合理看待租售比 理性投资是关键

    近段时间，关于北京市租金上涨的报道一浪高过一浪。我爱我家提供的8月北京市租赁指数报告显示：8月北京房屋租金同比去年增幅达10.01%，环比今年7月租金涨幅5.52%，8月北京租金均价为2278元/月·套。其中普通租赁持续走高是带动北京市整体租金上涨的主动力。另外，国家统计局公布的8月CPI报告显示，全国总体房屋租金上涨了3.9%。

    与租金上涨数字同样引人关注的还有租售比数字。近来，媒体频频爆出北京市某些地区租售比已经超过国际公认的1：300的警戒线，最高达1：350。有专家指出，租售比过高，意味着房产投资收益、正在下滑，房价存在着“虚高”成分，甚至是房产泡沫的表现。

    那么，在租金大涨的形式下是否应该投资租赁市场？过高的租售比是不是意味着房产投资的风险在不断加大？这两者是否矛盾？就广投资者关心的问题，我爱我家业内人士做出相应的分析：

    首先，租金的上涨是由于市场需求增大，导致房源供不应求而引起的。同时，政府保障性住房政策出台推迟了消费者购房的心里预期，以及近来股市看好使得一些人将资金转入股市等原因使得购房者选择租房来解决这个过渡期。 从市场上看，这种需求的客观存在的，租金上涨符合市场供求关系。

    其次，租售比并不能完全作为投资风险大小的参照。房屋租售比是指每月房租与房屋的总售价之间的比率，它是国际上用来判断某一区域房产是否具有投资价值和存在价值泡沫的普遍标准。租售比的计算方法为：租售比=租金/房价。一般把租售比1：200到1：250之间数值作为衡量一个区域房产运行是否良好的标准， 国际上把1：300作为租售比的警戒线。如果租售比过高，甚至超过1：300警戒线可能会导致房价偏离房产价值，伴随着投资风险的加大。

    但我爱我家认为，单凭租售比来判断房产泡沫和市场投资风险是不完全准确的。由于一个区域房屋租赁的具体情况不可能完全一致，其中高端租赁和普通租赁就是两种不同的情况。另外，一个地区内由于地理位置和周围商圈等因素也会影响租金的高低。拿朝阳区来说，CBD与其他地区租金不同；三环与四环和五环的租金又分别不同。那么每一个区域的租售比也必定不同，以一个泛泛的比值来概括整个朝阳区的租售比情况是不具备有效参照价值的。当一个区域内大部分地区的租售比近似相同是才能说这个地区的租售比是多少多少，否则，租售比并不能代表整个地区的整体情况。

    以西直门周边房产举例来说：目前，该地区60平米的房子售价在13000元/平米，租金3500元/月·套，那么该地区现在的租售比大概是1：222.6；然而同样的房子在去年的这个时候售价和租金分别是11000元/平米和2800元/月·套，租售比为1：235.7。这样看来，该地区今年的租售比比去年还要低一些，难道就说今年该地区投资就没有风险了吗？显然这样比是不正确的，虽然租售比是下降了，可是房价却比去年高出了很多，投入成本的增加也在说明风险在不断加大。因此，单纯以租售比变化大小作为房产投资的参照显然是不理智的。

    另外，判断房产投资还有另一个参照标准，那就是年收入与房屋总价比。计算方法为：收入与房价比=年收入/房价。按照国际标准，只要这个比值在1：6到1：8之间就属于合理投资范围。举例来数，一个人的年收入为20万元，那么他就可以投资120万到160万的房产。如果超过这个比例，投资风险将增大。

    综上所述，租金上涨带来的投资空间与租售比过高两者并不矛盾，对于房产投资要综合地考察市场的具体情况。我爱我家业内人士认为，投资普通租赁市场是目前比较适合的投资类型。高端住宅因为近两年来市场供应量不断增加，而租住人群却相对固定的供过于求情况下导致2004年以来租金持续下降。在投资成本不断加大，租金下降情况下，投资高端租赁市场具有较高的风险。而小户型普通类住宅随着租金不断上涨投资空间相对较大。