我爱我家二手房指数2007年4月份报告
我爱我家市场战略研究中心

二手房综合指数
2006年4月份　2007年3月份 2007年4月份 2007年4月同比变化 2007年4月环比变化
1397.44　　　　 1464.60 　　　1504.30　　　 ↑7.65% 　　　　↑2.71%
二手已购公房指数
2006年4月份 2007年3月份 2007年4月份 2007年4月同比变化 2007年4月环比变化
1260.23 　　　　1468.19　　　　1543.19 　　　↑22.45% 　　　　↑5.11%
二手商品房指数
2006年4月份 2007年3月份 2007年4月份 2007年4月同比变化 2007年4月环比变化
1557.41　　　　 1520.93　　　 1529.20 　　　　↓1.81% 　　　　↑0.54%
数据来源：我爱我家

1、2007年4月份北京二手房买卖市场整体综述
　　我爱我家二手房综合指数小幅上扬  环比上月提升2.71%
　　2007年4月，我爱我家二手房综合指数为1504.30点，相比上月增加了39.70点，环比上升了2.71%；同比去年同期攀升了106.86点，增幅为7.65%。从本月的数据来看，我爱我家认为：相比于3月份二手房市场欣欣向荣的发展态势而言，本月的整体交易量开始出现小幅调整。与之相反的是，二手房综合指数依旧保持上行势头，但增长速度有所趋缓。造成上述状况的主要原因在于：自上月16日央行加息之后，紧接着本月5日又再次宣布上调存款准备金率。这是央行自2004年以来第五次加息，同时也是央行今年以来第三次上调存款准备金率。一方面，加息使得一部分自住者的购房成本增加，从而达到了抑制需求和降低其购房冲动的目的。而对于投资客而言，提高利率后获利空间的降低也打压了部分恶意炒房人群的投资意愿；另一方面，提高准备金率则是从减少供应量的层面入手，进而控制银行放贷。加息及提高准备金率从供求两个方面对房地产市场进行了宏观调控，相应导致二手房市场出现小幅波动。不仅如此，4月份的中国股市依旧保持着强劲的上升动力，股指屡创新高。随着大盘的不断创新高，股民的热情也日益高涨，这在一定程度上也分流了房地产市场之中的一部分交易客户。另外，随着第二季度的来临，北京市政府两限房计划开始进入主要推出时段，由此造成少部分人观望情绪的抬头；除此之外，本月住宅一级市场小户型楼盘的集中放量，也在一定程度上分流了一部分二手房市场的置业人群。综合以上因素不难看出，本月市场整体状况不温不火，继上月高位运行之后的小幅盘整也就再所难免了。
　　从各城区总成交量比重变化数据分析，本月城八区的市场交易状况较之于一季度有所回暖，尤其是中心四城区的长势较为明显，涨幅为2.31%。从交易权属方面，已购公房的成交量比重出现增长态势，占总体市场成交量的49.82%，相比上月增加了3.02%。
　　我爱我家认为：进入今年以来，政府相关职能部门针对持续走高的房地产交易价格不断施以重拳，旨在通过各项宏观调控加大对房地产市场的打压力度，保障购房者尤其是低收入购房群体的切身利益。从近几个月来二手房市场的整体价格走势来看，房价的平稳回落已是大势所趋。本月二手房综合指数环比仅上涨了2.71%,上升幅度较之于往年明显放缓。但是，由于受上月央行加息以及本月上调存款准备金率等利空因素的影响，高端物业的投资前景黯然失色，部分业主为了降低风险采取降价方式加快出售，由此使得二手高档大户型交易在本月有所提升。而从二手房市场的总体发展趋势来看，交易价格出现小幅下降的高端房源依旧是影响二手房综合指数继续向上的主要因素之一。

2、2007年4月份北京二手房买卖市场成交量变化动态分析
　　4月份二手房交易量有所回落  市场整体交易不温不火
　　我爱我家数据显示，4月份的二手房市场整体交易不温不火，尽管交易量在一定程度上有所回落，环比下降了8.23%，但与去年相比市场表现仍然可圈可点。
本月二手房市场受诸多因素影响，整体交易状况略逊于上月。15日《北京市存量房交易结算资金帐户管理暂行规定》正式开始执行，这使得买卖双方的交易意愿在不同程度上有所削弱，成交量自本月下旬开始逐渐收缩。我爱我家市场研究中心认为：市建委发布的此项规定对于二手房市场而言，具有里程碑式的重要意义。它从根本上遏止了经纪公司代收代付行为的发生，封堵了经纪公司把房款移作他用的渠道，从而使得交易双方的资金安全得到最大限度的保障。但鉴于此项规定处于起步阶段，各项流程尚待完善和通达，交易速度被客观延迟再所难免，连带造成买卖双方对整个二级市场观望情绪的产生，从而在一定程度上影响了二手房的市场交易总量。

3、2007年4月份北京二手房市场不同权属交易量变化动态分析
　　两种权属交易比重势均力敌  二手商品房指数保持平稳
　　根据我爱我家的数据，2007年4月，已购公房指数为1543.19点，比上月增长了75点，同比于去年同期上升了283.96点，环比增加了5.11%，同比上浮了22.45%。二手商品房指数为1529.20点，环比上月提高了8.27点，同比去年同期降低了28.21点，环比微增0.54%，同比则小幅下调了1.81%。另外，从房屋的两种权属类型的交易比重变化来看，本月二手已购公房的成交量比重环比提升了3.02%，占各城区总成交量比重的49.82%。
　　对于市场的这一表现，我爱我家市场研究中心认为：近两个月来，二手商品房和二手已购公房的成交量比重开始呈现出交替上升的发展态势，两种交易权属的此消彼长从一定程度上表明：伴随着市场经济的快速发展，我国的住房体制改革得以不断深入和完善，房地产市场的购房主体也在悄然发生着变化，福利分房制度的取消进一步使得购房主体个人化成为一种不可逆转的趋势。在此基础上，住宅一级市场商品房的持续放量以及其他形式的旧有住房纷纷流向二手房市场，在房地产一、二级市场的联动作用之下，使得二手房市场开始呈现两种交易权属势均力敌趋势的产生。在二手房市场不断扩张的同时，二手商品房存量的相应扩充以及二手已购公房市场容积的逐渐收缩势必导致两者之间差距的从有到无，二手已购公房和二手商品房势均力敌的局面将不会在短期内有所改变。

4、2007年4月份北京二手房市场不同区域交易量变化动态分析
　　城八区交易温度有所回暖  海淀交易比重变化幅度位列榜首        
　　区域 　　2007.4月　　 2007.3月　　 比重变化幅度
　　朝阳区　　 33.27% 　　　36.29%　　　 -3.02%
　　海淀区 　　20.69%　　　 18.63%　　　  2.06%
　　丰台区　　 14.18%　　　 14.39%　　　 -0.21%
　　东城区 　　1.58% 　　　　2.15% 　　　-0.57%
　　西城区 　　3.32% 　　　　2.68% 　　　 0.64%
　　宣武区 　　5.31% 　　　　4.34% 　　　 0.97%
　　崇文区 　　2.53% 　　　　2.11% 　　　 0.42%
　　石景山区 　1.49% 　　　　1.35%        0.14%
　　通州区 　　5.27% 　　　　6.39%       -1.12%
　　昌平区 　　8.36% 　　　　7.34%        1.02%
　　门头沟区 　0.15% 　　　　0.61%       -0.46%
　　大兴县 　　3.52% 　　　　3.73%       -0.21%
　　顺义县 　　0.32% 　　　　0.00%        0.32%
　　怀柔县 　　0.00% 　　　　0.00%        0.00%
　　房山区 　　0.00% 0.00% 0.00%
　　数据来源：我爱我家

　　从4月份市场交易比重的区域变化来看，城八区的交易比重占总成交量的82.38%，环比上月呈小幅扩张之势，郊区交易比重环比小降0.45%，本月的交易比重为17.62%。中心城区交易量开始回升，除东城区呈现小幅下调趋势以外，西城、宣武、崇文均有不同程度的提升，交易比重分别上涨0.64%、0.97%、0.42%。本月比重变化幅度最大的依然是高新技术人才聚集的海淀区，增幅为2.06%。除此之外，处于交易热点区域的朝阳、丰台两区本月出现回调，比重变化分别为3.02%、0.21%。
根据这些数据的变化，我爱我家市场研究中心认为：作为“地域广博、商圈众多、区域人群流动频繁、社区成熟、房源供给量大”的超大行政区，朝阳和海淀两区一直是北京二手房交易最大、最活跃的区域。轨道交通以及相关配套设施的完善和发展加之大量高科技人才的不断涌入，为此区域二手房市场的快速扩张提供了坚实的基础。本月海淀区交易量比重变化延续了上月的良好走势，依旧高居全市首位。作为中国高新技术产业最集中、发展最成熟的地区，其凭借鲜明的区域产业特色及众多知名院校不断吸引着“目的性”购房群体青睐的目光。

　　除此之外，本月《大兴新城规划》（2005年-2020年）已得到市政府的正式批复。根据该规划，2020年大兴新城的用地规模将控制在65平方公里。其空间结构与布局确定为“一心”、“六片”和“三组团”，新城北部将建成新兴居住区。这一规划的出台势必将带动区域内轨道交通以及相关配套设施的快速发展，在一、二级市场的联动作用之下，该区的二手房市场无疑也将迎来新一轮的发展契机。

5、2007年4月份北京二手房市场成交居室、成交面积比重变化动态分析
90平米以下房源仍为交易重点  中大户型交易出现增势 
2007年4月份与2007年3月份交易面积比重对比表
面积(㎡)　　　   2007.4月　　 2007.3月　　 变化幅度
≤ 60　　　   　34.59%         34.13%      0.46%
﹥60-≤ 90　    36.72%         34.99%      1.73%
﹥90-≤ 120     14.52%         19.83%     -5.31%
﹥120-≤ 150     7.56%          6.39%      1.17%
﹥150            6.61%          4.66%      1.95%
数据来源：我爱我家

图表5： 2007年4月份与2007年3月份交易居室比重对比表
居室　　　　　　 2007.4月　　 2007.3月　　 比重变化幅度
一居室　　　　　　 24.44%　　　 25.79%　　　　 -1.35%
二居室　　　　　　 55.25%　　　 56.12%　　　　 -0.87%
三居室　　　　　　 17.59%　　　 16.58%　　　　  1.01%
四居室　　　　　　  2.72% 　　　 1.52%          1.20%
数据来源：我爱我家

　　通过我爱我家市场研究中心对2007年4月北京市二手房市场的统计数据分析可知：本月二居室的增幅速度环比依旧呈现了下降趋势。但从整体交易状况而言，二居室成交量比重的优势地位坚不可摧，成交比重占到总体交易的55.25%；从其他交易户型方面来看，一居降幅1.35%；而三、四居的交易比重分别增长1.01%、1.20%。从交易面积数据可以看出：除90-120平米区间比重下降5.31%之外，本月其他区间的面积交易比重均出现不同程度的上涨。90平米以下的中小户型房源比重较之于上月有所浮动，比重增幅为2.19%。其中，60平米以下房源上幅为0.46%；60-90平米也提高了1.73%。在120平方米以上的二手房交易区域，120-150平米之间的交易比重增加了1.17%，150平米以上房源涨幅为1.95%。

　　本月90平米以下的中小户型交易比重占到了总体成交量的71.31%，由此使得与之相匹配的二居室遥遥领先于其他交易户型。除此之外， 60-90平米以及60平米以下房源之间的比重差异有渐趋弱化之势，两者的成交总量始终占据着二手房市场的交易主体地位。从购买群体的角度来看，随着近几年购房人群结构的日趋年轻化，25-30岁的年轻人成为了北京二手房市场的购买生力军，但鉴于此部分人处于创业的初期阶段，自身的经济实力相对薄弱，因而在首次置业的户型选择上偏重于总价较低的小户型房源，这就使得近一段时间来60平米以下房源的交易比重呈现出持续攀升的态势。

6、2007年4月份北京二手房市场交易价格比重变化动态分析
50万以下区间为主流购房价位  中高端房源购买力有所回升 
2007年4月份与2007年3月份交易价格比重对比表
价格(万元)　　　 2007.4月　　　 2007.3月　　　 比重变化幅度
≤ 30　　　　　　  10.51% 　　　14.63% 　　　　　-4.12%
﹥30-≤ 50　　　　 37.54% 　　　39.11% 　　　　　-1.57%
﹥50-≤ 70 　　　　28.10% 　　　24.16% 　　　　 　3.94%
﹥70-≤ 90　　　　 12.16% 　　　12.13% 　　　　　 0.03%
﹥90 　　　　　　　11.69% 　　　 9.97% 　　　　　 1.72%
数据来源：我爱我家

　　在经历了上月交易量大幅走高之后，本月的二手房市场交易量有所回落，交易总金额也随之向下回探，环比上月减少了4.08%。从房源交易价格所占比重来看，本月位居榜首的仍然是30-50万之间的低总价房源，比重达到37.54%；其次是50-70万区间的房源，其比重约为28%。在比重变化幅度方面，50-70万区间房源涨幅迅猛，环比增加3.94%；除此之外，70万以上区间部分也继续保持上升势头，其中70-90万之间的交易比重较之上月微涨了0.03%，而90万以上部分则增加了1.72%。

　　我爱我家市场研究中心分析指出：从上个月开始，买卖双方的购房意愿已经开始随着天气的转暖而日渐活跃。尽管本月资金监管以及上调存款准备金率等一系列因素使得二手房市场在一定程度上受到了影响，但整体交易量并没有出现明显波动，总体表现不温不火。本月30-50万区间的房源交易量比重统治地位毋庸质疑，占总体交易价格比重的37.54%。50万以下的中低价位房源始终占据着购房消费的主流，交易价格比重占总体市场的48.05%。由此可以看出，随着住宅二级市场的进一步开放，买房置业已不再是一个终极消费目标，首次置业者选择总价较低小户型房源的可能性将会不断增加，因此在未来一段时间内低总价房源的消费前景依旧明朗，其在整个二手房市场的主导地位也不会发生明显改变，成交量将继续保持领先地位。