大大高于城区表现，这主要是与近郊区县具有相对较低的人口密度、方便经济的居住以及生活条件。随着北京轨道交通的快速发展，这一变化趋势有望得以延续。今年，贯穿北京西南的4号、9号线即将完工，新地铁环线带来的串联作用将进一步加速以丰台为代表的北京西南住宅租赁市场的持续升温。再加上轨道交通网络的不断密集，原先成熟区域内的房源稀缺以及过高的房屋租金也将随之逐渐缓解。我爱我家预计，随着轨道交通的进一步建设，明年北京的租赁市场格局有望改变。海淀区的传统交易主体地位将在09年让位于同样房源丰富、配套设施相对较新的丰台区，从而带动北京西南城租赁市场的快速发展。

2.5 政策导向将扩大租赁市场中公积金的使用规模

    住房公积金是一种国家型的社会保障基金，其作为社会保障体系的一部分，主要作用是保障解决低收入群体对住房的基本生活需求。然而根据目前来看,公积金的应用率相对较低。08年, 政府部门对于公积金购房政策以及应用标准都作了大幅度的调整。一方面想通过政策导向改善公积金的应用率；另一方面也是在很大程度上帮助解中低收入人群的住房诉求，发挥其保障性的功能。

    但相对于公积金在购房环节应用比例的提升，在租赁市场中公积金的使用比例几乎可以不计。从其在租赁市场的应用来看，虽然公积金在使用范围内包括可以支付房屋租金，但是对于公积金的租金支付功能目前尚有承租者并不知晓；其次，公积金在租房应用中的提取困难，这也在很大程度上抑制了公积金的使用。根据调查，承租者无法获得房屋租金发票成为了不能提取公积金的首要原因。此外，个别低收入家庭也因为公积金无法提前提取支付房租而被迫放弃对其使用。我爱我家预计，从近年来政府鼓励公积金扩大利用率的角度来看，下一步如何引导公积金更好的进入到住房租赁市场，必将成为政府鼓励充分合理利用公积金的保障功能，实现住房梯级消费、落实解决中低端收入群体住房需求、保障对个人出租房屋综合税征收的重要手段。