房贷首付提高势在必行 差别化对待初现端倪

    早在半个月前，提高房贷首付比例的消息就已经炒的沸沸扬扬，最近几天这一消息的“呼声”再度高涨。虽然目前政府相关部门及银行尚未明确证实这一说法，但从各大银行相继紧缩住房贷款发放实际效应来看，提高房贷首付比例显然已被提上政府房产调控日程上来。

以下是两条媒体爆出的最新消息：
１、多位银行及官方消息人士称，央行拟将第二套住房首付比例提至四成，政策虽没有具体敲定，但相关部门已邀集多方机构进行研讨。
2、业内人士透露最新消息，政府将提高一手房贷款首付比例，二手房不在调控之列。

    俗话说，空穴来风。这些消息的传出正是政府和银行执行政策调整的这场“山雨”欲来之前的满楼“风”。国家拟提高房贷首付比例、包括拟将第二套住房贷款首付提高至四成旨在打击利用房地产的投机行为，归根结底在于实现“国家保障自住、抑制投资、打击投机”。

加息不如提高首付比例
    近几年，我国房地产业一直处于动荡期，房价过高、涨幅过快带来的居民住房难等问题一直困扰着相关部门。政府试图通过加息来抑制过高的房价，但就央行年内5次加息的效力来看，其结果并不理想。加息对购房投资者来说似乎无关痛痒，房价不降反升。

    就此情况“我爱我家”业内人士分析说：通过加息来抑制房价并不是万全之策。从抑制投资购房者来说，加息对其影响并不是很大。从国际金融的大市场来看，我国不断加息将无形中加大人民币升值的压力，同时会吸引大量的外资涌入国内，外资大量注入将使房地产开发商更肆无忌惮地“圈地”，通过捂盘惜售等形式恶意抬高房价。如此看来，加息非但起不到相应的作用，反而助长了房价的节节攀升。另外，因为开发商资金过于充裕，国家对房地产开发的调控能力将随之减弱。
加息不如提高首付比例，银行相对紧缩房贷，在一定程度上可以降低购房者的购买能力，从而间接抑制房价的涨幅速度。房产投资得到抑制的同时，政府加大保障性住房的投入，房价涨幅过快现象不能靠单纯的加息来解决，要综合调节供需关系、提高房贷首付比例等共同调控才解决房价的根本问题。

购房贷款差别化对待
    从银行及各有关部门传出的最新消息中我们能得到这样的讯息：那就是国家对房贷政策将进行差别化对待。即：购买第一套住房贷款首付比例与购买两套以上（含两套）住房贷款首付比例差别化对待。

    我爱我家控股副总裁胡景晖表示，购房贷款首付比例差别化对待，对于打击投机、抑制房价将起到非常重要的作用。

    首先，银行按购房者购买的是第几套住房来判定贷款比例。如果是第一套住房首付比例不变，第二套或两套以上的将相应提高首付比例，甚至要求全款购房。这样一来，那些以盈利为目的的购房将得到有效地遏制，这部分房源将有效地转入自住型购房者手中。

    其次，房贷首付差别化对待是更有效的保障居民自住购房的重要举措。只要购房者提供足够的证明，自己购买的是第一套住房，那么银行可以按原有首付比例甚至给于更多优惠的政策为其提供贷款。这样一来，对于广大自住型购房者将得到切身的利益。

    另外，一手房与二手房贷款首付比例差别化对待是符合市场具体运营体制的。
一手房与二手房虽同为市场交易的房产商品，但两者上市运营的具体体制则不同，主要表现为：定价机制不同、估价机制不同、标的物状况不同。

    一手房属于不平等的开发商定价，购房者只能通过购房协议上面的售价进行购买，房价几乎没有回旋的余地。银行全凭协议上的房价进行贷款，开发商捂盘抬价、期房陷阱等现象加大了贷款风险。二手房作为现房标的物的买卖价格全凭业主与客户两个自然人相互商榷的定价，银行通过对现房评估后贷款大大降低了风险程度。因此，二手房与一手房贷款首付比例差别化对待，符合市场实际需求。稳定二手房贷款首付比例、加大二手房供应对缓解市场供不应求具有促进作用。

    由此，提高购房贷款首付比例并差别化对待的房产调控举措对抑制投资、稳定房价将具有相当重要的作用。