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未满五年非普通住宅案例分析
(2006-12-08 09:50:56)未满五年非普通住宅案例分析
2004年，张女士于北京市广外地区的"远见名苑"购买了一套140㎡的三居室，当时购买总价为112万元，现在二手房市场均价10000元/平方米，张女士的这套房屋出售能够卖到140万元。张女士的丈夫在广州做生意，由于资金周转困难，她想将这套房屋出售套现。按照现行税率，张女士的这套房屋应该缴纳多少税费呢？
"我爱我家"专家解读：
今年5月份之后国家针对房地产市场的调控，确实出台了不少政策。从《新国六条》、九部委《意见》、二手房交易税价的调整到"个税"、"土地增值税"，一系列政策及税费的出台，确实看得老百姓眼花缭乱。那么，房产转让时到底应该缴纳什么税费呢？"我爱我家"专家详细列举如下：
（一）营业税：
税率计算方法：营业税税率为5.5%。从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
税率计算公式：营业税应纳税额＝营业收入额×营业税率（5.5%）；
（二）个税：
税率计算方法：如果不能提供房屋原值的，将按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额。能提供完整资料的，按应缴个税额的20％计算。
税率计算公式：应纳税额＝（销售额-购买价款-合理费用）×20％；
应纳税额＝销售额×核定税率1%；（目前市场实际交易按此计税方式）
（三）土地增值税：
税率计算方法：第一，凡能够提供购房发票的，其扣除项目的金额将包括取得房地产时有效发票所载的金额、按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额等费用。第二，对于不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法评定的房屋及建筑物价格评估报告的，其扣除项目的金额则包括取得国有土地使用权时所支付的金额证明、中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)等费用。第三，对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额1%征收土地增值税。
税率计算公式：累进抵扣计算征收（计算方式较为复杂）
一般按照，应纳税额＝交易价格全额×核定税率1%来计算；
（一）营业税：
税率计算公式：营业税应纳税额＝营业收入额×营业税率（5.5%）；
（二）个税：
税率计算方法：如果不能提供房屋原值的，将按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额。能提供完整资料的，按应缴个税额的20％计算。
税率计算公式：应纳税额＝（销售额-购买价款-合理费用）×20％；
应纳税额＝销售额×核定税率1%；（目前市场实际交易按此计税方式）
（三）土地增值税：
税率计算方法：第一，凡能够提供购房发票的，其扣除项目的金额将包括取得房地产时有效发票所载的金额、按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额等费用。第二，对于不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法评定的房屋及建筑物价格评估报告的，其扣除项目的金额则包括取得国有土地使用权时所支付的金额证明、中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)等费用。第三，对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额1%征收土地增值税。
税率计算公式：累进抵扣计算征收（计算方式较为复杂）
一般按照，应纳税额＝交易价格全额×核定税率1%来计算；
张女士房屋的税费案例分析：
（一）首先，张女士的这套房屋面积为140㎡，超出普通住宅标准，因此需要缴纳土地增值税。由于这套房屋未满三年也未满五年，因此，出售时需要全额缴纳土地增值税。营业税，个税亦是如此。其应缴税费为：
（1）土地增值税：140万×1%＝14000元；
（2）营业税：140万×5.5%＝77000元；
（3）个税：140万×1%＝14000元；
（4）印花税：140万×0.05%＝700元；
合计共缴纳税费为：14000＋77000＋14000＋700＝105,700元。
（以上案例税率：个税按核定总价的1%计算、土地增值税按交易价格全额的1%计算）
（二）另：假设张女士的这套房屋是于2002年购买的，根据土地增值税政策规定，对于居民转让非普通住宅的，居住满三年未满五年的可以减半征收土地增值税。那么，其税费应该为：
（1）土地增值税：140万×0.5%＝7000元；（注：核定1%的税费减半征收为0.5%）
（2）营业税：140万×5.5%＝77000元；
（3）个税：140万×1%＝14000元；
（4）印花税：140万×0.05%＝700元；
合计共缴纳税费为：7000＋77000＋14000＋700＝987,00元。
（以上案例税率：个税按核定总价的1%计算、土地增值税按交易价格全额的1%计算）
（一）首先，张女士的这套房屋面积为140㎡，超出普通住宅标准，因此需要缴纳土地增值税。由于这套房屋未满三年也未满五年，因此，出售时需要全额缴纳土地增值税。营业税，个税亦是如此。其应缴税费为：
（1）土地增值税：140万×1%＝14000元；
（2）营业税：140万×5.5%＝77000元；
（3）个税：140万×1%＝14000元；
（4）印花税：140万×0.05%＝700元；
合计共缴纳税费为：14000＋77000＋14000＋700＝105,700元。
（以上案例税率：个税按核定总价的1%计算、土地增值税按交易价格全额的1%计算）
（二）另：假设张女士的这套房屋是于2002年购买的，根据土地增值税政策规定，对于居民转让非普通住宅的，居住满三年未满五年的可以减半征收土地增值税。那么，其税费应该为：
（1）土地增值税：140万×0.5%＝7000元；（注：核定1%的税费减半征收为0.5%）
（2）营业税：140万×5.5%＝77000元；
（3）个税：140万×1%＝14000元；
（4）印花税：140万×0.05%＝700元；
合计共缴纳税费为：7000＋77000＋14000＋700＝987,00元。
（以上案例税率：个税按核定总价的1%计算、土地增值税按交易价格全额的1%计算）
土地增值税带来的影响并不大：
从上述税费案例计算中我们不难看出，即便是缴纳土地增值税，业主所要支付的税费也不会高于营业税和个税。由于土地增值税所采取的累进制抵扣征收方式计算起来较为复杂，因此，目前北京市各地税局在征收土地增值税时，大都按照转让二手房交易价格全额1%的征收方式计征土地增值税。
根据"我爱我家"权证部数据统计，从土地增值税政策发布还未正式实施前，140平米以上的非普通住宅的加急过户量较以往正常过户量上升了45％，仅占总加急过户量的28％；而140平米以下的普通住宅的加急过户量占了总加急过户量的72％，远远多于非普通住宅的加急过户量。另外，非普通住宅加急过户的原因只有个别房屋是为了避免征收土地增值税，而绝大部分加急过户往往是因为买方或者卖方需要去外地出差等个人原因。与营业税、个税正式起征前的过户火爆场面相比，土地增值税征收前则呈现了皆然不同的平淡场面。可见，征收土地增值税所带来的影响并不是很大，远远要小于征收营业税、个税所产生的影响。
从上述税费案例计算中我们不难看出，即便是缴纳土地增值税，业主所要支付的税费也不会高于营业税和个税。由于土地增值税所采取的累进制抵扣征收方式计算起来较为复杂，因此，目前北京市各地税局在征收土地增值税时，大都按照转让二手房交易价格全额1%的征收方式计征土地增值税。
根据"我爱我家"权证部数据统计，从土地增值税政策发布还未正式实施前，140平米以上的非普通住宅的加急过户量较以往正常过户量上升了45％，仅占总加急过户量的28％；而140平米以下的普通住宅的加急过户量占了总加急过户量的72％，远远多于非普通住宅的加急过户量。另外，非普通住宅加急过户的原因只有个别房屋是为了避免征收土地增值税，而绝大部分加急过户往往是因为买方或者卖方需要去外地出差等个人原因。与营业税、个税正式起征前的过户火爆场面相比，土地增值税征收前则呈现了皆然不同的平淡场面。可见，征收土地增值税所带来的影响并不是很大，远远要小于征收营业税、个税所产生的影响。
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