2.1 2008年北京二手房买卖市场有史以来首次出现负增长

图表：2000至2008年北京二手房市场交易状况分析

图表：2007年至2008年北京二手房市场交易状况分析

图表：2008年北京一、二手房市场交易状况分析

     根据我爱我家的数据统计显示，2008年北京市二手住宅市场的交易总量约为7万套，与去年9.4万套相比深幅下探了近26%，这是自2000年以来我市二手房交易市场首次出现成交量下滑。交易价格方面，与前一年涨势迅猛的上行轨迹不同，今年二手房市场的整体交易均价为9230元/平米，同比去年同期开始出现小幅回落，下降幅度为1.59%。伴随着全球性经济萧条的来势汹汹，奥运年内的二手房市场最终未能摆脱量价双降的低迷运势。但从住宅一、二级市场各自的成交状况来看，二手房年成交总量却首次与一手房并驾齐驱。2008年北京市一手房成交74073套，较去年降幅达44.90%。全年中有7个月的时间二手房成交状况好于一手交易。两者在住宅市场中的成交比例差距由去年的1.43：1迅速缩小至1.07：1，北京的房地产二三级市场成交状况出现历史最近距离的发展态势。

     我爱我家市场研究中心指出：较之于往年而言，2008年的房地产市场可谓命运多舛，伴随着由“双防”到“一防一控”再到“一保一控”直至年末“保增长”的宏观政策的季度性调整，市场整体在观望情绪的主基调下始终难逃熊市。从二手房市场交易量的变化走势来看，“奥运概念”的过分透支和“防通胀”的宏观调控方针导致上年度如火如荼的楼市盛景在年初即宣告落幕，随之而来的“拐点论”、“后奥运经济看衰论”等悲观情绪甚嚣尘上，进一步加剧了市场交易环境的恶化；时至8月份，奥运的结束宣告了后奥运时代的开始，市场观望情绪也随之升至顶点，本已疲软的市场随即再度下探。此种态势一直延续到年底“10.22”及 “11.22”新政出台才得以改观，尤其是12月17日国务院关于促进房地产市场健康发展的三项政策措施，“二套房”和“改善性住房”问题的重新强调以及营业税年限的相应调整对于年末二手房市场的促进作用更加明显，政策综合叠加效力之下，全市的成交状况出现了盼望已久的岁末反弹。

    综观全年的二手房市场，国内外经济环境的愈发严峻，股市的一路狂泻、购买能力下降和消费者信心指数的连月走低等因素均在不同程度上压制了市场交易量的回暖势头，对未来市场走向的不确定性和对经济发展预期的看空更使得市场观望氛围持续弥漫，但自第三季度起降税减息组合拳的政策利好开始发挥效力，而岁末“国三条”有关营业税年限调整等措施的出台更是为二手房市场的暖冬行情保驾护航。由此，在经历了10月有余的萧条之后，在2008年的二手房市场利好政策与观望氛围的博弈中以一个漂亮的放量反弹落下了帷幕。

2.2 2008年北京二手房买卖市场成交价格明显回落

    随着买方时代的来临，2008年北京二手房市场的交易价格终于出现了下行走势，全年整体交易均价为9230元/平米，相比去年同期窄幅下调了1.59%。从不同权属类型的细分数据可知，二手已购公房的交易均价回落为9124元/平米，二手商品房的交易均价亦较去年有所下降，全年的整体交易均价为9334元/平米；此外，从城八区的具体交易数据来看，其全年的二手房成交均价为10211元/平米。

图表：2008年北京区域二手房市场销售价格状况

     我爱我家认为：基于今年经济下滑、房地产市场观望氛围依旧以及二手房整体成交低迷，此前坚挺的交易价格自今年5月后逐步出现了下行的趋势。从全年价格变化的发展轨迹来看，宏观经济的调整变化、降价预期带来的观望情绪以及二手房市场整体环境的低迷令交易价格出现了明显的波动。上半年在加息预期尚未消退的宏观背景下，二手房市场虽然成交受到整体市场的低迷的影响，但交易价格却依旧保持稳中微升态势；而自8月份开始，后奥运时代的到来再加国际经济走势的恶化导致了国内的消费者信心指数连月下滑，购房者观望氛围也随之加重。一方面，观望氛围的影响令市场中房源数量明显增多而购买需求持续萎缩。基于二手房市场买卖双方共同定价的原则，由此导致部分急于出手的业主议价空间提升较大；另一方面，在一、二手楼市联动作用之下，一手住宅市场由暗转明的疯狂降价也让二手房持有者调低了各自的收益预期，尤其是在个别区域一、二手价格倒挂的不利情势下，更促使相关区域内二手房价的随行就市。市场的渐趋清冷加上同质房源数量的激增进一步延长了买卖成交区间，诸多利空影响之下，二手房市场交易价格的降价预期必然成为无可争议的客观事实；除此之外，中心区域的价格随着轨道交通交通网络的构建而愈加弱化，其端点效应的平衡作用也在一定程度上平抑了区域间交易价格的巨大差距。